Основания возникновения и прекращения права застройки. Как правило, возникновение права застройки связывают с его регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество. Поскольку германский, австрийский и эстонский законодатели распространили на наследственное право застройки правовой режим земельного участка, то возникновение этого права регистрируется в Поземельной книге в виде обременения земельного участка (для него открывается отдельный лист, а по австрийскому праву создается специальное приложение) (§ 14 ErbbauVO и § 5, 6 Закона Австрии о праве застройки).

В настоящее время положения о возникновении права застройки в зарубежных правопорядках регулируются по-разному. Приведем наиболее типичные основания возникновения указанного права.

1. Соглашение сторон. Следует обратить внимание на то, что по немецкому законодательству в силу особенностей возникновения вещных прав наследственное право застройки возникает при наличии сложного юридического состава - нотариально удостоверенного обязательственного договора, закрепляющего условия о возведении и использовании строения, его страхования и восстановления в случае наступления страхового случая, несения публично-правовых и частноправовых повинностей, о праве требования застройщика при наступлении определенных предпосылок об обязанностях внесения платы, о праве на возобновление договора и др. (§ 2 ErbbauVO) и нотариально удостоверенного вещного договора, содержание которого подлежит регистрации в Поземельной книге (§ 313 BGB, § 2 ErbbauVO)*(395). В праве других зарубежных стран для возникновения права застройки достаточно только обязательственного договора*(396).

2. В силу завещания (данное основание прямо вытекает из ст. 413 ГК Украины).

3. На основании судебного решения*(397).

Основания прекращения права застройки более разнообразны в национальных законодательствах. Наиболее типичными выступают следующие.

1. Истечение срока, установленного договором. Важно подчеркнуть, что законодатель не всегда закрепляет минимальный и максимальный сроки права застройки. Так, например, в законах Германии, Хорватии, Украины такие сроки не указываются, и право установления сроков передается на усмотрение сторон. При этом, по утверждению немецких юристов, в практике в большинстве случаев срок застройки составляет не более 75 лет (либо не более 99 лет)*(398).

По украинскому законодательству суперфиций может устанавливаться как на определенный, так и на неопределенный срок (ГК Украины не устанавливает минимального и максимального сроков суперфиция).

Прямое закрепление в законе возможных сроков права застройки закреплено во многих странах. Например, согласно ст. 779/400 ZGB право застройки может устанавливаться до 100 лет, а согласно п. 1 § 3 Закона Австрии "О праве застройки" право застройки не может устанавливаться на срок, меньший чем 10 и больший чем 100 лет. В соответствии со ст. 251 Закона Эстонии о вещном праве право застройки может быть учреждено на определенный срок, но не менее чем на 36 и не более чем на 99 лет.

2. Соглашение сторон (отмена права застройки). По немецкому праву отмена права застройки возможна только с согласия собственника земельного участка, которое должно быть заявлено в ведомство Поземельной книги (§ 26 ErbbauVO). Согласно ст. 244 Закона Эстонии "О вещном праве" это право может быть прекращено до истечения срока по соглашению между застройщиком и собственником земельного участка.

3. Совпадение в одном лице собственника и застройщика (ст. 245 Закона Эстонии "О вещном праве", п. 1 ст. 416 ГК Украины). Однако эстонский закон закрепляет, что право собственника земельного участка в отношении права застройки сохраняется до аннулирования записи в Крепостной книге по его заявлению (п. 1 ст. 245).

В силу существования правила о допущении вещного права на собственную вещь указанное основание не прекращает право застройки в Германии, Австрии и Хорватии.

4. При просрочке уплаты взносов. В соответствии с п. 2 § 4 Закона Австрии "О праве застройки" прекращение права застройки из-за просрочки платы за застройку возможна по соглашению сторон только в том случае, когда плата за застройку (Bauzins) не выплачивалась как минимум в течение двух лет.

5. Отказ землепользователя от права пользования (прямо вытекает из п. 1 ст. 416 ГК Украины).

6. Неиспользование земельного участка для застройки в течение установленного законом или договором срока (как правило, на основании судебного решения). Например, в п. 1 ст. 416 ГК Украины установлено, что суперфиций прекращается при неиспользовании в течение трех лет подряд.

Согласно п. 1 ст. 294 Закона Хорватии "О праве собственности и других вещных правах" по заявлению собственника обремененного недвижимого имущества суд может вынести решение о прекращении права застройки, если в пределах 20-летнего срока с момента предоставления права застройки не было возведено строения. Кроме того, по предложению собственника обремененного земельного участка суд вправе отменить право застройки, если возведенное строение было снесено застройщиком и используется способом, которое не делает больше возможным применение земельного участка для указанной цели, и в будущем в течение шести лет не происходит никакое повторного строительства, либо строение не используется согласно указанной в договоре цели (п. 2 ст. 294)*(399). По Закону Эстонии "О вещном праве" собственник вправе требовать прекращения права застройки, если застройщик не возвел на нем строение в сроки, указанные в договоре (ст. 243).

Права и обязанности собственника обремененного недвижимого имущества и управомоченного в силу права застройки лица (застройщика) вытекают из обязательственного договора о застройке, их виды и содержание в зарубежном праве также выглядят по-разному.

Права застройщика, как правило, представляют собой следующие.

1. Возведение строения в соответствии с договором.

2. Приобретение права собственности на построенные сооружения.

Однако признание права собственности на сооружения за застройщиком не является общим правилом для зарубежных правопорядков (скорее всего, наоборот, исключение из общего правила). Подобная норма содержится п. 2 ст. 415 ГК Украины.

Наиболее распространенным выступает правило, вытекающее из римского superficies solo cedit, согласно которому строения становятся составными частями земельного участка (в силу приращения). Немецкий законодатель распространил на право застройки режим земельного участка, в связи с чем сооружение выступает существенной составной частью праву застройки. Сходные правила вытекают из законодательства Австрии, Эстонии, Хорватии (§ 6 Закона Австрии "О праве застройки", п. 4 ст. 241 Закона Эстонии "О вещном праве", абз. 3 ст. 280 Закона Хорватии "О вещном праве"). Обратим внимание на то, что п. 1 § 6 закона Австрии "О праве застройки" относит право застройки к недвижимой вещи, а строения, возведенные на основании права застройки, определяет как принадлежность права застройки.

3. Отчуждение права застройки.

В некоторых правопорядках для реализации права на отчуждение требуется согласие собственника. К примеру, подобное правило вытекает из п. 1 § 5 ErbbauVO, где сказано о том, что в содержании наследственного права застройки можно указать: для продажи данного права необходимо согласие землевладельца. Тогда как п. 2 ст. 413 ГК Украины возможность отчуждения не связывается с согласием собственника земельного участка*(400).

Любопытно заметить, что в германском и эстонском законодательстве закреплены основания, когда застройщик вправе в судебном порядке потребовать от землевладельца дачи согласия на продажу. Подобные основания предусмотрены, когда передача права застройки вытекает из условия, внесенного в Крепостную книгу, и в этом случае "в существенной мере не изменится и не будет поставлена под угрозу цель, которая преследовалась при установлении права застройки, и что приобретателю обеспечит надлежащее выполнение обязанностей, то застройщик может предусмотреть от собственника дачи согласия на отчуждение права" (п. 1 ст. 249-1 Закона Эстонии о вещном праве). Сходное правило еще раньше было закреплено в п. 1, 2 § 7 ErbbauVO.

По общему правилу отчуждение возможно в виде возмездной сделки (продажи). Однако в ГК Украины не запрещается и безвозмездное отчуждение с переходом к покупателю всех прав и обязанностей из договора застройки*(401).

4. Передача по наследству (как по завещанию, так и по закону).

5. Обременение другими вещными правами. В германском законодательстве в содержание наследственного права застройки можно включить возможность застройщика обременить наследственное право застройки ипотекой, поземельным или рентным долгом, вещным обременением с согласия землевладельца (п. 2 § 5 ErbbauVO). Согласно п. 1 ст. 249 Закона Эстонии о вещном праве для обременения вещным правом также требуется согласие собственника, если такое условие внесено в Крепостную книгу.

Серьезные ограничения установлены при ипотеке прав застройки. В частности, по немецкому праву размер кредита под ипотеку права застройки (обеспеченный стоимостью права застройки) не может составлять более половины стоимости права застройки (§ 19 ErbbauVO), регулярное погашение ипотеки должно начаться не позднее чем через четыре года после предоставления кредита, прекратиться - не позднее чем через 10 лет до окончания срока наследственного права застройки (§ 20 ErbbauVO).

6. Право на компенсацию либо на приобретение права собственности на строение по окончании действия права застройки. Согласно немецкому закону (§ 27 ErbbauVO) в случае прекращения права застройки по истечении указанного в договоре времени землевладелец должен выплатить застройщику компенсацию за возведенные строения. Размер платежа, его вид должны вытекать из договора о застройке. Кроме того, стороны могут договориться об исключении компенсации. Если наследственное право застройки устанавливалось для удовлетворения жилищных потребностей, то размер компенсации должен быть не менее 2/3 стоимости сооружения на момент окончания наследственного права застройки. Требование на возмещение теряет силу в случае продления права застройки.

Согласно п. 2 § 9 Закона Австрии о праве застройки при отсутствии другого соглашения собственник земельного участка обязан выплатить застройщику компенсацию в размере не менее 1/4 части действительной стоимости строения.

Статья 252 Закона Эстонии о вещном праве закрепляет правило о том, что застройщик вправе в течение одного года до наступления срока действия права застройки увезти свое строение, если собственник в силу ч. 3 ст. 252 указанного закона не потребовал передачи ему права собственности. Строение, не вывезенное к окончанию срока, становится существенной частью недвижимой вещи и поступает в собственность владельца земельного участка. Согласно п. 3 ст. 252 собственник вправе в течение года до окончания срока договора потребовать, чтобы строение было ему оставлено за плату, равную ущербу, возникающему у застройщика вследствие утраты права на вывоз.

Однако есть и иные положения относительно последствий прекращения договора. Например, в п. 1 ст. 417 ГК Украины закреплено, что правовые последствия прекращения права пользования земельным участком, предоставленным под застройку, определяются соглашением между застройщиком и собственником участка, и только в случае недостижения согласия собственник вправе требовать сноса постройки.

7. Право на заключение договора на новый срок. В немецком праве преимущественное право застройщика на заключение договора на новый срок именуется как привилегия (§ 31 ErbbauVO). Он может реализовать свое право с момента, когда собственник заключил договор о наследственном праве застройки с третьим лицом. Исполнение привилегии исключается, если для третьего лица устанавливаемое наследственное право застройки служит другой экономической цели. Привилегия теряет силу по истечении трех лет со дня установления наследственного права застройки. По отношению к третьим лицам привилегия имеет действие предварительной записи для обеспечения требования на предоставление наследственного права застройки.

Согласно ст. 251 Закона Эстонии о вещном праве при окончании срока застройки собственник недвижимой вещи и застройщик могут договориться о продлении срока права застройки, но не более чем на 99 лет.

Обязанности застройщика в силу права застройки следующие.

1. Вносить плату за застройку в предусмотренные договором сроки.

Учитывая длительный характер отношений по застройке, зарубежные законодательства исходят их принципа разрешения вещного обеспечения платы за застройку. Согласно § 9 ErbbauVO в целях защиты интересов владельца земельного участка право выплаты (Erbbauzins) может гарантироваться вещным обременением (Reallast, § 1105 BGB) с условием ценностной оговорки (Gleitklauseln), т.е. с возможностью пересмотра размера платы в связи с изменяемыми обстоятельствами, - которое подлежит регистрации в Поземельной книге. С целью упрощения введения "ценностной оговорки" в имущественный оборот немецкий законодатель внес соответствующие изменения в Закон Германии от 23 января 1974 г. о праве застройки, дополнив его § 9a, согласно которому установление "ценностной оговорки" в виде возможности изменения размера платежей возможно в случае, когда строение на основании наследственного права застройки служит жилым целям. Требование на повышение платы за застройку возможно только тогда, когда соглашение об этом по обстоятельствам конкретного случая не является несправедливым. Оно рассматривается как несправедливое, если после оговоренных в договоре критериев превышает изменения в общих экономических (хозяйственных) отношениях. Изменения в отношении стоимости земельного участка не принимаются во внимание. В конкретных случаях признается справедливым пересмотр размера платы при изменении стоимости земельного участка, если это изменение возникло в связи с расходами собственника и застройщик от этого получает выгоды. Требование на повышение Erbbauzins может быть заявлено не раньше чем по истечении трех лет с заключения договора, и если повышение уже произошло, то не раньше, чем по истечении трех лет с последнего повышения (п. 1 § 9 Закона).

Сходные положения вытекают из законодательства Эстонии. Согласно Закону Эстонии о вещном праве (ст. 254) плата может уплачиваться деньгами или иными заменяемыми вещами. При установлении права застройки можно договариваться об изменении платы в соответствии со сменяющимися условиями, если изменение условий может быть определено по времени и объему. Обязанность платы за право застройки может быть внесено в Крепостную книгу в качестве реальной повинности (вещного обременения).

Согласно Закону Хорватии о праве собственности и других вещных правах право застройки является, как правило, платным обременением земельного участка. Собственник обремененного земельного участка имеет требование на ежемесячное возмещение, которое соответствует сумме средней арендной платы для такого земельного участка (п. 2 ст. 281). Однако это определение диспозитивной природы, поэтому соглашением право застройки может предоставляться безвозмездно, а срок платежа - определяться договором. При этом отличающееся от законных определений регулирование требует записи в Поземельной книге с той целью, чтобы данные условия были доступны третьим лицам.

Интересное положение закреплено в законодательстве Украины, где согласно п. 1 ст. 414 ГК Украины, если на земельном участке, предоставленном под застройку, построены промышленные объекты, договором может быть установлено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя.

2. Нести публичные повинности, в том числе и налоги (п. 3 § 2 ErbbauVO, ст. 255 Закона Эстонии).

3. Согласно договору возможно возложение обязанности по обязательному страхованию объекта (п. 2 § 2 ErbbauVO, ст. 255-1 Закона Эстонии о вещном праве).

4. Освободить земельный участок от строения по окончании срока договора либо предать строение собственнику, как правило, с возможностью возмещения стоимости.

5. Использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением (например, п. 5 ст. 415 ГК Украины).

Права и обязанности собственника земельного участка состоят главным образом в том, что он имеет право на требование уплаты вознаграждения; обременения выплаты вознаграждения вещным обременением (Reallast) (в том числе с условием "ценностной оговорки" в связи с изменяющимися экономическими условиями); в случаях, указанных в законе, требовать повышения размера платы; требовать обращения взыскания на имущество застройщика либо на объект застройки при просрочке платежа; право отчуждения и залога, обременения другими вещными правами. Его обязанности состоят в выплате компенсации за строение по окончании действия договора в случаях, предусмотренных законом или договором.

Виды права застройки. Право застройки приобрело популярность не только при возведении зданий, но и при строительстве и пользовании их составными частями, т.е. жилыми и нежилыми помещениями. В связи с этим была создана самостоятельная форма права застройки как наследственное право застройки жилого помещения, обремененное правом длительного пользования жилым помещением. Согласно § 30 Закона Германии от 15 марта 1951 г. "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью", если право наследственной застройки принадлежит нескольким лицам в качестве общего долевого права, каждая из долей может быть ограничена таким образом, что каждому из совладельцев предоставляется особая собственность (Sondereigentum) на определенное жилое или нежилое помещение в здании, которое возведено или должно быть возведено на основании права наследственной застройки (право наследственной застройки жилого помещения, право наследственной застройки нежилого помещения)*(402).

Интересны в плане закрепления видов застройки положения швейцарского законодательства, которому известны два вида права застройки: главной постройки (das Leitungsbaurecht), т.е. вещное право возведения строения на чужом земельном участке (строительство зданий и иных сооружений, например, канатных подвесных дорог) и право надстройки (das Uberbaurecht), под которым швейцарцы понимают вещное право на постройку, часть которой может возвышаться над соседним земельным участком или под ним (право подвалов, право террас)*(403). Сходное выделение самостоятельных прав застройки имеет место в болгарском законодательстве. Виды права застройки по болгарскому праву: право на застройку (право на строеж), право на пристройку (право на пристрояване) и право на надстройку (право на надстрояване)*(404).