Анализ зарубежного законодательства показывает, что стра­ны применяют разнообразные подходы к регулированию прав иностранных лиц на землю. Исключением, пожалуй, являются только страны Европейского Союза, которые в соответствии с параграфом 2 приложения XIII Европейского договора обяза­ны предоставлять иностранным лицам из стран Европейского Союза права на землю, равные с правами граждан своей страны. В отношении иностранцев из других государств страны Евро­пейского Союза поступают по собственному усмотрению.

Некоторые страны вводят полный запрет для иностранцев на покупку любых земель.Так поступили в Китае, Израиле, Эсто­нии, Румынии, Беларуси, Албании, Вьетнаме, Таиланде, Индо­незии.

Чаще всего зарубежные страны запрещают иностранцам при­обретать сельскохозяйственные земли.Бытует мнение, что бога­тые иностранцы скупят обширные участки сельскохозяйствен­ных земель по цене, значительно превышающей ту, которую могут заплатить граждане своей страны. Такой запрет установ­лен в Турции, Венгрии, ряде провинций Канады и штатов США, Марокко, Литве.

Другие страны, хотя и разрешают иностранцам покупать сельскохозяйственные угодья, но вводят ограничения. Так, в Испании иностранцы не могут приобрести более 15% земель каждого муниципалитета, в Бразилии — 25%, в Латвии — 50%.

Существуют ограниченияи для несельскохозяйственных зе­мель.Например, Италия, Польша, ряд штатов США, Сальвадор предоставляют иностранцам конкретной страны права на землю при условии, что эта страна взамен предоставляет равные права на землю их гражданам. Действует, так называемый, кри­терий взаимности.

В Швейцарии, Болгарии, Чешской Республике, на Мальте, Филиппинах землю разрешено приобретать только иностранным супругам(для смешанных браков). Япония, Бразилия, Чехия раз­решают приобретать землю только теминостранцам, которые проживают в их стране постоянно(не менее 183 дней в году).

Великобритания, ряд штатов США, Монако, Швейцария зап­рещают иностранцам покупать землю, если они не получили раз­решения на проживание в данной стране. В этих странах факти­чески установлен жесткий визовой режим, что значительно ограничивает права иностранцев на землю.

Большая группа стран использует установление запрещенных зон,в которых иностранные лица не могут приобретать землю. Так, в Мексике иностранцам не разрешено приобретать землю в 100-километровой приграничной зоне и 50-километровой прибрежной зоне (около 43% территории страны). Гватемала установила зап­рет в пределах 3 км от океана, 200 м от озер, 100 м от рек, 50 м от прудов. Аналогичные зоны есть в Перу, Хорватии, Испании, Ита­лии, Финляндии, Боливии, Гондурасе, а в Греции они занимают 51% территории.

В Российской Федерации иностранным юридическим лицом не считается совместное предприятие или даже предприятие со 100%-ным иностранным капиталом, если местом его регистра­ции является территория России. В зарубежных странах так не поступают. Например, в Исландии, Швеции, Норвегии наличие одного зарубежного партнера является основанием для объяв­ления такого юридического лица иностранным В Южной Ко­рее для этого достаточно иметь долю иностранного капитала более 50%, в Никарагуа — 51, Финляндии — 50, Мальте — 25, Исландии — 20, США — 10% и т.д.

Общим правилом зарубежного законодательства для приоб­ретения земли иностранным юридическим лицом является обя­зательная процедура получения от государства разрешения на приобретение земли, а в ряде случаев и получения специальной ли­цензии.Такая практика для юридических лиц обусловлена опа­сениями экономического доминирования иностранного капита­ла, особенно транснациональных компаний.

При принятии Земельного кодекса Российской Федерации депутаты Государ­ственной Думы решили, что России такие опасения не грозят и поэтому предприятия с иностранным капиталом приравнены в правах на землю с российскими юридическими лицами.

Однако в ходе дебатов по проблеме прав иностранцев на зем­лю, в Земельном кодексе Российской Федерации появились следующие ограничения:

1. Иностранцы не могут приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации, и на иных установленных особо охраняемых территориях в соответствии с федеральными законами.

2. Если для российских граждан Земельный кодекс Российской Федерации пре­дусматривает случаи бесплатной передачи земли в собствен­ность, то иностранцы могут приобрести землю в собственность только за плату.

3. До принятия федерального закона об обороте земель сель­скохозяйственного назначения иностранцы могут владеть и пользоваться земельными участками такого назначения только на праве их аренды.

4. Нормы п. 5 ст. 35 и п. 9 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации гаран­тируют иностранцам — собственникам зданий, строений и со­оружений, преимущественное право покупки или аренды (в слу­чаях запрета на приватизацию земель в данной зоне) земельного участка, на котором находятся здания, строения и сооружения.

Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распростра­няется. Данная правовая норма введена в целях привлечения иностранных инвесторов в Россию.