Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы РФ объявляют земельный участок недвижимым имуществом. Правовое регулирование сделок с земельными участками осуществляется совместно нормами гражданского и земельного законодательства.

Сегодня разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками. Основными сделками являются договоры, то есть двусторонние сделки:

1. Купля-продажа. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную цену.

В земельном законодательстве закреплены следующие особенности совершения этой сделки.

1. Важной особенностью является то положение Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В результате этого учета земельный участок будет сформирован, то есть из «земли» (довольно абстрактного понятия) превратится в конкретный индивидуально определенный объект.

2. Земельный участок как объект купли-продажи должен соответствовать требованиям по его размеру. В большинстве случаев законодательством устанавливаются требования к размере земельного участка. Если земельный участок меньше определённого минимального размера или больше определённого максимального, он не может выступать объектом купли-продажи и иных сделок.

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данный нормативный правовой акт устанавливает ряд особенности купли-продажи земель этих категорий (запрет приобретения таких земельных участков иностранцами в собственность) гражданам и юридическим лицам на праве собственности (только аренда, требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные) и другие.

4. Существует ряд особенностей купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В самом общем виде купля-продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов, либо в заявительном порядке, в случаях, установленные в законе.

Дарение.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность, а одаряемый обязуется принять дар.

Особенности заключения такого договора также вытекают из природоохранных норм земельного законодательства (это и требования о кадастровом учете, и требования к минимальным и максимальным размерам земельных участков и др.)

Данная сделка может заключаться лишь на вторичном земельном рынке и, как правило, лишь между гражданами. На первичном рынке заключение подобного рода договора невозможно. Так, нельзя рассматривать как дарение решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении гражданину земельного участка в собственность на безвозмездной основе. Несмотря на одни и те же последствия данных актов, их природа различна, следовательно, их нельзя отождествлять.

На дарение земельных участков распространяются также запреты, установленные ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, (запрещено дарение от имени малолетних, между коммерческими организациями и др.).

Залог.

Земельный участок является недвижимым имуществом, следовательно, его залог регулируется ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 1 ст. 1 указанного Федерального закона: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Глава ХI указанного Федерального закона регулирует особенности ипотеки земельных участков. Так, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными правовыми актами.

Указанным Федеральным законом установлен также ряд других особенностей.

Мена.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Так земельный участок может меняться на другой земельный участок или на иное имущество. Главное отличие договора мены от договора купли-продажи заключается в том, что земельный участок передается в обмен на иную вещь, а не на деньги. В остальном эти два вида обязательств схожи.

В рамках законодательных изменений земельного законодательства стал активно развиваться институт мены земельных участков. Так, в Земельном кодексе РФ появилась специальная глава V.2. «Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности», которая конкретизирует положения, связанные с процессом совершения данной сделки.

В ст. 39.21 Земельного кодекса РФ установлено, что обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:

1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;

2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен для размещения общественно значимых объектов.

Наследование.

Наследование – это односторонняя сделка. Правовое регулирование наследования земельных участков осуществляется ч. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.11.2001. В Российской Федерации наследство может открываться как по завещанию, так и по закону. Приоритет отдается завещанию как документу наиболее очевидным образом излагающему волю умершего. Наследники по закону вступают в наследство, если не имеется наследников по завещанию.

Наследниками по закону могут быть граждане и государство (например, вымороченное имущество переходит к собственности Российской Федерации). Круг наследников по завещанию значительно шире. Ими могут быть граждане, юридические лица, государство и муниципальные образования.