Руководствуясь вышеизложенным обзором русского дореволюционного и современного зарубежного законодательства об эмфитевзисе, можно заключить, что правовое оформление эмфитевзиса в Концепции развития гражданского законодательства РФ вполне соответствует мировым тенденциям развития данного института. Поэтому требует одобрения закрепленное в Концепции понятие эмфитевзи-са как права постоянного владения и пользования, предназначенного прежде всего для ведения сельскохозяйственного производства на земельном участке с возможностью управомоченного лица владеть и пользоваться земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права (п. 6.4 разд. IV).

В отличие от ряда зарубежных правопорядков (Франции, Нидерландов, Италии) в Концепции предусмотрено параллельное существование как эмфитевзиса, так и суперфиция, узуфрукта, а также вещных выдач. На наш взгляд, существуют вполне объективные закономерности внедрения всех перечисленных институтов в качестве автономных вещных прав, поскольку каждый из них призван удовлетворить отдельные имущественные потребности землепользования субъектов правовых отношений. Механизм реализации данных прав, заложенный в Концепции, свидетельствует о наибольшей их эффективности при землепользовании именно при их совместном введении в российский правопорядок.

В частности, для использования земельного участка в целях строительства предполагается введение права застройки, которое, имея общие черты и общие исторические корни с эмфитевзисом, в отличие от него устанавливается на срок до 199 лет и имеет особый правой режим в связи с последующим ведением на земельном участке строительства (например, особые нормы о праве на объект строительства, об отчуждении, возникновении и прекращении права).

В целях социального использования (некоммерческого, для личных и семейных нужд, в том числе для права личного проживания или личного пользования) предлагается введение узуфрукта, который, в отличие от эмфитевзиса, является бессрочным, имеет связь с личностью, поэтому не подлежит отчуждению, прекращает действие со смертью управомоченного лица, не может быть установлен в пользу юридического лица. По замыслу авторов Концепции развития гражданского законодательства РФ установление эмфитевзиса возможно как в коммерческих, так и в некоммерческих целях, а также в интересах любых субъектов гражданского права (частично вместо права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования).

Таким образом, следует констатировать наличие четкого отграничения эмфитевзиса и застройки в Концепции развития гражданского законодательства РФ, предназначив для права эмфитевзиса, в отличие от застройки, пользование сельскохозяйственным земельным участком для сельскохозяйственного производства, а также эмфитевзиса и узуфрукта, определив первому место в большей степени как коммерческому институту, а второму - как социальному институту.

Концепция предлагает также введение вещных выдач, которые, в отличие от эмфитевзиса, представляют собой возложение обязанности на собственника земельного участка (а не пользователя, как при эмфитевзисе) в виде выплаты управомоченному в силу вещного права лицу определенных денежных сумм, обеспечивая их выплаты возможностью принудительной реализации имущества собственника. Этот институт в настоящее время имеет большую популярность в гражданском праве Германии, Австрии, Швейцарии и получил распространение при обеспечении финансовых и кредитных обязательств. В зарубежном праве отмечается вытеснение вещными обременениями ипотеки при обеспечении кредитных обязательств в связи с возможностью установления ценностной оговорки "вещные выдачи" (вещные обременения). К тому же в зарубежных правопорядках традиционно эмфитевзис относят к правам пользования чужой вещью, тогда как вещные обременения - это обеспечительные права, т.е. они предполагают возможность принудительной реализации имущества при невыполнении обязательства.

Представляется, что имеются предпосылки для закрепления в механизме регулирования эмфитевзиса положения о том, что обладателем данного вещного права могут быть возведены постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности. В случае возведения капитальных строений, используемых для сельскохозяйственного производства (например, хранилища сельскохозяйственной продукции, сооружения для ее переработки и т.п.), необходимо взять в качестве образца зарубежное законодательство, в том числе правила, аналогичные праву застройки о том, что такие строения переходят в собственность собственника земельного участка (если иное не предусмотрено договором между ними). В связи с этим требует разрешения и вопрос о закреплении возмещения (компенсации) собственником указанных строений эмфитевту при окончании срока договора.

Следует согласиться с предложенными в Концепции развития гражданского законодательства РФ положениями о том, что право постоянного владения и пользования является:

а) бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее 50 лет);

б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства);

в) платным, причем размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления.

На наш взгляд, при формировании механизма продажи права эмфитевзиса необходимо закрепить правила о преимущественном праве приобретения собственника этого земельного участка по цене, объявленной для продажи, и иных равных условиях.

В качестве оснований возникновения необходимо закрепить возможность его возникновения на основании договора, а также вступление в наследство. Возникновение права следует связывать с моментом государственной регистрации.

Вместе с тем требуют обсуждения положения об основаниях прекращения эмфитевзиса. При этом наряду с истечением срока необходимо закрепить возможность прекращения эмфитевзиса по воле одной из сторон с необходимостью предупредить не ранее чем за год; досрочного расторжения в связи с неиспользованием земельного участка либо с его бесхозяйственным использованием или не по назначению; при совпадении в одном лице собственника и эмфитевта.

Заслуживает особого внимания регулирование механизма переоформления права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право эмфитевзиса. На наш взгляд, следует предусмотреть возможность возникновения эмфитевзиса - как в порядке переоформления права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, так и первоначального предоставления (для граждан и юридических лиц), в отношении земельных участков, находящихся и в частной, и в государственной и муниципальной собственности.