Билет 7. Факторы, влияющие на ст-ть недв-ти . микро и макроэкономические факторы(Яниогло)

Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Определение: Принцип спроса и предложения (Principle of demand and supply) - принцип оценивания недвижимости, основанный на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости.

Принцип спроса и предложения - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Предложение и спрос – это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса – это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объемом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.

БИЛЕТ 4.Основные принципы оценки недвижимого имущества. Принцип динамизма, замещения и полезности. Баранова

. Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования –занимает особое место

Принцип полезности (принцип пользователя недвижимого имущества)- объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Определение 1: Принцип замещения (принцип пользователя недвижимого имущества)- гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью.

Определение 2: Принцип замещения(принцип пользователя недвижимого имущества)- - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип динамизма (изменения)- (принцип внешней рыночной среды) стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия

БИЛЕТ 5.Основные принципы оценки недвижимого имущества. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, продуктивности и конкуренции. Баранова

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в три взаимосвязанные группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования –занимает особое место. Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность;
– финансовая обоснованность;
– физическая осуществимость;
– соответствие законодательству.

В оценочной деятельности существуют особенности применения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:

· от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;
· возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;
· правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;
· технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;
· финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;
· физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

БИЛЕТ 6.Основные принципы оценки недвижимого имущества. Принцип замещения и ожидания. Баранова

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования –занимает особое место.

Принцип ожидания. Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Определение

Ставка дисконтирования (коэффициент дисконтирования)- это процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Ставка дисконтирования применяется при расчёте дисконтированной стоимости будущих денежных потоков NPV.

где i - ставка дисконтирования

Расчет ставки дисконта

Наиболее распространенными методиками определения ставки дисконта являются:

· для денежного потока для собственного капитала,

· модель оценки капитальных активов,

· метод кумулятивного построения,

· для денежного потока для всего инвестированного капитала,

· модель средневзвешенной стоимости капитала.

Определение риска

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.

В нашем случае ставка дисконтирования определялась несколькими методами:

1. Согласно Постановлению Правительства РФ №1470 от 22.11.97г., в Приложение N 1 к Положению об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития Российской Федерации расчет ставки дисконта осуществляется по следующей методике: d - коэффициент дисконтирования.

Коэффициент дисконтирования (d ) без учета риска проекта i определяется как отношение ставки рефинансирования (r), установленной Центральным банком Российской Федерации, и объявленного Правительством Российской Федерации на текущий год темпа инфляции (i):

1+ r/100

1+d_i = ----------------

1+ i/100

Поправка на риск проекта определяется по данным следующей таблицы:

Величина риска	Примерные цели проекта	Р, процент риска
Низкий	Вложения при интенсификации производства на базе освоения новой техники	3-5
Средний	Увеличения объема продаж существующей продукции	8-10
Высокий	Продвижение на рынок нового продукта	13-15
Очень высокий	Вложения в исследования и инновации	18-20

Коэффициент дисконтирования, учитывающий риски при реализации проектов, определяется по формуле:

d = d_i + Р/100; где Р/100 поправка на риск.

Ставка рефинансирования 25%, темп инфляции на текущий год 12%, величина риска оценивается как высокая Р = 15%.

Коэффициент дисконтирования с учетом рисков вложения в данный проект составляет:

d = 0,12 + 0,15 = 0,27 или 27%.

2. На основании выводов диссертационной работы Половинкиной (МГИМГУ) «Совершенствование экономического обоснования экономических коэффициентов», расчет ставки дисконта возможен по следующей формуле d = 26,41 * ln r – 64,16,

Где d –расчетная ставка дисконта;

r – ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Коэффициент дисконтирования равен d = 26,41* 3,21 – 64,16 = 21 %.

3. По методу кумулятивного построения. За основу берется безрисковая банковская ставка (наиболее надежные российские банки) к которой прибавляются поправка на страновой риск (кредитный рейтинг страны) и коэффициент ликвидности рынка недвижимости.

Значения перечисленных слагаемых ставки дисконтирования определяем следующим образом:

· В качестве безрисковой ставки естественно принять годовую процентную ставку наиболее надежных российских банков. Принимаем ставку рефинансирования ЦБ 25% + 3%.

· Страновой риск– это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Для России, по определению экспертов рейтинговых агентств, страновой риск находится в диапазоне 3,5– 5%. Принимаем 5%.

· Фактор ликвидности рынка– это риск, связанный с возможностью возникновения финансовых потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, а также временные факторы, обуславливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным потерям капитала). С учетом динамики цен и среднего времени продаж мы пришли к выводу, что коэффициент ликвидности рынка недвижимости равен 6%.

20. Функции сложного процента. Будущая стоимость единицы капитала и аннуитета. Коротынская

При различного рода финансовых расчетах очень часто приходится решать задачи либо по формированию денежных потоков с заданными характеристиками, либо по определению стоимости денежных потоков с заданными характеристиками. Для облегчения и стандартизации такого рода расчетов применяют специальные функции сложного процента, которые отражают изменения стоимости одной денежной единицы во времени.

1.Будущая стоимость единицы.

Эта функция, определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы через «n» периодов при сложном проценте равном «i»:

Sⁿ=(1+i)ⁿ

где Sⁿ– накопленная сумма после периода «n»;

i – величина сложного процента;

n – количество периодов.

2.Будущая стоимость аннуитета. Показывает какую будущую сумму даст единичный аннуитет при заданном числе периодов и норме процента. Аннуитет (обычный) — это серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматриваемых периодов.

Величины коэффициентов будущей стоимости аннуитета рассчитываются по формуле:

В начале периода

БСаа = А *( ( 1+ I )^N – 1) / I

В конце периода

БСаа = А *( ((1 + I)ⁿ⁺¹ – 1)/ I ) -1)

21Функции сложного процента. Текущая стоимость единицы капитала и аннуитета. Коротынская

Текущая стоимость единицы – величина, обратная будущей стоимости. Данная функция соответствует сегодняшней стоимости одной денежной единицы, полученной через «n» периодов при «i» процентах годовых:

ТС = ДП * 1 / (1 + I) ^N

Коротынская

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования –занимает особое место

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

БИЛЕТ 6.Основные принципы оценки недвижимого имущества. Принцип замещения и ожидания. Баранова

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования –занимает особое место.

Билет 7. Факторы, влияющие на ст-ть недв-ти . микро и макроэкономические факторы(Яниогло)

На ст-ть ОН оказыв.влияние различн.фак-ры:

1)внешние(макроэкон.):

1.1 экономич.;

1.2.юридич., административн. и полит.

1.3.социальные;

1.4.природные фак-ры, состояние окруж. среды.

2)внутренние (микроэкономич.)фак-ры:

2.1.местоположение;

2.2.физ .хар-ки об-та и т.д.

Внешние фак-ры явл-ся общими, оказывающими одинаковое влияние на ст-ть всех видов ОН и подразд-ся на:

1)экономические ф-ры, к-рые зависят от общего состояния эк-ки в стране, регионе, на местном уровне. В эту группу включены ф-ры, влияющие на спрос и предлож. ОН. Спрос на ОН находятся под влиянием след. фак-ров:

-уровня занятости населения;

-величины з.пл.населения;

-изменение общей числ-ти насел-я;

-изменения вкусов и предподчений;

-уровня инфляции;

-ставки банковского %;и др.

На предлож ОН влияют:

-наличие резерва пустующих, предназначенных для продажи, ОН в опред. сегменте р-ка;

-об-ты нового строит-ва и затраты на него.

2)Юридич., административн. и политич.ф-ры могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно.К ним относятся:

-политика прав-ва, направленная на стимулирование землепользования и освоение земельн. уч-ков (льготное налогообложение);

-усл-я, обеспечиваемые местными органами публичного управл-я (наличие дорог с твердым покрытием, школ и т.д.).

3)Социальные ф-ры:

-престиж (в какой-то момент времени опред. р-н города или страны, опред. тип зд-я становится модным,престижным;

-возрастная стр-ра насел-я;

-криминогенная обстановка;

-изменение отношений м-ду различными слоями насел-я (т.е.% соотнош.м-ду группами насел-я с различным уровнем образов-ия, кол-во браков и разводов)

4)Природ. ф-ры, состояние окруж. среды:

-климат;

-уровень сейсмичности;

-близость грунтовых вод;

-нахождение об-та в зоне возможного затопления или в зоне, подверженной оползням;

-стр-во на осадочных породах;

-наличие в регионе АЭС, металлургич-х заводов, химич-х предпр-ий и т.д.

Внутрен. (микроэконом.) ф-ры характ-ют особ-ти того или иного ОНИ.Для различн.видовОН сущ-ет опред. набор внутр-х факров, влияющих на ст-ть.

Для всех ОН самым важным внутр. ф-ром явл-ся местополож-е (город, регион, трансп. доступность, удаление об-та от центра нас. пункта, расположение внутри квартала, расстояние до ближайшей остановки город. транспорта, этаж, на к-ром нах-ся квартира и т.п.). На ст-ть также влияют и физич. хар-ки оценив-го об-та. На ст-ть зем. уч-ка оказыв. влияние след.внут.ф-ры: площадь з.уч., топография, форма уч-ка, наличие интенсивных технич. Коммуникацмй (эл-во,газ), условия подъезда к уч-ку и т.д. На ст-ть зданий и сооружений влияют след. ф-ры:

-площадь застройки и жилая; кол-во этажей; фундаменты, стены, перекрытия, полы, двери и окна (состояние); внутр. отделка; газоснабжение; отопление; лифт, т.е.наличие и кач-во систем инженерного обеспечения. Оцен-ки, обладающие большим практическим опытом, хорошо знают, какие ф-ры оказывают наиб. влияние на ст-ть того или иного вида ОН и уделяют особое внимание сбору составляющих пок-лей.

Дата: 2016-10-02, просмотров: 228.

12 3 4 5 6 7 8 Следующая ⇒