Обращаясь к вопросу о формировании модели вещных сервитутов в отечественном праве, очевидно, что наряду с классическими положениями, разработанными еще римским и пандектным правом, необходимо учитывать новые тенденции развития сервитутных прав в зарубежных правопорядках. В связи с этим следует отметить важность конструкции института сервитутных прав, заложенную в Концепции развития гражданского законодательства РФ и проекте концепции развития гражданского законодательства о вещном праве. Вместе с тем, с учетом представленного выше материала, ряд положений требует дополнительного осмысления и совершенствования.

Отдельные аспекты правового регулирования вещного сервитута могли бы выглядеть следующим образом.

Во-первых, содержание вещного сервитута можно определить посредством двух видов правомочий:

1) возможность сервитуария требовать от собственника служащего участка претерпевания определенных действий (прохода, проезда, сооружения и обслуживания линий электро-, радио-, телепередачи, газопровода, водопровода и т.п.);

2) возможность требовать от него соблюдения запретов (например, строительства зданий и сооружений на земельном участке определенной площади, высоты, назначения, осуществления определенной деятельности и т.п.).

Подобное содержание сервитута уже имеет закрепление в зарубежных правопорядках и, как показывает анализ отечественной судебной практики, востребовано в отношениях землепользования.

Во-вторых, в связи с предложением Концепции развития гражданского законодательства о введении наряду с сервитутом узуфрукта, эмфитевзиса и застройки необходимо четкое их разграничение. В качестве таких критериев отграничения должны выступать субъектный и объектный состав, содержание и цели установления. Более того, необходимо иметь в виду, что, закрепляя категорию сервитута в Концепции, ее авторы под ней понимают именно вещный сервитут. Введение категории личного сервитута не предлагается Концепцией.

В-третьих, условиями установления вещного сервитута следует признать объективную обусловленность, т.е. невозможность удовлетворения нужд собственника соседнего недвижимого имущества без сервитута; наличие "господствующего" и "служебного" земельных участков, которые должны быть смежными (соседними); принадлежность смежных земельных участков владельцам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования либо застройки. Принципами осуществления сервитута должны выступать экономия, платность (возмездность) (за исключением случаев, предусмотренных законом), осуществление сервитута наименее обременительным способом для собственника.

В-четвертых, особого внимания требует вопрос об определении видов сервитутных прав. В частности, в качестве общего деления, в зависимости от содержания сервитута, должна выступать классификация на положительные и отрицательные сервитуты. Кроме того, возможна классификация сервитутов по цели использования на земельные, городские и коммунальные сервитуты. Земельные сервитуты устанавливаются для прохода и проезда к "господствующему" участку (например, сервитут пешеходной тропы, проезжей дороги, сервитут пастбищ, сервитут водозабора и водопоя, мелиорации). Городские сервитуты предназначаются для обслуживания земельных участков, на которых расположены жилые и нежилые строения (например, сервитут водопровода и водостока, опоры, для стока осадков, высоты, вида, света, защитной полосы, строительный сервитут). Коммунальные сервитуты необходимы для обслуживания линий коммуникаций. Подобная дифференциация сервитутов наиболее востребована в отечественных социально-экономических условиях, в дальнейшем она позволит для схожих сервитутных прав выработать сходные правовые режимы. Заметим, что подобное деление сервитутов сформировано судебной практикой Германии, оно имеет место в Законе Хорватии о праве собственности и других вещных правах.

В-пятых, нет оснований для запрета известных немецкому праву сервитутов, запрещающих определенную деятельность на земельном участке (Wettbewerbsbeschrankende Dienstbarkeiten) (безусловно, в рамках соблюдения российского законодательства о защите конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках*(319)). Вместе с тем следует достаточно осторожно подходить к вопросу о внедрении подобных сервитутов. Обратим внимание на то, что перевод с немецкого термина Wettbewerbsbeschrankende означает "ограничения в конкурентной борьбе на рынках сбыта"*(320). Однако наше законодательство в данной области почти не содержит норм, регулирующих ограничение конкуренции, и даже наоборот - в большей части направлено на ограничение монополистической деятельности на товарных рынках. При этом важно обратить внимание на то, что в современных условиях рынок отдельных товаров перегружен, в связи с чем производители из-за невозможности реализации товара несут убытки. Уже сегодня проблема равномерного распределения товаров, работ и услуг требует разрешения, в связи с чем органами государственной власти субъектов РФ предлагается введение квотирования на производство сельскохозяйственной продукции*(321). Введение указанных сервитутов могло бы стать дополнительным средством при регулировании равномерного распределения товаров, работ и услуг.

Перспектива развития данных отрицательных сервитутов видится в будущем в форме их распространения в различных сферах: запрете производства и продажи на господствующем земельном участке определенных товаров либо осуществления определенной деятельности (выращивание определенного вида и сорта сельскохозяйственной культуры, ведение гостиничного или туристического бизнеса рядом с участком, где уже ведется подобная деятельность, размещение автозаправочной станции). Установление подобных сервитутов должно быть согласовано с органами по защите конкуренции.

В-шестых, в качестве оснований возникновения могут выступать письменное соглашение владельцев земельных участков и судебное решение. Причем последнее возможно только при наличии объективной обусловленности в сервитуте, в том числе при удовлетворении виндикационного иска. Думается, что нет необходимости в разрешении установления сервитута подобно немецкому, французскому, австрийскому праву в силу приобретательной давности. В данном случае возможно применение положения о презюмировании сервитута, изложенного в Концепции о вещном праве правила: при фактическом его осуществлении (соблюдении признаков соседства, объективной обусловленности, ограниченном пользовании) и отсутствии несогласия соседа на подобные действия.

В-седьмых, основаниями прекращения могут выступать отпадание нужд в сервитуте (потеря интереса, соглашение сторон, в том числе и соглашение правопреемников); наступление указанного в договоре условия о прекращении сервитута; совпадение в одном лице собственника и сервитуария; выкуп; требование собственника господствующей недвижимой вещи (без указания причин, с предварительным уведомлением собственника служащей вещи); требование собственника господствующей недвижимой вещи, в случае когда выгода, приносимая сервитутом, мала по сравнению с обременяющей служебную недвижимую вещь повинностью.

Резюмируя изложенное, можно заключить, что, несмотря на смену эпох, а соответственно, политических, социально-экономических основ общественных отношений, институт сервитута остается востребованным вещно-правовым институтом и приобретает популярность в новых сферах, соответствующих современному уровню развития экономики (например, сервитут как средство ограничения конкуренции, сервитут для обслуживания сооружений сотовой связи, сервитут под несколько видов коммуникаций). Безусловно, данные тенденции развития сервитутных отношений, возникших под влиянием мировых экономических процессов, развития научно-технического прогресса, нельзя не учитывать. Поэтому вещные сервитуты должны занять центральное место в системе ограниченных вещных прав российского гражданского права в группе "права пользования чужой вещью".