. Д. м. предполагает определение ст. об недвижимого имущества на осно-ве ЧОД, к-й предполагается полу-чить от использования данного об. в будущем. Применение Д.М осуществляется в два этапа:
a)прогнозирование будущих доходов;b) определение текущей стоимости денежных потоков. Допускаются2источника будущих доходов:а) арендная плата, посту-пающая от сдачи об.нед.им. в аренду;b) доход от коммерческой эксплуатации об.нед.им.. Наиболее широко используемой базой для определения будущих доходов является арендная плата. При использовании дох-о мет. применяются 2 метода определе-ния ст.:метод прямой капитали-зации и метод дисконтирования денежных потоков. Каждый из этих мет-в имеет специальную область применения. Мпр.кап. применяется, если об.нед. ежего-дно генерирует одинаковые по ве-личине и знаку денежные потоки. При этом предпологается, что об.будет нах-ся в эксплуатации в течении длительного периода времени и внешние экон-ие усло-вия не будут сильно меняться. Мдиск. применяется, когда денеж.потоки неравномерны и требуются первоначальные инве-стиции на проведение ремонта или реконструк.об. Оба эти метода предпологают приведение денеж. Потоков к моменту оценки либо с помощью коэфф.капит. либо коэфф.дискон. и в обоих методах определяется ЧОД

17. Определение ЧОД. (Василовская)

Для расчета ЧОД нужно опреде-лить следующие виды доходов и расходов, связанных с эксплу-ей об.не.им.: 1) ПВД – д-д, к-й может приносить об.нед.им. при условии полного использования его S. Оценщик должен использовать след.инфор.:данные об АП сопос-тавимых об. и харак-ки аналогов ПВД=АП* S*12, 2)Расчет потерь (ПНЗ)-судя по анализу рынка при сдаче об.часть ПВД теряется из-за невозмо-жности обеспечить полную заня-тость в течении года из-за неуп-латы АП, предусмотренные дого-вором, опред-ся на основе Р.инф. и выражается в %;
3) ДВД – д-д, к-й может быть получен при эксплуатации об.нед. им с учетом уровня занятости помещений и возможных потерь при сборе АП..ДВД = (ПВД – ПНЗ) + ПД, где: ПНЗ–потери, связанные с неполной занятостью помещений;ПД – прочие доходы, генери-руемые об.нед, не связа-нные непосредственно со сдачей в аренду свободных помещений;
4) ОР – это текущие расходы, свя-занные с обеспечением норма-льной эксплуатации об. нед., в результате к-й получают ДВД. ОР можно разделить на 4 группы:
• постоянные ОР, включающие в себя расходы, не зависящие от уровня занятости помещений (например, налог на недвижимое имущество, страховые взносы и т. п.);
• переменные ОР, включающие в себя Р, зависящие от интенсивно-сти эксплуатации об.нед.им. (например, Р на управление об-м н.и., плата за коммунальные услуги и др. Р);• расходы на содержание и ремонт об.нед., включающие в себя затраты на текущий ремонт и содержание об.. Расходы, включенные в эту группу, имеют переменно-посто-янный характер (например, ремо-нт лифта, затраты на внутреннюю и наружную отделку стен и др);
• ОР на замещение, включающие в себя Р на замещение изноше-нных эл-в здания, например, крыши, санитарно-технического оборудования и др.эл. 5.Налог на прибыль-необходимо определить налогооблагаемую базу,к-ая рас-читывается :НП=(ДВД-ОР)*став-ка налога 6.ЧОД = ДВД – ОР-НП, При определении ЧОД из ДВД вычитаются только ОР собственника. В категорию ОР не включаются:затраты на обслужи-вание ипотечного кред-а,налоги на прибыль, амортизация основ-ных средств.При использовании дох-о мет. применяются 2 метода определения ст.:метод прямой ка-питализации и метод дискон-тирования денежных потоков.

18.Метод прямой капитали-зации. Определение ставки капитал.кумулятивным мет-м. (Василовская)

М-д пр.кап. предполагает преоб-разование дохода, полученного в течение одного года эксплу-атации об. нед., в ст. этого об-а с помощью ставки кап:РС = ЧОД/r,

Мпр.кап. применяется, если об.нед. ежего-дно генерирует одинаковые по ве-личине и знаку денежные потоки. При этом предпологается, что об.будет нах-ся в эксплуатации в течении длительного периода времени и внешние экон-ие усло-вия не будут сильно меняться
Ставка кап. определяется с помо-щью одного из след-х методов:
1) м-д сравнит. анализа продаж;
2) м-д коэф-та ДВД;
3)техника инвестиционой группы;
4)м-д коэфф-та покрытия долга.

5)куммулятивный м-т.

Определение ставки капитализации куммулятивным методом- метод куммулятивного построения, суть этого метода заключается в том, что ставка капитализации определеятся путем оценки каждого из элементов каждой состовляющей.

r=rб/р+rликв.+rинв.мен.+rр.инв.+rв/к=

1.rб/р-безрисковая ставка доходности (рентабельности) (Постановление админист-ного совета НБМ об уровне процен-ых ставок НБМ на дату оц.)

2.rликв.- поправка на низкую лик-видность- отражают положение оц-го объекта с т.з. его ликвид-ности (способности быстрой его реализации) rликв. =(tэкспоз.на рынке/12мес )*rб/р

3.tэксп.- типичный срок экспозиции на рынке для данного типа недвижимости

4.rинв.мен.- поправка на инвестеционный менеджмент(1-5 %) Зависит от величины объекта, от сложности управляемости им.

5.rриск инв.- поправка за риск вложения в оцениваемый объект (3-10 %)Все риски делятся на систематические и не систематические,на статичные и динамичные. На рынке в целом преобладает систематический риск,- стоимость конкретного объекта может быть связано с экономическими условиями на рынке. Не систематический риск- риск, связанный с конкретным объектом и он не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.Статистический риск-который можно расчитать и переложить на страховые компании. Динамический риск-может быть определен как потеря предпринимательского шанса и экономическая конференция.

6.rв/к-ставка норма возврата капитала-возмещение текущего дохода ожидаемой потери первоначальной стоимости за период владения. Определяется методом Ринга- путем деления 100% стоимости актива на оставшийся срок экономической жизни. rв/к= (1/tэкон.жиз.)*100%

19.Определение ставки дисконтирования. Характеристика и методы расчета. Коротынская

Определение

Ставка дисконтирования (коэффициент дисконтирования)- это процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Ставка дисконтирования применяется при расчёте дисконтированной стоимости будущих денежных потоков NPV.

,

где i - ставка дисконтирования

Расчет ставки дисконта

Наиболее распространенными методиками определения ставки дисконта являются:

· для денежного потока для собственного капитала,

· модель оценки капитальных активов,

· метод кумулятивного построения,

· для денежного потока для всего инвестированного капитала,

· модель средневзвешенной стоимости капитала.

Определение риска

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.

В нашем случае ставка дисконтирования определялась несколькими методами:

1. Согласно Постановлению Правительства РФ №1470 от 22.11.97г., в Приложение N 1 к Положению об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития Российской Федерации расчет ставки дисконта осуществляется по следующей методике: d - коэффициент дисконтирования.

Коэффициент дисконтирования (d ) без учета риска проекта i определяется как отношение ставки рефинансирования (r), установленной Центральным банком Российской Федерации, и объявленного Правительством Российской Федерации на текущий год темпа инфляции (i):

1+ r/100

1+d_i = ----------------

1+ i/100

Поправка на риск проекта определяется по данным следующей таблицы:

Коэффициент дисконтирования, учитывающий риски при реализации проектов, определяется по формуле:

d = d_i + Р/100; где Р/100 поправка на риск.

Ставка рефинансирования 25%, темп инфляции на текущий год 12%, величина риска оценивается как высокая Р = 15%.

Коэффициент дисконтирования с учетом рисков вложения в данный проект составляет:

d = 0,12 + 0,15 = 0,27 или 27%.

2. На основании выводов диссертационной работы Половинкиной (МГИМГУ) «Совершенствование экономического обоснования экономических коэффициентов», расчет ставки дисконта возможен по следующей формуле d = 26,41 * ln r – 64,16,

Где d –расчетная ставка дисконта;

r – ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Коэффициент дисконтирования равен d = 26,41* 3,21 – 64,16 = 21 %.

3. По методу кумулятивного построения. За основу берется безрисковая банковская ставка (наиболее надежные российские банки) к которой прибавляются поправка на страновой риск (кредитный рейтинг страны) и коэффициент ликвидности рынка недвижимости.

Значения перечисленных слагаемых ставки дисконтирования определяем следующим образом:

· В качестве безрисковой ставки естественно принять годовую процентную ставку наиболее надежных российских банков. Принимаем ставку рефинансирования ЦБ 25% + 3%.

· Страновой риск– это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Для России, по определению экспертов рейтинговых агентств, страновой риск находится в диапазоне 3,5– 5%. Принимаем 5%.

· Фактор ликвидности рынка– это риск, связанный с возможностью возникновения финансовых потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, а также временные факторы, обуславливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным потерям капитала). С учетом динамики цен и среднего времени продаж мы пришли к выводу, что коэффициент ликвидности рынка недвижимости равен 6%.

20. Функции сложного процента. Будущая стоимость единицы капитала и аннуитета. Коротынская

При различного рода финансовых расчетах очень часто приходится решать задачи либо по формированию денежных потоков с заданными характеристиками, либо по определению стоимости денежных потоков с заданными характеристиками. Для облегчения и стандартизации такого рода расчетов применяют специальные функции сложного процента, которые отражают изменения стоимости одной денежной единицы во времени.

1.Будущая стоимость единицы.

Эта функция, определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы через «n» периодов при сложном проценте равном «i»:

Sⁿ=(1+i)ⁿ

где Sⁿ – накопленная сумма после периода «n»;

i – величина сложного процента;

n – количество периодов.

2.Будущая стоимость аннуитета. Показывает какую будущую сумму даст единичный аннуитет при заданном числе периодов и норме процента. Аннуитет (обычный) — это серия равновеликих платежей, пер­вый из которых осуществляется через один период, начиная с на­стоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматрива­емых периодов.

Величины коэффициентов будущей стоимости аннуитета рассчитываются по формуле:

В начале периода

БСаа = А *( ( 1+ I )^N – 1) / I

В конце периода

БСаа = А *( ((1 + I)ⁿ⁺¹ – 1)/ I ) -1)

21Функции сложного процента. Текущая стоимость единицы капитала и аннуитета. Коротынская

Текущая стоимость единицы – величина, обратная будущей стоимости. Данная функция соответствует сегодняшней стоимости одной денежной единицы, полученной через «n» периодов при «i» процентах годовых:

ТС = ДП * 1 / (1 + I) ^N