Эмфитевзис оказался достаточно жизнеспособным институтом. Ряд современных правопорядков обратился к эмфитевзису при регулировании земельных отношений в сфере сельского хозяйства. В частности, эмфитевзис наряду с узуфруктом и другими вещными правами получил правовое оформление в новейших кодификациях развитых стран - в ГК Нидерландов и ГК Квебека. Эмфитевзис известен сегодняшнему французскому праву (положения об эмфитевзисе в новом Сельскохозяйственном кодексе Франции, ст. L451-1-L451-9 Code rural) и итальянскому законодательству (ст. 959 ГК Италии).

Отказ от института эмфитевзиса во многих странах аргументируется заменой его другими правовыми средствами регулирования пользования землей - введением институтов узуфрукта, вещного обременения, застройки. Поэтому системы ограниченных вещных прав зарубежных правопорядков условно можно подразделить на системы, в которых наряду с узуфруктом предусматривается возможность установления эмфитевзиса (Италия, Квебек, Нидерланды), и системы, в которых законодатель отказался от эмфитевзиса, включив часть правомочий, содержащихся в данном праве, в состав узуфрукта, суперфиция либо вещного обременения (к примеру, Германия, Австрия, Швейцария, Польша). Интересно заметить, что в ГК Польши в разделе об узуфрукте имеются положения об узуфрукте сельскохозяйственных участков, которые по своему содержанию весьма сходны с положениями, закрепляемыми обычно в содержании эмфитевзиса.

Для наиболее полного уяснения института эмфитевзиса в зарубежном праве обратимся к анализу иностранного законодательства.

Понятие эмфитевзиса. В зарубежных правопорядках под эмфитевзисом, как правило, понимают вещное долгосрочное наследуемое право пользования земельным участком (чаще всего сельскохозяйственным), которое предоставляет управомоченному лицу (эм-фитевту) широкие по содержанию правомочия.

Приведем определения эмфитевзиса из кодексов зарубежных государств. Согласно ст. 85 ГК Нидерландов эмфитевзис (наследственная аренда) (Erfpacht) - это вещное право, которое дает наследственному арендатору право владеть чужой недвижимой вещью с обязательством наследственного арендатора уплатить определенную сумму денег (процент наследственной аренды) собственнику в указанные договором даты. По французскому праву, право наследственной аренды недвижимости (de la emphyteotique) (L451-1 Сельскохозяйственного кодекса Франции, Code rural) устанавливается для целей использования сельскохозяйственных земельных участков. В ГК Квебека (ст. 1195) эмфитевзис (l'emphytйose) предоставляет любому лицу в течение определенного времени пользование чужим недвижимым имуществом с сохранением его субстанции. ГК Украины (ст. 407) закрепляет, что право эмфитевзиса устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

Основания возникновения и прекращения. Наиболее распространенными основаниями возникновения наследуемого владения земельным участком выступает договор и вступление в наследство. Например, согласно ГК Нидерландов эмфитевзис устанавливается по соглашению сторон.

Прекращение эмфитевзиса достаточно детально урегулировано в национальных законодательствах, и основания прекращения, как правило, весьма сходны. В частности, согласно ст. 1208 ГК Квебека эмфитевзис истекает по окончании срока, предусмотренного в договоре; в связи с прекращением договора; при совпадении собственника и арендатора в одном лице; при неиспользовании земельного участка в течение 10 лет; при установлении факта его бесхозяйного использования. Близкие по содержанию основания прекращения эмфитевзиса заложены в ГК Украины (ст. 412) В частности, к ним относят объединение в одном лице собственника земельного участка и землепользователя, истечение срока договора, а также выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью.

Относительно имущественных отношений при прекращении эмфитевзиса интересны положения ГК Нидерландов (ст. 99-100). В соответствии с ними после окончания наследственной аренды прежний наследственный арендатор имеет требование на возмещение стоимости зданий, сооружений и плантаций, которые были созданы им самим или юридическим предшественником или были переданы собственником с возмещением стоимости. Однако в договоре может определяться, что наследственный арендатор не имеет требования на данное возмещение, например, если наследственная аренда прекращается из-за виновного поведения эмфитевта. При этом собственник имеет право удерживать задолжавшее возмещение в случае виновного поведения эмфитевта. Наследственный арендатор, в свою очередь, имеет право удержания вещи (при условии, что удержание собственником возмещения произошло не в связи с его виновным поведением) до тех пор, пока задолжавшее возмещение не будет ему уплачено.

Содержание. Весьма широкое содержание эмфитевзиса выражено в ст. 89 ГК Нидерландов, где сказано, что, если в договоре не определено иное, наследственный арендатор имеет равные с собственником права пользования вещью. Однако он не может передавать ее без согласия собственника другому лицу, а также предпринимать действия, которые нарушают субстанцию вещи. Согласно ст. 90 ГК Нидерландов, если иное не указано в договоре, пользователю принадлежат плоды, которые были получены во время срока наследственной аренды, и созданные или приобретенные арендатором движимые вещи. Возведенные на наследуемом участке недвижимые вещи принадлежат собственнику, если иное не определено в до говоре. Кроме того, эмфитевт имеет право передавать земельный участок и сооружения на нем в наем, если иное не определено в договоре (ст. 94 ГК Нидерландов). На эмфитевта возлагаются обременения недвижимости, а также ремонт (ст. 96 ГК Нидерландов).

По французскому законодательству права эмфитевта также обширны, но при условии, что он не может осуществлять изменения в зданиях, которые приведут к уменьшению стоимости вещи. В соответствии с Сельскохозяйственным кодексом Франции (ст. L451-9) эмфитевт может получить выгоду от установления сервитутов и обременений, устанавливая их на срок, не превышающий срок аренды, с обязательным уведомлением о подобных обременениях собственника. К обязанностям эмфитевта относится определенная договором плата арендодателю. Все улучшения и сооруженные здания переходят к собственнику земли, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ГК Италии (ст. 959) при эмфитевзисе (dell'enfiteuta) эмфитевт имеет такие же права, как и владелец земельного участка, на плоды, а также на полезные ископаемые в связи с использованием недр (в соответствии с положениями специальных законов). Эмфи-тевт имеет обязательства по улучшению земельного участка и выплаты собственнику периодических платежей, которые могут выступать в виде определенной денежной суммы или определенного количества натуральных продуктов.

В соответствии со ст. 411 ГК Украины землепользователь имеет право на отчуждение права пользования земельным участком, если иное не установлено законом. В случае продажи права пользования земельным участком собственник этого земельного участка имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение по цене, объявленной для продажи, и иных равных условиях.

Срок эмфитевзиса. Относительно срока действия эмфитевзиса национальные правопорядки установили различные правила: в одних максимальные и минимальные сроки определены непосредственно законом, в других решение данного вопроса оставлено на усмотрение сторон, закрепляемое в договоре. Например, по голландскому праву срок наследственной аренды прямо не закреплен и оставлен для регулирования на усмотрение сторон (ст. 86 ГК Нидерландов). Аналогичное правило вытекает из ст. 408 ГК Украины.

Тогда как ст. L451-1 Сельскохозяйственного кодекса Франции закрепляет, что эмфитевзис должен заключаться на определенный срок, который может быть установлен между 18 и 99 годами, согласно ГК Квебека (ст. 1197) эмфитевзис должен иметь продолжительность не менее 10 лет и не более чем 100 лет. Если он превышает 100 лет, то сводится к этому сроку. ГК Италии в ст. 958 устанавливает, что наследственная долгосрочная аренда может быть вечной или временной. При этом временной срок эмфитевзиса не может быть определен менее 20 лет.