В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости (рис. 6.1): затратный, доходный, сравнительный (рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта.

Рис. 6.1. Подходы к оценке недвижимости

В затратном подходепредполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Рыночный (илисравнительный) подход базируется на трех принципах оценки недвижимости:

ü спроса и предложения;

ü замещения;

ü вклада.

С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов не­движимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недви­жимости соответствует условиям свободной кон­куренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух аб­солютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает не­обходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, ко­торая может быть как положительной, так и от­рицательной.

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми ха­рактеристиками. Учитывая, что существует не­посредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает пред­ставление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

8. Общая характеристика доходного подхода

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы, а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной (поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта) и рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода выделяют два метода (рис. 9.1):

1. прямой капитализации доходов;

2. капитализации по норме отдачи на капитал.

Рис. 9.1. Методы доходного подхода

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.

Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода капитализации по норме отдачи на капитал – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитали­зации дохода производится в два этапа (рис 9.2):

1. прогнозирование будущих доходов;

2. капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Рис. 9.2. Этапы определения рыночной стоимости методом капитализации дохода