Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Переход к новой налогооблагаемой базе потребует массовой рыночной оценки всех объектов недвижимости по всей территории республики. При этом предполагается использование автоматизированных систем оценки, применение стандартных процедур и методов сбора информации, экономико-математических моделей. Провести такую работу за год без соответствующей методологической и организационной подготовки, без дополнительных сил и средств территориальным кадастровым органам просто не под силу.
Государственным агентством земельных отношений и кадастра разработана программа мероприятий по внедрению системы оценки объектов недвижимого имущества для целей налогообложения. Программа рассчитана на 2003-2008 годы. В настоящее время она представлена в Правительство на рассмотрение. Если ее утвердят, VI раздел НК придется несколько подкорректировать, а размер налога в ближайшее время останется прежним.
Программа содержит общие подходы и краткую методологию рыночной оценки недвижимости. При финансовой поддержке Шведского агентства по международному развитию (SIDA) в рамках программы осуществляется небольшой пилотный проект. Он проводится с целью отработки технологии сбора данных, создания методологии и моделей оценки. Тестовой зоной, выбранной для участия в проекте, стало одно из сел Орхейского уезда и один из секторов Кишинева. Предполагается, что третьей зоной будет небольшой город с достаточно активным рынком недвижимости. На основе собранной информации о транзакциях с недвижимостью можно будет получить представление о рыночной стоимости объектов недвижимости, о затратах времени и средств на создание базы данных. Создание базы данных о транзакциях представляет ключевой этап в разработке и внедрении новой системы оценки недвижимости в целях налогообложения. Поскольку на основе информации о рыночных ценах участвующей в транзакциях недвижимости будет разработана модель оценки, максимально приближенная к реальности. После завершения пилотного проекта его результаты лягут в основу внедрения новой системы оценки по всей территории Молдовы. В программе мероприятий расписаны этапы и организационные вопросы процесса сбора данных по каждому виду недвижимости. Здесь же определены затраты и эффект от внедрения новой системы оценки. По предложению Государственного агентства земельных отношений и кадастра массовая оценка недвижимости для налогообложения должна начаться с квартир в многоэтажных жилых домах. Это, как правило, стандартные объекты недвижимости, по ним наиболее реально собрать достоверную информацию о продажах и рыночной стоимости. Для сбора данных используется информация территориальных кадастровых органов, а также данные риэлтерских компаний. Насколько достоверны цифры, указанные в договорах купли-продажи? Еще не так давно цена квартиры, указанная в договоре, была, как правило, далека от рыночной. Сегодня, утверждают специалисты, появляется все больше договоров, в которых указывается реальная стоимость продажи квартир. Хотя преобладают по-прежнему заниженные цифры. При наличии финансирования из госбюджета работы по оценке квартир для налогообложения могут быть завершены в течение 2004 года. И уже в 2005 владельцы квартир начнут платить налог на недвижимость по новой системе.
На следующем этапе оценке подлежат частные жилые дома в городах, затем промышленные и коммерческие объекты, недвижимость в сельской местности и, наконец, земли сельскохозяйственного назначения. Завершить работы предполагается в 2008-2010 годах.
Казалось бы, при переходе на рыночную стоимость при налогообложении недвижимости местные бюджеты должны ожидать существенного пополнения. Однако, не все так однозначно. Учитывая неразвитость рынка недвижимости, низкую покупательную способность, особенно в сельской местности (где дома зачастую продаются ниже нормативной стоимости), ожидать прироста сборов налога на недвижимость не приходится. Та же картина с землями сельхозназначения. Несмотря на то, что этот рынок достаточно активен, низкий платежеспособный спрос и низкие цены на земли сельхозназначения не оставляют надежды на то, что земельный налог сможет существенно пополнить местную казну. Разницу в налогообложении недвижимости почувствуют скорее городские жители.
Для выполнения положений Закона об оценочной деятельности № 989-XV от 18 апреля 2002 г. (Официальный монитор Республики Молдова, 2002 г., № 102, ст.773) Правительство Республики Молдова ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Утвердить Программу мероприятий по внедрению новой системы оценки объектов недвижимого имущества в целях налогообложения (прилагается).
2. Министерству финансов совместно с Агентством земельных отношений и кадастра предусматривать ежегодно в государственном бюджете необходимые финансовые средства для выполнения данной программы.
3. Министерству экономики и торговли совместно с Министерством финансов и Агентством земельных отношений и кадастра наладить сотрудничество с международными донорскими организациями в целях привлечения финансовых ресурсов для реализации мероприятий, предусмотренных указанной программой.
4. Агентству земельных отношений и кадастра совместно с Министерством финансов предпринять необходимые для выполнения программы меры и ежеквартально информировать Правительство о ходе ее выполнения до 15 числа месяца, предшествующего отчетному периоду.
4. Контроль за выполнением положений настоящего постановления возложить на Аппарат Правительства Республики Молдова.
52. Оценка земельных участков методом прямого сравнения продаж (Трухина)
При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.
Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земли проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием. При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:
Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
53. Оценка земельного участка методом распределения (Трухина)
Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).
В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.
В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:
! подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно; ! оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости; ! расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в
составе сопоставимых объектов; ! корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
! расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков
Один из основных недостатков этого метода — сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов:
типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных результатов. Метод можно рекомендовать для оценки рыночной стоимости земли, при недостатке информации о продажах свободных земельных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, полученных другими методами. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
· наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок (При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения/спроса);
· наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
· соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
· определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
· расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод распределения – определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
54. Оценка земельного участка методом выделения (Трухина)
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
Метод предполагает следующую последовательность действий:
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно - планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.
Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
– определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
– определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
– чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
55. Оценка земельных участков методом прямой капитализации (Ксюша)
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта. общая ставка дохода – это коэффициент,основанный на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данногообъекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли отэксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общийкоэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражаетпреобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимыхобъектов, проданных на рынке.Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов сосхожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Это обстоятельствопозволяет эксперту-оценщику использовать метод прямой капитализации, чтобыпревратить прогнозируемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемогообъекта. Для сравнения различных объектов недвижимости используются различныеединицы сравнения. При сравнении объектов недвижимости важно, чтобыоцениваемый и сопоставимый объекты могли быть измерены одними единицамиизмерения.К ограничениям в использовании метода капитализации относятсянеравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброспродажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельныхучастков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной аренднойплаты. Под арендой понимается предоставление земельного участкаарендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическомуили физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата –это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Какрегулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) можетпереводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализацииарендной платы особенной удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочнуюаренду отдельно от зданий и сооружений. сли в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.
Рассмотрим основополагающие понятия, включенные в формулу.
Чистый операционный доход .Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка недвижимости (риэлтеры, аудиторы, налоговые инспекторы) такие понятия не используют. Поэтому оценщику важно самому иметь четкие представления о нем и давать необходимые пояснения N01 в отчете об оценке и других документах.
Чистый операционный доход — это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.
61.Диагностика в процессе оценки предприятия. (Василовская)
Процесс оценки предприятия состоит из следующих этапов: 1.постановка задач;2. Диагно-стика предприятия; 3. Подходы к оценке предп. 4.согласование результатов и определение РС пр.
В процессе диагн. Нужно отобразить след.позиции: текущее состояние рынка и его тенденции, юридич. состояние фирмы, менеджмент предп., и чел.потенциал;техническая инф-раструктура, прогнозируемые результаты и т.д. Используемая информация классифи ц. На внешнюю и внутреннюю. Главной целью диагн.явл-ся определение рентабельности и рисков. При оценке пред. Диагностика может быть структурирована след. образом: 1. Юридич. диагн.-изучение: права предп; гражданское право; коммерческое пр.;налоговое пр.; трудовое; охрана окружающей среды; суды, существование исков 2. Коммерческая диаг. Рассматривает след.аспекты: рынок, товар и услуги,цены, продвижение на рынке(мар-кетинг). Производится анализ эволюции продаж предпр.и по отрасли в целом, с учетом инфляции (в течении 3-5 лет), а также исследуется анализ конкуренции и определяется доля оцен. Предп. и основных конкурентов по отрасли в целом, а также иерархизация предпр. 3. Операционная диагн.-предпологается детальный анализ технических факторов производства, технология и организация производства(ОС, тезнич. Потенциал, уровень износа и т.д.) 4. Диагн. Человеч. ресурсов и менеджмента предп.-отражает величину(среднеспис. Кол-во раб.), структуру(классификация работников), поведенческий характер персонала(степень использования времени, коэф.движения, показатели движения трудовых ресурсов, конфликтность и т.д.); диагнос.эффективности использо-вания чел.ресурсов (динамика производит.труда, стили управления, доля зарплаты в затратах, доходность акций.ит.д.)
5. финансовая диагн. Основная цель- определить реальное фина-нсовое состояние предприятия на дату оценки и найти резервы его улучшения. При экономико – финансовой диагностике проводятся след. виды анализов:
1.структурный анализ имущества;
2.анализ чистых текущих активов (и собственного капитала);
3.анализ кредиторской, дебиторской задолженностей;
4.анализ ликвидности и платежеспособности.
5. анализ рентабельности
Обобщающий анализ (экспресс анализ)
62. Подходы и методы оценки предприятия (Василовская)
Для определения РС или другого вида стоимости оценщики применяют спец-ые приемы и способы расчета, к-е получили название м-в оценки. Каждый метод оценки предполагаетпредварительный анализ опред-ой информ-й базы и соответствующий алгоритм расчета. Все м-ы оценки позволяют определить ст-ть бизнеса на конкретную дату и все методы яв-ся рын-ми. Д. п. — это определение текущей стоимости будущих доходов, к-е, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая про-дажа собственности, применяется оценочный принцип ожидания. Д.п. явл-я наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также срав-й и зат-й подходы. Согласно методу капитализации дохода РС бизнеса опр-ся по формуле: V = D/R, где:D— чистый доход бизнеса за год;
R— коэффициент капитализации. МДДП осно-ван на прогнозировании по-токов от данного бизнеса, к-е затем дисконтируются по ставке дисконта, соответ-ствую-щей требуемой инвес-тором ставке дохода. З.П. в оценке бизнеса рассматри-вает стоимость предприятия с т.з. понесенных издержек. З.п. основан на пр-пе замещения, принц. наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экон. ве-личины1 и экон-го разделения.
Базовой формулой в затратном подходе яв-ся: Собственный капитал = Активы — Обязательства.1 Данный поход представлен двумя основными методами:
1.м. стоим-и чистых активов;
2.м. ликвидационной стоим.
М-д ст-и чистых активов включает несколько этапов:
1. Оц-ся недв. Имущ-во пред.
2. Опр-ся РС машин и оборуд.
3. Выяв-ся и оц-ся нематери-альные активы.
4. Опр-ся РС финн-х вложе-ний как долг-х, так и кратк-х.
5. Товарно-материальные за-пасы переводятся в Тек.стоим.
6. Оц-ся дебиторская задол-ть.
7. Оц. Рас. будущих периодов.
9. Опр-ся ст-ть собс-го капи-тала,вычитая из РС активов текущую ст-ть всех обяз-тв.
М.ст. активов примен. в слу-чае, если: -Компания обладает значительнымиматериальными активами;-Ожидается, что компания попрежнему будет действующимпредприятием.
2.Ликв-я ст-ть предп. предста-вляет собой разность между ∑ ст-ю всех активов пр. и затратами на его ликвидацию.
МСП: Метод рынка капитала основан на рын-х ценах акций анал-х компаний. 3метода:
1. биржевой м-д.-основан на использовании цен, сфор-мированных открытым фондовым рынком.Базой для сравнения слу-жит цена одной акции акционер-х обществ открытого типа.
1.М-д сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.
2.М-д отраслевых коэфф-в позволяет рассчитывать орие-нтировочную ст-ть бизнеса по фор-м, выведенным на основе отраслевой статистики.
64. Доходный подход при оценке предприятия(Ксюша)
Доходный подходоснован на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации и/или продажи. Т.е. подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данный объект, т.к. инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его эксплуатации и от последующей продажи. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью акций в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.
Существует несколько методов определения стоимости действующего предприятия в рамках данного подхода. Выбор конкретного метода зависит от объекта и цели оценки, имеющейся в распоряжении Оценщика информации, состояния рыночной среды и ряда других факторов, оказывающих влияние на конечные результаты.
Оценка предприятия методом ДДП (DCF) состоит из следующих этапов:
* Выбор модели денежного потока.
* Определение длительности прогнозного периода.
* Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.
* Прогноз и анализ расходов.
* Прогноз и анализ инвестиций.
* Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.
* Определение ставки дисконта.
* Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
* Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
* Внесение итоговых поправок.
В рамках доходного подхода стоимость бизнеса может быть определена:
Метод дисконтирования денежных потоков основан на составлении прогнозов получения будущих доходов и их переводе к показателям текущей стоимости. Его отличительной особенностью и главным достоинством является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов. Оценка данным методом включает составление спектра прогнозов денежных потоков. Из валовых доходов вычитаются постоянные, переменные издержки, амортизационные расходы и расходы на продажу, проценты и налоги и получается прогноз чистого дохода на каждый год прогнозного периода. Затем проводится инвестиционный анализ и рассчитывается ставка дисконта. Определяется величина стоимости компании в постпрогнозный период. И, наконец, определяется предварительная величина стоимости бизнеса, как сумма текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущего значения стоимости в постпрогнозный период. Вносятся итоговые поправки, и выводится окончательная величина рыночной стоимости компании – величина стоимости контрольного пакета ликвидных акций компании. Если же оценивается миноритарный пакет недостаточно ликвидных акций, то учитывается скидка за неконтрольный характер и скидка за недостаточную ликвидность.
Метод капитализации прибыли – метод определения стоимости бизнеса одним действием: либо путем деления оцененного дохода, получаемого от ведения данного бизнеса на коэффициент капитализации, либо путем умножения на некоторый мультипликатор. Процедура оценки данным методом заключается в том, что капитализируется чистый денежный поток. В результате получается капитализированная стоимость неограниченного во времени потока дохода. Данная техника расчета применима к равномерному денежному потоку или потоку, характеризующемуся одинаковыми постоянными темпами роста. Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы бизнеса переводятся в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов прироста денежного потока). Таким обр
Дата: 2016-10-02, просмотров: 146.