На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации - далее ГК РФ (ст. 130) определяется, чток недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости)относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости различаются по своему происхождению:

1. естественные (природные) – созданные природой без участия труда человека;

2. искусственные:

ü являющиеся результатом труда человека;

ü созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок -это часть поверхности земли, (в том числе поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также всё то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено другими ФЗ.

Участки недр — условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) – небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.

К объектам искусственного происхождения (основные фонды) относятся здания, сооружения, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения.

Здания – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Здания бывают 2 типов:

ü жилые

ü не жилые.

Сооружения – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т.д.).

Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды
искусственных многолетних насаждений независимо от возраста:

ü плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и
озеленительные насаждения всех видов;

ü искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.

К космическим объектам относят созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Рассмотрим еще один вид объекта оценки, не учитывающийся в рамках ОКОФ (ОКОФ – общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, введен в действие с 1 января 1996 г.) – это незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

В практике оценки недвижимости необходимо различать:

ü объекты, на которых ведутся работы,

ü и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.

Существует выделение недвижимости по трем основным типам: земля, жилье и нежилые помещения (рис.2.1).

Рис. 2.1. Основные типы недвижимости

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков (табл. 2.1).

Таблица 2.1