Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления-потребительную и меновую стоимость (рис. 5.1).

5.1. Формы проявления стоимости недвижимости

Потребительная стоимость (или стоимость в пользовании) обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Существует множество факторов, которые формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например:

ü плодородие и местоположение земельного участка,

ü количественные и качественные характеристики зданий и сооружений,

ü их уникальность и долговечность,

ü вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы.

Так как стоимость в пользованииобусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования, она носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

ü инвестиционная;

ü балансовая;

ü стоимость для целей налогообложения (в России) и другие.

Меновая стоимость (или стоимость в обмене) возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Стоимость в обменехарактеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

ü рыночная;

ü ликвидационная;

ü залоговая;

ü страховая;

ü арендная;

ü утилизационная.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения. Различным целям оценки недвижимости соот­ветствует несколько видов стоимости. Если оцен­ка недвижимого имущества производится в це­лях получения ссуды под залог недвижимой соб­ственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене прода­жи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вер­нет долг. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвести­ционная стоимость, рассчитываемая для конкрет­ного инвестора. Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, кото­рая отражает взаимодействие продавцов, поку­пателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки— наи­более вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус­ловиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий.

Рыночная стоимость недви­жимости может быть определена только при на­личии следующих условий равновесной сделки:

ü рынок является конкурентным и предостав­ляет достаточный выбор имущества для взаимо­действия большого числа покупателей и продав­цов;

ü покупатель и продавец свободны, независи­мы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить по­требности;

ü срок экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совер­шения сделки с ним) достаточен для обеспече­ния его доступности всем потенциальным поку­пателям;

ü оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые ус­ловия, принятые на рынке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от ти­пичной цены для данного рынка, т. е. от рыноч­ной стоимости аналогов рассматриваемого объек­та. Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости– это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект не­движимости. Концепция рыночной стоимости ос­новывается на наличии для типичного покупа­тель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком– стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до­полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращаю­щихся на рынке товаров.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (или восстановительная стоимость)– сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением иден­тичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на кото­рую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки– сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведе­ния оценки рыночных цен. Рассчитывается на основе учета затрат на возведение объекта ана­логичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).

Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании– стоимость объекта оцен­ки, которая определяется исходя из существую­щих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Инвестиционная стоимость объекта оценки– стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Типичный инве­стор, вкладывая в недвижимость, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Недвижи­мое имущество – инструмент для генерирования потоков дохода. И в качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям. Это не обезличенная и отражающая наиболее вероятное поведе­ние на рынке, а субъективная величина, опреде­ляемая для конкретного инвестора. Инвестици­онная стоимость является наивысшей ценой, ко­торую может заплатить инвестор за объект не­движимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания кон­кретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки– стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объек­тов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков про­дажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потен­циальных покупателей, ликвидационная сто­имость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации пред­приятия по решению собственника либо судебно­го органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть полу­чена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оцен­ки– стоимость объекта оценки, равная рыноч­ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объек­та оценки.

Стоимость объекта оценки для целей нало­гообложения (или налогооблагаемая стоимость)– стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рас­считываемая в соответствии с положениями нор­мативных правовых актов (в том числе инвента­ризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроиз­водство объекта либо рассчитывается по норма­тивной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки– стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте ого­вариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стан­дартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

В специальной стоимости объекта оценки выделяют стоимость действующего предприятия, страховую стоимость, залоговую стоимость, стоимость права аренды.

Стоимость действующего предприятия (или балансовая стоимость)– стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами фун­кционирования сформировавшегося производ­ства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определе­нии вклада, который вносят эти объекты в ка­честве составных компонентов действующего предприятия. Данная стоимость отражается в балансе предприятия и состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Страховая стоимость– стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фир­мами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы раз­рушаемые элементы объекта. Учитываются за­траты на восстановление элементов объекта, под­верженных риску уничтожения, разрушения. Страховая стоимость представляет собой макси­мальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

Залоговая стоимость– стоимость недвижи­мого имущества, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возвра­та средств. Величина залоговой стоимости учи­тывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды (или арендная стоимость) – единовременная плата за право пользования и распоряжения иму­ществом по договору аренды.