Оценка может быть правильной в случае полной, качественной и достоверной информации. Этап сбора и анализа информации об объекте оценки и сопоставимых объектах занимает большую часть времени, отведенную на выполнение оценки.

Источники информации могут быть следующими:

-законодательство РМ;

-данные кадастра недвижимого имущества (кадастровое дело с правовыми и техническими характеристиками);

-данные СМИ (статьи, объявления, результаты аукционов);

-сметные нормы, документация, УПВС;

-личная база оценщика;

-другие источники о сделках с объектами недвижимости.

Вся информация делится на первичную и вторичную.

Первичная – это внутренняя информация об объекте оценки, которую собирает сам оценщик (осмотр объекта, данные ТКО, тех экспертиза, предоставленная заказчиком).

Вторичная – это внешняя информация, которая имеет обобщенный характер и дают общие сведения о развитии рынка (средства СМИ, справочники, норм документы, обзоры рынка, конференции).

Частные оценочные фирмы создают собственные базы данных об оцененных объектах, их характеристиках и ценах продажи.

Качество информации о ценах сделок сдесь намного выше, поскольку оценщик обладает точной информацией об осуществленных сделках.

Однако ни одна из оценочных фирм не предоставит в свободное пользование свою базу данных, считая ее коммерческой тайной.

Государственные организации, вовлеченные в выполнение оценки, владеют обширной, постоянно обновляемой информацией об объектах недвижимости. Однако она менее достоверна по сравнению с базами оценочных фирм.

Билет 9.Сравнительная хар-ка определения РС. Выбор методов оценки в зависимости от типа нед-ти и цели оценки (Яниогло)

Затрат.подход - это стандартный подх. к оц-ке рын. ст-ти ОН, основанный на определении затрат, необходимых для создания оценив-го об-та в его сущ-щем состоянии или воспроизведения его потребит-х. кач-в. ЗМ прмен-ся: при оц-ке новых или недавно построен-х об-тов; при оц-ке незаверш-го стр-ва; при переоц-ке осн. ср-в пр-ия; при опред. наилуч. и наиб. эф-го использ-я; в целях страхования. Основ. пр-пом ЗМ яв-ся пр-п замещения.

Ст-ть замещ-я - сумма затр., необх. для стр-ва зд. или соор., аналогич-го оцениваемому, рассчит-я на основ. текущ. рын. цен на дату оц-ки, с учетом износа зд-я. Этапы применения затр.метода:

1)опред.рын.ст-ть з. уч-ка;

2)опред. ст-ть зд./соор, как если бы оно создавалось вновь (восст. ст-ть/ст. замещ.) В ст-ть входят затр.на стр-во, косв.затр. инвестора и его приб.

3)расчет накопл-го износа (физ./устраним., не устраним./ + функцион./устр., неустр./ + экономич.);

4)опред. ВС или ст-ть замещ.с учетом износа.

5)Опред. рын. ст-ти ОНИ. Ст-ть ОН рас-ся по ф-ле: С=Сзем.+(Сс-И).

Необходимо учитывать,что во многих случаях ЗП не отражает рын. ст., т.к. затр. инв-ра не всегда создают рын. ст. из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых об-тов,напротив, создаваемая ст-ть не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, об-тов доход. н-ти.

Доход.подх. оценивает ст-ть н-ти в дан.момент как текущ.ст-ть буд-х денежных потоков, т.е.отражает:

-кач-во и колич-во дохода, к-рый ОН может принести в течение своего срока службы;

-риски, характерные как для оцениваемого об-та,так и для региона. В рамках доход. подх. возможно применение 1 из 2-х методов:

1)прямой капитализ.;

2)дисконтирования ден.потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что ст-ть н-ти обусловлена способностью оцениваемого об-та генрировать потоки доходов в буд.

В обоих методах происходит преобразование буд. доходов от ОН в его ст-ть с учетом уровня риска,характерного для данного об-та. Различаются эти методы лишь способами преобразования потоков дохода. При использовании метод прямой капитализации в ст-ть н-ти преобразуется доход за 1 временный период, а при использовании метод ДДП – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от

перепродажи ОН в конце прогнозного периода.

Мет.сравнит.анализа продаж основан на прямом сравнении оцениваемого об-та с др. подобными ему об-ми н-ти, к-рые были недавно проданы.

Пр-пы оц-ки, лежащие в ос-нове метода САП:

1) спроса и предложения;

2)замещения;

3)пропорциональности;

4)зависимости.

Основополагающим является пр-п замещения: рациональный инвестор не заплатит за конкретный ОН больше, чем обойдется приобртение др. схожей н-ти, обладающей аналогичной полезностью. Алгоритм применения метода САП: 1)изучение р-ка (выявление об-тов, наиб.сопоставимых с оцениваемым, проданных относит.недавно;

2)собирается и проверяется информация по об-там - аналогам, анализируется собранная информ, и кажд. об-т - аналог сравнив-ся с оцениваемым;

3)вносятся поправки в цены продаж сопоставимых об-тов аналогов;

4)согласовыв-ся скорректир-е цены об-тов-аналогов и выводится итоговая величина РС ОН.

Условия применения метода САП:

-когда имеются данные об относительно недавних достоверных сделках;

-для тех об-тов, к-рые часто продаются и покуп-ся;

-при получении непосредственных ценных харак-ках н-ти, не обладающей доходными хар-ками;

-для оц-ки об-тов малого б-са;

-для оц-ки з.уч-ков при усл-ии развитости зем-го р-ка.

Источники информ.: пу-бличн. записи ТКО; Департ-т статистики; периодич.издания; Иртернет; част.оценоч.фирмы; данные о сделках, полученные от участников; архивы оц-ков; банки; страх.компании; брокеры. Преимущ-ва:

-наиб. простой мет.;

-статистически обоснованный;

-возможность использования методов корректир-ки;

-обеспечивает данные для др. методов оц-ки.

Недостатки:

-требует наличие активного р-ка;

-сравнит. данные не всегда имеются;

-сложность определения величины корретировок;

-основан на прошлых событиях и сложно прогнозировать ожидания.