Участники рынка недвижимости
Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между участниками этого рынка (субъекты рынка недвижимости), государством как специфическим субъектом рынка недвижимости и окружающей средой.
Среди участников рынка недвижимостивыделяют инвесторов, потребителей и кредиторов (рис. 4.2).
Рис. 4.2. Участники рынка недвижимости
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.
Инвесторов можно разделить на два типа:
1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.
Кпотребителям (пользователям) недвижимости относятся, в частности, арендаторы, покупающие в обмен на ренту на определенный временной период право владения у собственника недвижимости, либо сам собственник недвижимости, использующий ее самостоятельно.
Кредиторы (кредитно-финансовые учреждения) предоставляют собственный или заемный капитал инвесторам и арендаторам, которые не располагают достаточными средствами для того, чтобы оплатить полную стоимость недвижимости. Как правило, в общем, объеме инвестиций в недвижимость собственные средства инвестора занимают лишь часть, другая часть – заёмные средства. Проверяя кредитоспособность заёмщика, кредиторы проверяют соответствие стоимости недвижимости запрашиваемой сумме кредита. Для этого проводится независимая оценка объекта.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент– особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:
ü На первом этапе анализируются возможности реализации проекта: учитывается состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;
ü На втором этапе разрабатывается план реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующей инфраструктурой, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;
ü На третьем этапе осуществляется реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
Земли сельскохозяйственного назначения
- Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений
Земли населенных пунктов
Земли промышленности и иного специального назначения
Земли особо охраняемых территорий и объектов
Земли водного фонда
Земли лесного фонда
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:
Краткая характеристика подходов к оценке недвижимости
Процесс оценки недвижимости
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости:
VII этап – Составление отчета об оценке
Определение задачи оценки
На этом этапе идентифицируется и подробно описывается объект оценки на основе информации, предоставленной предприятием:
1) наименование объекта оценки (по инвентарной книге заказчика);
2) инвентарный номер;
3) адрес местонахождения объекта;
4) описание юридических прав на оцениваемый объект недвижимости (собственность, аренда, оперативное управление, пользование);
5) наличие обременений (залог, аренда, иные);
6) вид объекта (отдельно стоящее здание, часть здания, пристройка, нежилое помещение, жилое помещение);
7) окружение объекта (жилая, административная застройка, торговые комплексы, вокзалы, промзона, водоемы, АЗС и т. п.);
8) ближайшие крупные магистрали;
9) транспортная доступность объекта (автотранспорт, ж/д, речной транспорт, метро (станция), общественный транспорт);
10) год постройки;
11) акты (какие есть) о техническом и физическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости;
12) является ли объект оценки памятником архитектуры;
13) балансовая, остаточная стоимости объекта;
14) информация о произведенных оценках;
15) данные об основных параметрах оцениваемого объекта:
ü площадь общая: а) полезная; б) жилая; в) специальная (например, площадь охлаждаемых складов);
ü высота потолков;
ü строительный объем;
ü этажность;
ü наличие электроосвещения, телефона, канализации, отопления, газа и т.п.;
ü площадь застройки;
ü материал: а) стен; б) кровли; в) фундамента; г) окна; д) двери; е) полы;
ü отделка: а) внутренняя; б) наружная;
16) информация о произведенных ремонтах (реконструкциях): что сделано, дата или период работ (с... по ...), сумма затрат на ремонт (реконструкцию);
17) информация о недозагрузке помещения;
18) все расходы по содержанию помещения (охрана, вода, тепло, газ, электроэнергия, иные коммунальные услуги, ежегодная плата за земельный участок (аренда или налог), налог на имущество, страховка, прочее);
19) назначение оцениваемого помещения (офис, магазин, склад, производственное помещение) с разбивкой по площадям каждого вида;
20) имеются ли льготы по налогообложению (налог на имущество и т. д.);
21) если объект сдан в аренду: сданная площадь, ставка аренды;
22) износ конструктивных элементов в процентах (при отсутствии последних в паспорте БТИ) или описание имеющихся дефектов.
Документы (копии)
1. Свидетельство о собственности.
2. Свидетельство о регистрации (внесении в реестр).
3. Договор аренды земельного участка или свидетельство о собственности на землю.
4. Паспорт БТИ.
5. Поэтажный план помещения.
6. Копии старой оценки помещения.
Устанавливается цель (цели) оценки (принятие управленческих решений, связанных с объектом оценки).
Устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащий определению.
Например: Рыночная стоимость– это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
ü одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнения;
ü стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
ü объекты оценки представлены на открытый рынок в форме публичной оферты.
Составление плана и договора на проведение оценки
На этом этапе определяются:
1. график работ по оценке (составляется Оценщиком и согласуется с Заказчиком);
2. источники и способы сбора информации, необходимой для проведения оценки, встречи с Заказчиком, проведение переговоров, беседа с уполномоченным лицом;
3. затраты на сбор и обработку информации;
4. оценочная методология, соответствующая цели оценки;
5. окончательная величина вознаграждения Оценщика;
6. подписывается договор на оценку между Заказчиком и Оценщиком.
Сбор и анализ информации
На этом этапе Оценщик собирает данные касательно не только объекта оценки, но и его ближайших окрестностей, а так же района, поселения и региона его местоположения. Особое внимание уделяется проверке полноты и достоверности собранной информации.
Земли населенных пунктов
Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"
Земли населенных пунктов
Земли водного фонда
Земли лесного фонда
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:
Понятие стоимости объекта недвижимости
Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества. Оценка объекта недвижимости – определение его стоимости.
Существуют четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объектов.
Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
Полезность– способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвеститора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
Дефицитность– ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
Возможность отчуждаемости объектов (или нахождение в гражданском обороте)– возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Таким образом, стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является оценкой конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара.
2. Рынок недвижимости: общие понятия и определения
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые позволяются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.
Рынок в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.
Под рынком недвижимостипонимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.
Рынок недвижимости включает в себя рынки различных типов собственности, таких как рынок жилья, офисных помещений, земельный рынок и др.
Рынки недвижимостиподразделяются на первичные и вторичные (рис. 4.1).
Рис. 4.1. Структура рынка недвижимости
Первичный рынок недвижимости объединяет все вновь создаваемые
объекты недвижимости, превращая их в объекты частной
собственности.
Вторичный рынок недвижимости есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.
Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 202.
