Понятие стоимости объекта недвижимости
Поможем в ✍️ написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Участники рынка недвижимости

Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между участниками этого рынка (субъекты рынка недвижимости), государством как специфическим субъектом рынка недвижимости и окружающей средой.

Среди участников рынка недвижимостивыделяют инвесторов, потребителей и кредиторов (рис. 4.2).

Рис. 4.2. Участники рынка недвижимости

 

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвесторов можно разделить на два типа:

1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

Кпотребителям (пользователям) недвижимости относятся, в частности, арендаторы, покупающие в обмен на ренту на определенный временной период право владения у собственника недвижимости, либо сам собственник недвижимости, использующий ее самостоятельно.

Кредиторы (кредитно-финансовые учреждения) предоставляют собственный или заемный капитал инвесторам и арендаторам, которые не располагают достаточными средствами для того, чтобы оплатить полную стоимость недвижимости. Как правило, в общем, объеме инвестиций в недвижимость собственные средства инвестора занимают лишь часть, другая часть – заёмные средства. Проверяя кредитоспособность заёмщика, кредиторы проверяют соответствие стоимости недвижимости запрашиваемой сумме кредита. Для этого проводится независимая оценка объекта.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент– особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:

ü На первом этапе анализируются возможности реализации проекта: учитывается состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

ü На втором этапе разрабатывается план реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующей инфраструктурой, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;

ü На третьем этапе осуществляется реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

 

 

Земли сельскохозяйственного назначения

- Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений

Земли населенных пунктов

Земли промышленности и иного специального назначения

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Земли водного фонда

Земли лесного фонда

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:

 

 

Краткая характеристика подходов к оценке недвижимости

Процесс оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости:

VII этап – Составление отчета об оценке

Определение задачи оценки

На этом этапе идентифицируется и подробно описывается объект оценки на основе информации, предоставленной предприятием:

1) наименование объекта оценки (по инвентарной книге заказчика);

2) инвентарный номер;

3) адрес местонахождения объекта;

4) описание юридических прав на оцениваемый объект недвижимости (собственность, аренда, оперативное управление, пользование);

5) наличие обременений (залог, аренда, иные);

6) вид объекта (отдельно стоящее здание, часть здания, пристройка, нежилое помещение, жилое помещение);

7) окружение объекта (жилая, административная застройка, торговые комплексы, вокзалы, промзона, водоемы, АЗС и т. п.);

8) ближайшие крупные магистрали;

9) транспортная доступность объекта (автотранс­порт, ж/д, речной транспорт, метро (станция), общественный транспорт);

10) год постройки;

11) акты (какие есть) о техническом и физическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости;

12) является ли объект оценки памятником ар­хитектуры;

13) балансовая, остаточная стоимости объекта;

14) информация о произведенных оценках;

15) данные об основных параметрах оцениваемого объекта:

ü площадь общая: а) полезная; б) жилая; в) специальная (например, площадь охлаждаемых складов);

ü высота потолков;

ü строительный объем;

ü этажность;

ü наличие электроосвещения, телефона, ка­нализации, отопления, газа и т.п.;

ü площадь застройки;

ü материал: а) стен; б) кровли; в) фундамента; г) окна; д) двери; е) полы;

ü отделка: а) внутренняя; б) наружная;

16) информация о произведенных ремонтах (ре­конструкциях): что сделано, дата или период работ (с... по ...), сумма затрат на ремонт (реконструкцию);

17) информация о недозагрузке помещения;

18) все расходы по содержанию помещения (охрана, вода, тепло, газ, электроэнергия, иные коммунальные услуги, ежегодная плата за земельный участок (аренда или налог), налог на имущество, страховка, прочее);

19) назначение оцениваемого помещения (офис, магазин, склад, производственное помещение) с разбивкой по площадям каждого вида;

20) имеются ли льготы по налогообложению (налог на имущество и т. д.);

21) если объект сдан в аренду: сданная площадь, ставка аренды;

22) износ конструктивных элементов в процентах (при отсутствии последних в паспорте БТИ) или описание имеющихся дефектов.

Документы (копии)

1. Свидетельство о собственности.

2. Свидетельство о регистрации (внесении в реестр).

3. Договор аренды земельного участка или сви­детельство о собственности на землю.

4. Паспорт БТИ.

5. Поэтажный план помещения.

6. Копии старой оценки помещения.

Устанавливается цель (цели) оценки (принятие управленческих решений, связанных с объектом оценки).

Устанавливается вид оценочной стоимости, под­лежащий определению.

Например: Рыночная стоимость– это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

ü одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана при­нимать исполнения;

ü стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

ü объекты оценки представлены на открытый рынок в форме публичной оферты.

Составление плана и договора на проведение оценки

На этом этапе определяются:

1. график работ по оценке (составляется Оцен­щиком и согласуется с Заказчиком);

2. источники и способы сбора информации, не­обходимой для проведения оценки, встречи с Заказчиком, проведение переговоров, беседа с уполномоченным лицом;

3. затраты на сбор и обработку информации;

4. оценочная методология, соответствующая цели оценки;

5. окончательная величина вознаграждения Оце­нщика;

6. подписывается договор на оценку между За­казчиком и Оценщиком.

Сбор и анализ информации

На этом этапе Оценщик собирает данные ка­сательно не только объекта оценки, но и его бли­жайших окрестностей, а так же района, поселения и региона его местоположения. Особое внимание уделяется проверке полноты и достоверности собранной информации.

Земли населенных пунктов

Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

Земли населенных пунктов

Земли водного фонда

Земли лесного фонда

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:

 

Понятие стоимости объекта недвижимости

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества. Оценка объекта недвижимости – определение его стоимости.

Существуют четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объектов.

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупа­телей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность– способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвеститора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность– ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар на­чинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов (или нахождение в гражданском обороте)– возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государ­ственная собственность, поэтому земля не счита­лась товаром.

Стоимость не является харак­теристикой, которая сама по себе присуща не­движимости: наличие стоимости зависит от же­лания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефи­цитности.

Таким образом, стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является оценкой конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара.

 

2. Рынок недвижимости: общие понятия и определения

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые позволяются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Рынок в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

Под рынком недвижимостипонимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.

Рынок недвижимости включает в себя рынки различных типов собственности, таких как рынок жилья, офисных помещений, земельный рынок и др.

Рынки недвижимостиподразделяются на первичные и вторичные (рис. 4.1).

Рис. 4.1. Структура рынка недвижимости

Первичный рынок недвижимости объединяет все вновь создаваемые
объекты недвижимости, превращая их в объекты частной
собственности.

Вторичный рынок недвижимости есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

 

 

Дата: 2016-10-02, просмотров: 178.