Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на группы (рис. 5.2):

1. объективные факторы

2. субъективные факторы.

Рис. 5.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сдел­ки. Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формиру­ется средний уровень цен сделок.

Объективные факторы делятся на (рис. 5.2):

ü макроэкономические

ü мик­роэкономические.

К макроэкономическим факто­рам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операций и т. д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта оценки:

ü местоположение – фактор, в большинстве случаев наиболее существенно влияющий на сто­имость недвижимости (учитываются уровни раз­вития конкретного региона, города, района мес­тоположения недвижимости и характер соседского окружения);

ü сейсмические факторы – особенно важны для сейсмоопасных районов, сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения сейсмозащиты учитыва­ются в итоговой оценке стоимости;

ü экологические факторы – параметры окру­жающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумо­вые, электромагнитные и радиационные парамет­ры окружающей среды и т.п.).

Существенно влияют на стоимость характери­стики самого оцениваемого здания:

ü архитектурно-конструктивные и планиро­вочные решения проекта – фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим усло­виям, функциональность планировки, привлека­тельность внешнего вида и т.д.;

ü наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение
этих коммуникаций;

ü наличие машин, оборудования и прочих ком­понентов, не связанных с недвижимостью, но оце­ниваемых вместе со зданиями;

ü состояние здания (необходимость капиталь­ного ремонта учитывается покупателем при об­суждении суммы сделки; косметический ремонт
существенно не влияет на стоимость недвижимо­сти).

Субъективные факторы связаны с поведени­ем конкретного продавца, покупателя или посред­ника на стадии заключения сделки (например, ос­ведомленность, давление чрезвычайных обстоя­тельств, наличие семейной или деловой связи и т.д.).

Таким образом, множеству различных опера­ций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величина раз­личных видов стоимости одного и того же объек­та может существенно отличаться. Наиболее ча­сто встречается оценка рыночной стоимости не­движимости.

Процесс оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости:

I этап – Определение задачи оценки

ü цель оценки

ü вид определяемой стоимости

ü установление оцениваемых имущественных прав

ü дата оценки;

II этап – Составление плана и договора на проведение оценки

ü график работ по оценке

ü источники информации

ü выбор методов оценки

ü затраты на проведение оценки

ü денежное вознаграждение за проведение оценки

ü составление договора на выполнение работ по оценке

III этап – Сбор и анализ информации

ü Юридическое описание объекта оценки

ü Физические характеристики и местоположение

ü Экономическая информация

ü Проверка достоверности собранной информации

ü Анализ и обработка информации

IV этап – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (анализ земельного участка как условно, анализ земельного участка с улучшениями)

ü Правовая обоснованность выбранного варианта использования

ü Физическая осуществимость

ü Финансовая целесообразность

ü Наивысшая стоимость недвижимости