Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+ Безрисковая ставка дохода +
+ Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности- ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
;
; где
Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.
Расчет различных составляющих премии за риск:
• надбавка за низкую ликвидность.При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
• надбавка за рисквложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
• надбавка за инвестиционный менеджмент.Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
, где
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.
Преимуществаметода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостаткиметода капитализации доходов состоят в том, что:
• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
43.Расчет налогооблагаемой cтоимости объектов недвижимости, принадлежащих юридическим и физическим лицам ( по старой системе оценки) (Алла)
налог уплачивают все налогоплательщики, то есть физические и юридические лица, а так же арендаторы земельных участков. Для юридических и физическиз лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, предусмотренно законом № 1056 о «Введении в действие раздела VI налогового кодекса » самостоятельно расчет налога, который они представляют в ТНИ до 1июля текущего года. Для физическиз лиц налог расчитывают местные службы по сбору налогов при примэрии совместно с территориальными налоговыми инспекциями. Для Кишинева и Бэлць только налоговые инспекции.
Земельный налог расчитывается как произведение конкретной ставки налога на количество балла гектаров или площади. Налог уплачивается 2 раза в год равными частями до 15 октября, в случае уплаты всей суммы до 30 июня налогоплательщик получает скидку 15%.
Ставки: 1) Земли сельскохозяйственного назначения(кроме сенокосов и пастбищ)
а) имеющие кадастровую оценку — 1,5 леев за 1балл/га
б) не имеющие кадастровую оценку — 110 леев за 1га
сенокосы и пастбища
а) имеющие кадастровую оценку — 0,75 леев за 1балл/га
б) не имеющие кадастровую оценку — 55 леев за 1га.
2) земли занятые под жилые объекты
- села — 1лей за 100м²
- города — 2 лея за 100м²
- Кишинев — 10 леев за 100м².
3) земли занятые под предприятия сельскохозяйственного назначения
- Кишинев и Бельцы — 30 леев за 100м²
- города и села — 10 леев за 100м²
4) земли нарушенные производственной деятельностию
карьеры — 350 леев за 1 га
5) земли занятые водными объектами - 115 леев за 1га зеркальной площади (озера,пруды и т.д.).
Налог на недвижимое имущество и порядок его расчета.
В соответствии с законом для физических и юридических лиц предусматриваеся разный порядок расчета. Для юридических лиц и физических лиц занимающихся предпринимательской деятельностью Н = 0,1% * ОБС.
Для физических лиц расчитывается местными службами по сбору налогов при участии ТНИ, уплачивается 2раза в год равными частями до 15 августа и 15 октября.
Н = 0,1% от ИС (инвентаризационной стоимости) для села.
Н = 0,2% от ИС для города
Н = 0,3% от ИС для Кишинева и Бельц
Только к жилым помещения:
100 — 150м² — 1,5%
150 — 200м² — 2%
200-300м² — 10%
>300м² — 15%
Недостатки.
1. Одновременное существование земельного налога и налога на недвижимое имущество.
2. Разный порядок расчета для физических и юридических лиц.
3. Низкие ставки. Налоги не стимулируют эффективное использование.
4.Балансовая стоимость и инвентаризационная стоимость не отражают реальную рыночную стоимость.
5. Нарушается принцип справедливого налогообложения, который заключается в том, что за более дорогую недвижимость приходится платить больше.
Ответственность налогоплательщика за несоблюдение налогового законодательства устанавливается пеня и штраф.
44. Раздел VI Налогового кодекса, оценка и переоценка недвижимого имущества в целях налогообложения. Ставки и порядок расчета налога на недвижимость. (Алла)
В данном разделе налогового кодекса рассматриваются ставки налога, субъекты и объекты налогообложения, льготы, порядок уплаты и налоговое администрирование.
Оценка недвижимого имущества осуществляется территориальными кадастровыми офисами (ТКО) по единой методологии в порядке и в сроки установленные законодательством. Для типовых объектов применяется массовая оценка, для не типовых, не стандартных — индивидуальная оценка. При массовой оценке прменяются следующие методы:
1. метод сравнительного анализа продаж;
2. доходный метод;
3. затратный метод.
Переоценка выполняется 1 раз в 3 года ТКО
Ставки и порядок расчета.
Ставки налога для объектов жилья, гаражей, дачных участков, сот во всех городах, муниципиях, кроме сел.
1. Предельная ставка для жилья, гаражей, сот и т.д.
Max- 0,25% от оцененной стоимости (РС)
min-0,02% от оцененной стоимости (РС)
для Кишинева — 0,06%
2. Для других объектов назначения — 0,01% от оцененной стоимости.
Налог уплачивается 2 раза в год равными частями до 15 октября, в случае уплаты всей суммы до 30 июня налогоплательщик получает скидку 15%.
Порядок расчета.
Для жилых объектов налог исчисляется местными службами по сбору налогов при участии территориальных налоговых инспекции, кроме Кишинева и Бельц. Для Кишинева и Бельц расчитывают только ТНИ. Для объектов предназнченных для осуществления предпринимательской деятельности налог расчитывается самостоятельно хозяйствующими субъектами и расчет представляется в налоговую инспекцию до 1 июля.
45. Сущность и этапы массовой оценки недвижимости.
Массовая оценка — это оценка большой группы подобных объектов, выполненная на конкретную дату (на 1 июня — оценивается) с применением стандартных процедур и методов анализа рынка.
Виды объектов для которых выполняется оценка — типичные стандартизированные объекты;
Уровень охвата — большие группы объектов;
Учет фактров влияющих на стоимость — учитывается минимальное количество факторов;
Методы применимые при оценке — все 3 метода, но преимущество на методе сравнительного анализа продаж;
Дата оценки — дата устанавливается законодательством;
Период действия оценки — переоценка выполняется каждые 3 года;
Характеристика методов — стандартизированные, упрощенные методы;
Финансирование работ по оценке — за счет бюджетных средств;
Исполнители — ТКО;
Требования предъявляемые к исполнителям — специалисты могут не иметь квалификационного удостоверения;
Количество специалистов вовлеченных в оценку — большое количество специалистов со строго определенной функцией;
Роль субъективного фактора — низкий уровень субъективизма;
Точность результатов — отличаются на 10-15% от реальной РС;
Применение программного обеспечения — применяются специально разработанные модули для расчета стоимости;
Оформление результатов — разрабатывается список оцененной стоимости.
Этапы массовой оценки недвижимости.
1.Подготовительный этап 5’.сбор данных об объекте недвиж. имущества
↓ ↓
2.сбор рыночной информации 7. База данных кадастра
↓Технические данные
3.анализ и разработка модели Экономические данные
↓8.Извещение о стоимости←Юридические данные
4.тестирование и калибровка 9. ГГНИ ←↓
↓ → 5. модуль оценки → 6. расчет стоимости →↑
1 этап. Подготовительные работы.
Основная цель — подготовка и организация массовой оценки. На данном этапе разворачивается работа пилотных проектов, определяется объект эталон. На данном этапе агенство разрабатывает план выполнения оценочных работ технические задания для ТКО.
2 этап. Сбор рыночной информации.
Осуществляется с целью получения информации необходимой для разработки модели оценки. ТКО собирают данные о сделках купли- продажи конкретной категории объектов и необходимо собирать данные о недавно заключенных сделках. Но учитывая, что рынок недвижимости РМ развивается не одинаково, для небольших городов собирают информацию о транзакциях за последнии 2 года, при этом они должны соответствовать условиям рыночной сделки. Разрешалось использовать данные о ценах предложения. Этот этап проводился одновременно во всех ТКО по единой инструкции с заполнением специально разработанных форм. Эта информация передавалась в центральный офис Кадастру для разработки модели оценки.
3 этап. Анализ рыночной информации и разработка модели оценки.
Анализ данных выполняется на центральном уровне, проверяется достоверность качества собранной информации и выявляют фактор, оказывающий наибольшее влияние. Разработкой моделей занимаются специалисты центрального уровня, используя информацию собранной ТКО. Модель оценки разрабатывается отдельно для каждого вида.
4 этап. Тестирование и калибровка модели.
Для того, чтобы определить стоимость проводится калибровка модели, представляющая собой определение коэффициента для каждого населенного пункта. После проведения калибровки выполняется расчет стоимости недавно проданных объектов, оцененная стоимость и цена продажи сравнивается, если разница составляет до 15%, то коэффициент утверждается приказом директора агенства.
5 этап. Разработка автоматизированного модуля расчета.
Модуль разрабатывается на центральном уровне програмистами на основе технического задания. Этот модуль применяется для всех населенных пунктов при оценке конкретной категории объектов.
5’ этап. Массовый сбор данных об объктах недвижимого имущества.
Осуществляется одновременно с разработкой модуля об оценке по всей территории РМ в один период времени по единой технологии с заполнением форм разработанных на центральном уровне. Сбор данных осуществляется оценщиками ТКО как в камеральных условмях так и с выходом на объект.
6 этап. Расчет стоимости.
Выполняется на местном уровне, в соответствии с разработанной моделью. Это автоматизированная процедура, выполняется очень быстро и на этом же этапе проверяюся полученные результаты. Результаты вносятся в ValueCad.
7 этап. База данных Кадастра .
Состоит из технической части, экономической части и юридической части.
Техническая часть, в этой части собираются все характеристики необходимые для оценки. Данные накапливаются по мере выполнения массовой оценки.
Экономическая часть содержит данные о стоимости объектах и коэффициенты расчитанные для модели оценки.
Юридическая часть содержит кадастровый номер, адрес объекта, состав объекта. Каждый иэ элементов имеет свой отдельный кадастровый номер. На каждый элемент могут быть установлены отличающиеся друг от друга права. В этой же части указываются собственники, вид прав, основания на возникновение прав, ограничения и основные характеристики объекта: назначение, площадь земельного участка, строения и т.д.
8 этап. Извещение собственников.
Для проверки правильности вполнения расчета стоимости, информация по каждому объекту отправляется собственнику. В соответствии с законодательством РМ, собственники в течении 1 месяца с момета получения извещениядолжны сообщить о своем несогласии с представленной информацией. Типичными причинами несогласия являются:
- ошибки в фамилии или имени;
- ошибки в описании назначения объекта;
- восстановление доли собственности;
- ошибка в площади;
- несогласие с оцененной стоимостью.
Если собственник не согласен с данными извещения, он обращается в ТКО по месту жительства, специалисты перепроверяют все данные и сообщают собственнику результаты. Если собственник не согласен, он имеет право обратиться в Государственное Предприятие кадастру. Если он не согласен и с их мнением, он обращается в Агенство Земльных Отношений Кадастру, а если и тут не согласен, тогда разбирается в суде.
9 этап. ГГНИ.
Передача информации в ГГНИ.
46. Сбор и обработка информации для оценки в целях налогообложения. Расширение базы данных для оценки в условиях отсутствия достоверной информации и неразвитого рынка. (Алла)
Сбор рыночной информации.
Осуществляется с целью получения информации необходимой для разработки модели оценки. ТКО собирают данные о сделках купли- продажи конкретной категории объектов и необходимо собирать данные о недавно заключенных сделках. Но учитывая, что рынок недвижимости РМ развивается не одинаково, для небольших городов собирают информацию о транзакциях за последнии 2 года, при этом они должны соответствовать условиям рыночной сделки. Разрешалось использовать данные о ценах предложения. Этот этап проводился одновременно во всех ТКО по единой инструкции с заполнением специально разработанных форм. Эта информация передавалась в центральный офис Кадастру для разработки модели оценки.
3 этап. Анализ рыночной информации и разработка модели оценки.
Анализ данных выполняется на центральном уровне, проверяется достоверность качества собранной информации и выявляют фактор, оказывающий наибольшее влияние. Разработкой моделей занимаются специалисты центрального уровня, используя информацию собранной ТКО. Модель оценки разрабатывается отдельно для каждого вида.
47. Модели массовой оценки: виды, разработка, спецификация и калибровка моделей. (Алла)
Модель оенки представляет собой математическое описание в виде таблицы или уравнения отражает отношение между стоимостью объекта и переменными влияющими на нее. Существует 3 вида общих моделей:
1. Физическая модель;
2. Концептуальная модель;
3. Математическая модель.
В оценке недвижимости используются модели для налогообложения, для страхования и модели для индивидуальной оценки, разрабатываемые конкретными фирмами.
В Европе и в США применяются специально разработанные модули оценки. Существует 3 вида оценочной модели:
1. Аддитивная модель y = a0 + a1x1 + a2x2 + anxn
2. Мультипликативная модель...........................
3. Гбридная модель...........................
Этапы построения модели.
1. Сбор данных о сделках;
2. Анализ данных;
3.Спецификация структуры модели;
4. Калибровка.
Для построения модели необходимы данные о недавно заключенных транзакциях. Информация о сделках собирается по специально разработанным формам, перечень показателей определяется на центральном уровне.
Анализ производится в 2 этапа.
На 1 этапе определяется правильность заполнения форм, если в форме не указан 1 или более показателей, форма не учитывается отправляется до заполнения.
2 этап анализа представляет собой анализ данных методом корреляционно- регрессионного анализа(МКРА), для проведения этого анализа используется программа NCSS. На этом же этапе выявляется связь между независимыми переменными, если таковые имеются, то одну из них избиают.
Спецификация данных.
Целью спецификации является установление факторов оказывающих наибольшее влияние на стоимость объектов. На этом этапе из выбранного пречня показателей выбирают минимальную группу факторов, которые и будут включены в модель. На этом этапе все показатели делятся на качественные и количественные.
К качественным относят показатели, которые основаны на заранее определенных категориях.
Количественные показатели — это показатели основанные на подсчетах, измерениях.
Калибровка модели представляет собой процесс определения коэффициентов, каждой независимой переменной используемой модели. Для проведения калибровки применяются методы экономико-статистического анализа, и прежде всего множественного регрессионнго анализа, который представляет собой статистический способ определения неизвестных данных на основе известной информации о характеристиках объекта и стоимости сделок. Результаты калибровки оцениваются с помощью следующих показателей:
1. коэффициент определенности;
2.среднеквадратическая ошибка, измеряет величину отклонения фактических ценпродажи от оцененных;
3. коэффициент вариации — отношение среднеквадратической ошибки к цене продажи объекта;
4. коэффициент корреляции характеризует зависимость между независимыми переменными;
5. критерии Фишера и Стьдента, позволяют определить качество модели;
6. β- коэффициент показывает какое влияние оказывают друг на друга независимые переменные.
48. Массовая оценка объектов жилья – результаты оценки и налогообложения.(Алла)
Оценка квартир проводилась в 2004-2005 гг. по территории РМ, объектом оценки были квартиры в многоэтажных жилых домах и квартиры или комнаты в общежитиях. Так же оценивались ведомственные квартиры.
Для каждого города была расчитана базовая стоимость 1м².
Для Кишинева — 470 $/ м²;
Кагул — 188 $/м²;
Камрат — 142 $/м².
Индивидуальные жилые дома в городах. Оценка проводилась в 2005 — 2006гг. Объектами оценки были индивидуальные жилые дома, квартиры на земле и земельные участки педназначенные под строительство жилья. Применялся метод сравнительного анализа продаж.
49.Особенности оценки коммерческих и промышленных объектов в целях налогообложения
Процесс оценки объектов недвижимого имущества для целей налогообложения представляет собой последовательность работ, включающих:
a) подготовительные работы;
b) сбор рыночных данных;
c) разработку модели оценки;
d) сбор данных об объектах оценки;
e) расчет стоимости объектов недвижимого имущества;
f) передачу результатов оценки налоговым органам.
Оценка недвижимого имущества осуществляется путем массовой оценки для типовых объектов недвижимости и индивидуальной оценки для специфических (нетиповых) объектов. Существует два основных способа определения базы для целей обложения налогом на недвижимость .Первый основывается на периодической (как правило, годовой) стоимости рентных платежей, получаемых за объект недвижимости ее собственником. Второй - на основе капитальной стоимости объекта недвижимости.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 180.
