При определении стоимости объектов обычно применяются три подхода оценки – затратный подход, доходный подход и подход сравнительного анализа продаж.

Затратный подход основывается на том, что типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Оценка объекта подходом затрат основывается на:

· поведении рационального покупателя, который не заплатит за объект больше минимальной суммы затрат на строительство объекта, аналогичного по конструктивному решению и функциональному назначению оцениваемому;

· поведении типичного продавца, желающего вернуть затраченные на строительство средства.

Применение данного подхода ограничивается условием, что воспроизводство аналогичного объекта может быть нецелесообразным или не разумным.

Несмотря на все ограничения, данный подход может быть полезен при анализе ситуации на рынке. Сравнивая результаты, полученные подходом затрат, со стоимостями подобных объектов оборачивающимися на рынке возможно увидеть на какой стадии развития находится рынок – подъем или спад.

Доходный подход применяется для определения стоимость объектов, которые ориентированы на получение прибыли их владельцами, что никоим образом не относится к оцениваемому помещению. Это объясняется тем, что оцениваемое помещение является объектом жилой недвижимости, и не ориентировано на получение прибыли от его эксплуатации.

Мотивация покупателя жилой недвижимости существенно отличается от мотивации покупателя нежилой недвижимости. При покупке жилья главным движущим фактором для покупателя является желание приобрести место жительства и определенные удобства. При приобретении объектов доходной недвижимости покупатель, прежде всего, обращает внимание на то, какой доход, возможно, получить при использовании данного объекта, и какой при этом уровень риска недополучения этого дохода.

Что касается рынка аренды жилья в Херсоне, то, проанализировав его, мы увидим, что он носит теневой характер, т.е. арендодатели, в своем большинстве, уклоняются от уплаты налогов. Также, по мнению Оценщика, применение данного подхода не приведет к получению реальной рыночной стоимости из-за того, что арендные ставки на жилые объекты недвижимости существенно занижены. Это связано с тем, что сдача жилых помещений в аренду, для большинства арендодателей не является бизнесом, а есть лишь попытка выжить и оплатить коммунальные услуги за пустующее жилье. В свою очередь, большинство арендаторов не в состоянии платить более высокую цену за аренду жилья, что связано со сложившейся экономической ситуацией в Херсоне и Херсонской области.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Этот подход применяется при наличии развитого рынка недвижимости, что является характерной чертой рынка жилой недвижимости. Данный подход полностью соответствует цели данной работы.

Исходя из всего выше сказанного, Оценщиком было принято решение, для определения стоимости объекта оценки применить сравнительный подход и затратный подход, в рамках которого будет использоваться метод расчета по стоимости единичного показателя строительного аналога.

Анализ объекта недвижимости и его окружения

тоимость объекта недвижимости во многом определяется преимуществами и недостатками его географического расположения, близостью транспортных магистралей, “престижностью” района и уровнем деловой активности в нем, развитием городской инфраструктуры, законодательными ограничениями на использование земельного участка.

Перечисленные вопросы рассматриваются в настоящем разделе.

Описание региона

Херсонская область расположена в южной части Украины и граничит на севере с Днепропетровской, на юге с Крымской, на западе с Николаевской, на востоке с Запорожской областями. Территория области составляет 28,5 тыс.кв.км. Население - 1.3 млн. человек. Этнический состав населения однороден и представлен в основном русскоязычным населением украинской и русской национальности.

Херсонской области соответствует равнинный ландшафт. По климатическим условиям регион относится к степной зоне с умеренно-континентальным климатом.

С юга и юго-востока область омывается Черным и Азовским морями. С севера на юг в западной части области протекает река Днепр, впадающая в Днепро-бугский лиман - залив Черного моря. Русло реки судоходно круглый год, для всех типов судов, до г. Херсона, расположенного в 32 км от устья Днепра.

Климатические и ландшафтные характеристики области определяют сельскохозяйственную ориентацию региона - растениеводство и животноводство с развитой заготовительной и перерабатывающей отраслью.

Крупнейшие населенные пункты области: города Херсон, Цюрупинск, Н.Каховка, Каховка, Геническ, Скадовск.

Историческая справка

Город Херсон был основан указом Екатерины II от 18 июня 1778 года:

"Известны вам предположения наши о заведении для Черного моря гавани и верфи, о коем надлежащия изобретения и планы учинить поручено было от нас Адмиралтейской нашей коллегии,… но в точном назначении места по сие время встречалися трудности и сомнения: ибо Адмиралтейская Коллегия, признавая, по свидетельству посыланных ею для осмотра положения и измерения глубины вод, удобным урочище на лимане, именуемое Глубокая пристань, полагает между тем, доколе тамошняя гавань и верфь не совершенны будут, строить корабли на Днепре или Александровском шанце… Желаем, чтобы вы, с нашим Адмиралтейской Коллегии вице-президентом графом Чернышевым постановили о месте к сему удобном, назначая оное по соображению выгод морских и сухопутных, хотя бы оное выше, или же на Днепре было, а потом приступили и к распоряжениям о строениях… Место сие повелеваем наименовать Херсоном."

Город создавался для защиты южных рубежей Российской империи. Для их укрепления было решено построить город в устье Днепра с судостроительной верфью, торговой пристанью и крепостью, которые должны были стать базой для создания черноморского флота. Имя городу дали в честь древнегреческой, а позже византийской колонии Херсонес. Тем самым Империя объявляла себя правопреемницей древнего государства и заявляла свои права на эти земли. В указе об образовании Херсонского уезда и новой епархии – «Славянская и Херсонская» об этом было сказано так: «Опять наречением сим возобновляем мы так же и те самые знаменитейшие названия, которые от глубокой древности сохраняет Империя, что наш народ есть единоплеменный, и сущая отрасль древних славян, и что Херсон был источник христианства для России, где по восприятии Князем Владимиром крещения, свет благодатной веры и истинного богослужения насажден в России». Само основание города с этим названием должно было поднять христианское население Балкан и Крыма на борьбу за свое освобождение.

Появление на карте нового города напрямую связано с именем Г.А. Потемкина, именно он указал на Александр-Шанц – небольшое русское укрепление, находящееся в 30 км выше устья Днепра как на место, где следует основать город. Г.А. Потемкин считал Херсон своим детищем и строил в отношении его далеко идущие планы. По легенде Потемкин обнаружил здесь ворота, сохранившиеся с древнейших времен с греческой надписью «Отсюда надлежит следовать в Византию». Херсон должен был стать главным опорным пунктом для экспансии России против Османской империи. Могущество Российской державы давало повод монархам сравнивать свое величие с достоинством византийских царей. Россию издавна называли преемницей Византии, Москву считали третьим Римом, поскольку вторым был Царьград (Константинополь). Не удивительно, что во время русско-турецких войн в политических кругах родилась идея возрождения Византии, известная под названием «Греческий проект». Целью проекта было освобождение Балканских стран от османского владычества, изгнание турок из Константинополя и создание нового государственного образования «Византия», подчиненного Российскому престолу. Частью «Греческого проекта» стало основание Херсона (нового Херсонеса) в главном соборе которого. Екатерина II должна была короновать своего внука Константина на Византийский престол.

К сооружению Херсона были привлечены известные архитекторы и инженеры И. Старов, И. Ситников, К. Боржуа, М. Корсаков, Герма и другие. За несколько лет был разработан регулярный план города, какому присущи черты четкой и ясной упорядоченности. Центром была Крепость, площадью около 100 га. Это был комплекс военно-фортификационных, общественных и культовых сооружений. В оборонительную систему входили высокие насыпные валы, бастионы, равелины, крещатые подземные минные галереи, ров, колодец, Московские и Очаковские ворота с подъемными мостами. Восточнее от нее располагался воинский форштадт, на запад - «Купеческий город», или «Греческое предместье», на север - «обывательские здания», еще севернее - провиантские мельницы, а в северо-западной части - город за балкой, или Забалка. Улицы вдоль Днепра и расположенные перпендикулярно ему образовывали прямые кварталы. По линии берега улицы проложены террасами, так были учтены естественные условия местности.

Внезапная смерть фаворита Екатерины свела на нет честолюбивые замыслы. Согласно последней воле Потемкина он был похоронен в Херсоне, городе его несбывшихся надежд. Его могила находится в Екатерининском (Спасском) соборе на территории Парка Славы. Там же можно увидеть и остатки старой крепости: фрагменты крепостного вала, ворота, крепостной колодец и могилы русских воинов, павших во время осады Очакова.

Главным строителем Херсона был назначен генерал И.А. Ганнибал, дядя матери А.С. Пушкина. Под его руководством на Херсонской верфи был заложен и спущен на воду первый корабль черноморского флота 66-пушечный «Слава Екатерины». Его дело продолжил адмирал Ф.Ф. Ушаков, прибывший в Херсон во главе колонны из 700 балтийских матросов в самое тяжелое для города время – в Херсоне свирепствовала чума. Благодаря энергии и самоотверженности адмирала и английского врача-волонтера Джона Говарда удалось остановить эпидемию и спасти многие тысячи жизней. Благодарные херсонцы назвали в честь знаменитого флотоводца одну из главных улиц Херсона – Проспект Ушакова. Там же находится единственный в мире памятник адмиралу (установлен в 1957 г. Скульптор А.Е. Чубин; архитекторы Н.Г. и П.И. Кравченко). Именем Джона Говарда назван городской благотворительный фонд, есть в Херсоне и памятник этому удивительному человеку (арх. В.Стасов и Гречина).

Херсону отводилась роль главного торгового города южной России. В середине 90-х годов здесь насчитывалось уже около 2 тыс. домов и 10 тыс. жителей. Лучшие здания находились в греческом предместье. В одном из них (дом губернского правления, сейчас находится по адресу ул. Суворова 1) в 1792–1794 гг. жил А.В. Суворов, командовавший войсками Херсонского корпуса в районе Кинбурна и Херсона. Именем прославленного полководца названа ныне одна из главных улиц города.

После основания Николаева (1789 г.) и Одессы (1794 г.) Херсон утратил значение главного торгового порта и верфи юга России. Новые портовые города имели то преимущество, что к ним могли подходить корабли с глубокой осадкой. С этого времени адмиралтейство и воинское судостроение переводятся в Николаев, часть купеческих контор - в Одессу. Резко сократилось население города.

В 1803 году Херсон получает статус губернского центра, первый свой герб и начинает развиваться как торговый порт. На ассигнованные правительством средства в 1806 году строится верфь торгового судостроения, с которой ежегодно спускалось на воду от 20 до 30 торговых судов. Происходит постоянное возрастание экономических потребностей города, новый приток рабочей силы, увеличение количества населения и объема строительства.

В 1813 г. в городе открылось начальное училище, которое до 60-х гг. ХІХ в. было единственным учебным заведением подобного рода. В 1815 г. открылась губернская мужская гимназия. В 1834 г. открылось училище торгового мореплавания, которое готовило штурманов, шкиперов и судостроителей коммерческих судов, а в 1874 г. – земское сельскохозяйственное училище, формируются городские районы Мельницы и Сухарное. Херсон развивается как капиталистический город с заводами и фабриками. Город имеет потребность в театрах, музеях, библиотеках, издательствах. До конца XIX века все это появляется в Херсоне. Город посещают знаменитые артисты, писатели, художники.

С 1901 года, после 30-годового перерыва, связанного с работами по углублению Днепровского дна, снова открываются морские ворота города. Херсон становится значительным портом экспортирования хлеба.

В 1908 г. дала первый ток городская электростанция.

Советская власть в городе Херсоне была установлена в ночь с 17 на 18 января 1918 г., когда Красная гвардия и моряки военных кораблей «Абхазия» и «Ксения» разгромили части Центральной рады.

С 27 Марта 1918 г. по 10 марта 1919 г. город был оккупирован сначала австро-германскими войсками, а потом французскими и греческими войсками. Окончательно Советская власть была установлена в январе 1920 г. частями 14-й армии под командованием И.П. Уборевича.

С 19 августа 1941 по 13 марта 1944 г. Херсон был занят немецко-фашистскими войсками. За время оккупации фашистами было расстреляно и замучено 17 тыс. херсонцев. Общий ущерб, причиненный городу составлял свыше 900 млн. руб.

Но не так то просто было сломить дух херсонцев. В районе города активно действовал херсонский партизанский отряд под руководством зам. председателя исполкома Херсонского горсовета Е.Е. Гирского; основное ядро отряда составили рабочие завода им. Коминтерна.

Наиболее крупной подпольной организацией Херсона была группа «Центр», руководил которой Ф.А. Комков. Руководитель молодежной подпольной организации И.А. Кулик за мужество и героизм, проявленные в борьбе с оккупантами посмертно был удостоен звания Героя Советского Союза. В парке им. Ленинского комсомола ему сооружен памятник. в борьбу с фашистами вступила и группа юных патриотов с Карантинного острова (12 мальчишек с Карантинного острова), которой руководили братья Андрей и Анатолий Запорожчуки, Леонид и Петр Чернявские. На месте казни отважных мальчишек сейчас установлен памятник (ул. Суворова).

Херсон был освобожден бойцами 295-й стрелковой дивизии под командованием полковника А.П. Дорофеева и 49-й гвардейской стрелковой дивизии. За мужество и героизм, проявленный в боях М.М. Кутепов, Г.Т. Акопянц, В.М. Добросоцких, Г.Д. Шенгели, М.А. Золотухин, Г.Г. Бахтадзе, Н.Н. Суббота, С.А. Харченко и др. были удостоены звания Героя Советского Союза.

В 1951 г. было начато строительство Херсонского судостроительного завода (ХСПО), а через три года со стапелей завода сошли первые танкеры «Херсон», «Грозный», «Каховка», «Поти», «Керчь».

В декабре 1952 г. была заложена первая очередь крупнейшего в СССР хлопчатобумажного комбината.

Сегодня город Херсон – областной центр херсонской области, расположенный в ее южной части. Численность населения города составляет около 360 тысяч человек.

Городу присуще высокая степень индустриализации. Непосредственно в черте города расположены крупные перерабатывающие и промышленные объекты: судостроительный завод, судоремонтные предприятия, нефтеперерабатывающий завод, хлопчатобумажный комбинат, заводы электромеханического оборудования и полупроводниковых приборов, завод сельскохозяйственного машиностроения. Развита промышленность производства бытовых товаров и местная промышленность.

Транспортные нужды города и области удовлетворяются железнодорожной станцией, морским грузовым портом (в т.ч. заграничного плавания), а так же речным грузовым и пассажирским портом. В пределах города проходит шоссейная трасса государственного значения Одесса – Ростов. Все районные центры и сельские населенные пункты соединены между собой шоссейными дорогами или дорогами с твердым покрытием.