Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы дает только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. При доходном подходе в основном используются метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации дохода. По этой причине при оценке транспортных средств доходный подход практически не применяется. Использование доходного подхода совместно с затратным и рыночным возможно только при оценке раритетных автомобилей в том случае, когда оцениваемые автомобили приносят доход их владельцам путем активного использования на съемках фильмов, участия в демонстрационных пробегах с высоким призовым фондом, экспонирования на выставках.

Рассмотрим практические примеры применения метода прямой капитализации для определения стоимости машин, оборудования и транспортных средств.

Метод капитализации – это способ определения рыночной стоимости объекта путём деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

В соответствии с данным утверждением оценка стоимости объекта проходит в три этапа.

1) определение ЧОД,

2) определение СК,

3) определение стоимости исходя из полученных данных (ЧОД/СК).

Рассмотрим несколько примеров.

Пример 1.

Необходимо оценить оборудование по производству одноразовых стаканов. Имеются следующие данные:

1 этап:

Рассчитываем чистый операционный доход.

ЧОД = Доходы – Расходы = ((65000*1,2*0,7*18) – 600000)*12 = 45936000 руб.

2 этап:

Расчет ставки капитализации по кумулятивному методу.

СК = Безрисковая ставка + Надбавка на инвестиционную деятельность + Премия за низкую ликвидность + Поправка на срок возврата капитала = 9% + 2% + 6% + 4% = 21%

3 этап:

Рассчитываем рыночную стоимость объекта, применяя ЧОД и СК.

Пример 2.

Рассчитать стоимость плацкартного вагона поезда, следующего по маршруту Новосибирск – Красноярск. Имеются следующие данные.

1 этап:

Рассчитываем чистый операционный доход.

ЧОД = 75*(320-200)*84 = 756000 руб.

2 этап:

Расчет ставки капитализации по кумулятивному методу.

СК = Безрисковая ставка + Надбавка на инвестиционную деятельность + Ставка на дополнительный риск + Премия за низкую ликвидность + Поправка на срок возврата капитала = 7% + 3% + 5% + 6% +1%= 22%

3 этап:

Рассчитываем рыночную стоимость объекта, применяя ЧОД и СК.

Метод дисконтированных денежных потоков

Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при работе с которым последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного определения стоимости будущих денежных потоков на дату оценки.

В соответствии с этим методом при определении стоимости оборудования нужно решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым необходимо рассчитать будущую стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков используется в следующих случаях:

ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;

предприятие представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1. Производится расчет величины денежного потока.

2. Определяется длительность прогнозного периода.

3. Осуществляется ретроспективный анализ и прогнозирование валовой выручки от реализации.

4. Определяется ставка дисконта.

5. Производится расчет величины стоимости в пост прогнозный период.

6. Осуществляется расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в пост прогнозный период.

7. Вносятся итоговые поправки.