23.1 Общие положения

    Данный договор регулируется специальным ФЗ от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ. Этот закон регулирует отношения, связанные с привлечением денег граждан и юр. лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

    Следует отличать инвестирование от участия в долевом строительстве. Граница заключается в количестве субъектов, выделяющих средства (инвестор, как правило, один).

    В ст. 4 N214-ФЗ дается следующее определение данному договору: по договору участия в долевом строительств одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

    Данный договор не применяется для строительства объектом производственного назначения — это следует из абз. 2 ст. 2 N214-ФЗ.

    Вопрос о правовой квалификации этого договора является спорным. Существуют следующие точки зрения:

1) это самостоятельный договор, не предусмотренный ГК;

2) это смешанный договор;

3) это разновидность строительного подряда;

4) это разновидность купли-продажи.

    Долевое участие не является договором купли-продажи, поскольку предмет данного договора сложно конкретизировать в процессе строительства (качественные характеристики квартиры на период её создания точно определить затруднительно). Из-за этого предмет договора четко сформулировать нельзя (что для купли-продажи не характерно).

    Долевое участие не является строительным подрядом:

1) отсутствует ряд обязанностей (например, заказчик в подряде обязан предоставить заказчик) — в долевом участии застройщик сам разрешает вопрос с землей;

2) в строительном подряде именно заказчик определяет требования к объекту строительства — в долевом участии участник ограничен рамками проекта застройщика (его возможности выбора ограничены рамками проектов предлагаемых застройщика).

23.2 Регламентация договора

    Застройщик вправе привлекать деньги только после выполнения ряда требований. Они определяются в ст. 3. N214-ФЗ — к ним относятся:

1) опубликование проектной декларации (в т.ч. в сети);

2) после регистрации права собственности на земельный участок, либо договора аренды или субаренды, либо безвозмездного пользования таким земельным участком;

3) получение разрешения на строительство.

    В случае привлечения денег лицом, не имеющим на это право, он может быть привлечен к административной ответственности. Кроме этого в п. 3 ст. 3 N214-ФЗ предусмотрены финансовые санкции, который предусмотрены к участникам долевого строительства (двойные проценты, возмещение убытков и прочее).

    Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

    Существенные условия перечисляются в п. 4 ст. 4 N214-ФЗ. Там также указан гарантийный срок, цена объекта, срок передачи объекта. Условие о гарантийном сроке является существенным.

    В ст. 13 N214-ФЗ перечисляются способы обеспечения обязательств застройщика. К ним относятся нахождение в залоге строящегося объекта и земельного участка.

    В соответствии с п. 5 ст. 7 N214-ФЗ гарантийный срок не может быть меньше 5 лет. Передача объекта может быть только после ввода в эксплуатацию.

    Уступка участникам прав требований по договору возможна только после полной оплаты цены, либо она возможна с согласия застройщика.

    Каждый из сторон такого договора является одновременно должником и кредитором (в виде двухстороннего характера договора). Здесь цессия сопровождается одновременно переводом долга. Если обязанность не исполнена, цессия отягощена переводом долга. Без согласия кредитора цессия не состоится. Тот кто вложил средства, может передать свое право требования на постройку (если он полностью расплатился), если же он расплатился не полностью, то требуется согласие застройщика и государственная регистрация такой передачи.

Лекция 11 от 22.02.16