Основными сегментами рынка недвижимости являются (рис. 4.3):

ü рынок жилья – с подразделением на городское и загородное жилье;

ü рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости – с выделением внутри рынка офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости;

ü рынок земельных участков.

Рис. 4.3. Основные сегменты рынка недвижимости

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

ü рынок объектов офисного назначения;

ü рынок объектов торгового назначения;

ü рынок объектов производственно-складского назначения;

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения.

На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Каждый из сегментов развивается самостоятельно, т.к. существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

10. Принцип наилучшего и наиболее эффектив­но использования

К первой группе принципов оценки недвижимости относится Принцип наилучшего и наиболее эффектив­но использования (ННИЭ, НиНЭИ, ЛНЭИ). Данный принципоснован на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

ü максимальная эффективность;

ü финансовая обоснованность;

ü физическая осуществимость;

ü соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернатив­ных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способ­ность этого проекта обеспечить доход, достаточ­ный для возмещения расходов инвесторов и по­лучения ожидаемого дохода на вложенный капи­тал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сро­ков реализации проекта, вероятности стихий­ных бедствий, доступности транспорта, воз­можности подключения к коммунальным удоб­ствам.

Для установления соответствия варианта ис­пользования законодательству необходим ана­лиз строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строитель­ство в данном месте, зонирование, перспекти­вы развития города и района, негативные на­строения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффек­тивного, стоимость пустующего земельного учас­тка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка опти­мальным образом. Например, участок с индиви­дуальным домом в районе коммерческой застрой­ки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного учас­тка отлично от наилучшего варианта использо­вания, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то теку­щее использование будет продолжаться до тех нор, пока стоимость земли при условии ее наи­лучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эф­фективного использования учитываются при оп­ределении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.