Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность. Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продажданного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения моделиоценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект. Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельныхрезультатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые” моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки. Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка. Процесс объективной оценки недвижимости достаточно сложный, так как необходимо учитывать множество факторов. Этот процесс усложняется еще и тем, что отсутствует стройная научно обоснованная отечественная методология оценки недвижимости.

Основанием для апелляции и пересмотра результатов кадастровой оценки является «ошибочность сведений, использовавшихся при определении кадастровой стоимости» и «значительные отличия между определенной кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью» .Под норму об ошибочности сведений формально попадают все государственные и муниципальные участки: они не являются объектами купли-продажи, а потому не могут иметь рыночной стоимости. Кадастровая же оценка полностью частных объектов недвижимости может совпасть с рыночной лишь случайно — из-за фантастически неопределенных методики и базы расчета.

Несогласное с кадастровой оценкой лицо нанимает независимого оценщика, который определяет рыночную стоимость недвижимости. Для рассмотрения апелляций создаются специальные комиссии, порядок работы которых, как и порядок рассмотрения заявлений, устанавливается органом правового регулирования.

Перед представлением в комиссию отчет оценщика должен пройти экспертизу. Экспертизу заказывает комиссия, причем в любой иной СРО, кроме той, куда входит сам оценщик. Оплата экспертизы отчета, которую заказывает комиссия, возлагается на «проигравшего» оценщика. Напомним, что речь идет о сравнении результатов «массовой оценки», проведенной нанятой субъектом оценочной фирмой, и отчета приглашенного заявителем независимого оценщика. Если комиссия на основании экспертизы в «независимой» СРО решит, что требования законодательства об оценочной деятельности нарушены, то оплачивать экспертизу будет «оценщик от заявителя». Если нет, то расходы возместит оценщик, проводивший массовую оценку.

В любом случае здравомыслящие и честные оценщики получат сильнейший стимул вообще не участвовать в темных «играх», связанных с кадастровой оценкой, а граждане и организации останутся беззащитными перед диктатом кадастрового ведомства. Несомненно, проект целенаправленно подчиняет оценку и оценщика кадастровому чиновнику. Именно от последнего, и только от него, будет зависеть размер налога.