Метод САП предполагает определение Р ст. об.нед.им. на основании сравни-тельного анализа цен продажи недавно проданных сопостави-мых об. нед. и последующего вне-сения поправок на различие между ними и об.оц.. Метод применяется в случаях, когда существует достаточное количе-ство информации о продаже сопо-ставимых об-в оц.. Сопоставимые об.нед. должны быть подобны оцен-му объекту по своим потре-бительским и физическим характ-кам. Эти об-ы должны быть неда-вно проданы или выставлены на продажу, и у оценщика должна быть инфор-я либо о цене совер-шенной сделки, либо о запраши-ваемой цене. Область примене-ния:1.для типовых стандартных об-в, в условиях развитого рынка, когда существует достаточное кол-во инфор. о сопоставимых об. 2.для оценки квартир 3.зем.уч. для с/х назначения4.зем.уч.под строит.5.редко для промышлен-ных об. Метод САП прим-ся в следующейпоследовательности:a) сбор дан-ных и анализ Р инфо-и с целью отбора сопоставимых объектов; b) выбор единиц сравнения и элементов сравнения;
c) расчет поправок;
d) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с целью корректировки цен их продажи;
e) анализ скорректированных цен продаж для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. На этапе сбора данных и анализа Р инф. о Р-е недв. и его сегментах оценщик определяет количество сопоста-вимых продаж, необходимое для выполнения анализа Р инф.. Для проведения сравн-го анализа дос-таточно 3-5 сопоставимых про-даж, при увеличении их кол-ства точность оценки повышается

14. САП. Определение величи-ны поправок и их очередность. (Василовская)

Метод САП предполагает опреде-ление Р ст. об.нед.им. на основа-нии сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопостави-мых об. нед. и после-дующего внесения поправок на различие между ними и об.оц.. Метод применяется в случаях, когда существует достаточное количество информации о прода-же сопоставимых об-в оц.. Сопо-ставимые об.нед. должны быть подобны оцен-му объекту по своим потребительским и физи-ческим характ-кам. Эти об-ы дол-жны быть неда-вно проданы или выставлены на продажу, и у оцен-щика должна быть инфор-я либо о цене совер-шенной сделки, либо о запрашиваемой цене.Для опре-деления величины поправок применяются следующие методы:
а) метод парного сравнения;
b) анализ сопутствующих данных;
c) статистический анализ. а)Метод парного сравнения осно-ван на сопоставлении двух Р-х продаж в целях определения поп-равки по одному из эл-в сравне-ния. При этом участвующие в сопоставимых продажах об-ы должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, по которой и выполняется коррек-ка. b)Анализ сопутствующих продаж предполагает выполнение корр-к на основе инфор., полученной из аналитических отчетов о развитии Р-а, статей, публикаций. c) Метод статистического анализа предполагает применение эконо-мико-матем-ких методов, в основ-ном - метода корреляционно-регрессионного анализа. В практике применения метода срав-о анализа могут применяться также другие методы выполнения корр-к: метод графического ана-лиза, трендовый анализ, анализ затрат, относительный сравн-й анализ, распределительный ана-лиз, индивидуальные опросы и др Поправки выполняются в следующей последовательности:
a) поправка на передаваемые права собственности;
b) поправка на условия финанс.;
c) поправка на условия продажи;
d) поправка на состояние рынка;
e) поправка на местоположение и физические характеристики об.н.. При выполнении поправок на передаваемые пр.собст-и, условия фин., условия продажи и состоя-ние рынка цена продажи сравн-го об-а пересчитывается после каждой корр-ки.Попр-ки на оста-льные эл-ы срав-я могут быть выполнены в любом порядке. Формы корр-к: 1.в денежном выражении(стоимостная)вводится с соответствующим знаком «+» или «-» в денеж-х выбранных единицах,общая корр-ка все вве-денные величины складываются с соотв-м знаком. 2. корр-ка не зависимая(процентная) корр-ки в виде % с соответсвующим знаком 3.куммулятивная в виде коэф-та, общая корр-ка =величины введе-нных корр-к переумножаются.

15. Метод сравн-го анализа продаж. Объекты и эл-ты сравнения. (Василовская)

Метод САП предполагает определение Р ст. об.нед.им. на основании сравни-тельного анализа цен продажи недавно проданных сопостави-мых об. нед. и посл-едующего внесения поправок на различие между ними и об.оц.. Метод применяется в случаях, когда существует достаточное количество инф. о продаже сопоставимых об-в оц Сопоставимые об.нед. должны быть подобны оцен-му об-у по своим потребительским и физическим характ-кам. Эти об-ы должны быть неда-вно проданы или выставлены на продажу, и у оценщика должна быть инфор-я либо о цене совершенной сделки, либо о запрашиваемой цене. Ко всем об-м оц.применяется метод, за исключением некоторых: уникальных. Цены сопоставимых об-внед. анализ-ся и корр-я в зависимости от наличия сходных и отличит-ых харак-к. При испо-льзовании метода ср. анализа про-даж рассматр-ют след-е эл-ы ср-я:
a) передаваемые пр.собств-и и др. имущ-е пр. на нед.;b) условия финанс.c) условия продажи;
d) состояние рынка; e) местопо-ложение;f) физ-е характ-ки;
g) экон-ие характ-и;h) исполь-зование;i) компоненты стоимо-сти, не связанные с недвиж.. Цена об-а недв. определяется выгодой от переданных пр.собс. на недв. 1Цена продажи будет предельно высокой при передаче полного пр. собс. на здание или сооруж и зем. уч. Введение ограничений на пр. собст. (отсутствие права на распоряжение зем.уч., наличие сервитута и т. п.) снижает ст. об. недв., а, значит, и ЦП. Если на оцен-й об-т недв. существует полное пр. собств., а на сопос-тавимый об. – ограниченное пр, то необходимо провести поло-жит-ю кор-ку цены продажи сравн-го об. на величину, соотве-тствующую РС дополнительных прав собственности. 2Расчет попр. на условия фин-я зависит от финансовых договоренностей между продавцом и покупателем об условиях продажи и условиях фин-я сделки. Эта корр-ка прои-зводится, когда покупатель вып-лачивает % кредитору за предо-ставленный кредит или когда продавец сам финансирует сделку, предоставляя покупателю ипотечный кредит.3 Поправка на условия продажи отражает нети-пичные усл-я осуществления сде-лки (проведение сделки в уско-ренные сроки, наличие семейной, деловой, финансовой или др. связи между участниками сделки) 4. Поправка на состояние рынка предполагает учет изменения р-х усл-й с течением времени, прини-мая во внимание уровень инфля-ции или дефляции, изменение налогового и др.законодательс-тва, изменение спроса и предло-жения об-в недв.и т.п.5. Поправка на местоп-е производится в слу-чае,если мест-е сопоставимых об. нед. отличается от местоп-я оц.об 6. Поправка на физ-е харак-ки производится по каждому эл-у различия в отдельности (наличию конструк-х эл-в, внешнему виду, износу, площади и прочим эл-м). 7. Эк-е харак-и об-в нед. рассматриваются при оценке об. приносящих доход. Корр-а выполняется по текущим операционным затратам, качеству управления,АП,условиям и сро-кам аренды и др. эк.характер. 8.Поправка на использование производится в случае, если использ-е сопост-х об-в в некоторой степени отличается от использ-я об.оц.9. Поправка на компоненты стоимости, не связанные с нед-ю, производится в редких случаях, когда в сделке с об-м нед-и принимало участие и др. имущество: производственное оборудование, мебель и т. п. Ст. этих компонентов учитывается отдельно.