Важнейшей составной частью арендной платы выступает рента. Рента — это особый доход собственника недвижимости, связанный с реализацией естественных монопольных прав. Почему она образуется? Два основных направления в совре­менной экономической теории дают на этот вопрос разные от­веты. Немарксистская наука придерживается концепции XVIII в., так называемой триединой формулы Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируется факт: земля дает ренту. Однако обще­известно, что одной из причин образования дохода от не­движимости является пространство. Объяснить данный факт «триединая формула» не в состоянии. Вместе с тем немаркси­стская наука содержит концепцию предельных величин в эко­номике, предельной полезности, предельных издержек, предель­ной производительности. Это важные предпосылки объясне­ния ренты.

Экономическая наука в целом в сфере недвижимости выде­ляет дифференциальную, монопольную, абсолютную ренту. Не­марксистская экономическая наука подвергает исследованию только две из них, дифференциальную и монопольную.

Наиболее сложны рентные отношения в сельском хозяйстве, они чаще всего и являются примером для изучения. В сельс­ком хозяйстве многоукладная социально-экономическая струк­тура, множество форм собственности, субъектов землевладения и землепользования, а именно государство, собственники земли, арендаторы, сельскохозяйственные наемные рабочие. Вопросы сельского хозяйства касаются каждого члена общества - ведь последствия неурожая каждый испытает на себе немедленно.

В настоящее время сущность ренты как дохода, не связан­ного с трудовой деятельностью, трактуют весьма широко, ис­пользуя экономическую терминологию. Например, данное по­нятие применяют при анализе теневой экономики. Тогда, в частности, говорят не о взятках чиновников, а об «админист­ративной ренте».

Рассмотрим все формы ренты, связанной с недвижимостью,

начиная с дифференциальной.

Дифференциальная рента

Причиной образования дифференциальной ренты является естественная монополия на объект хозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за ес­тественных различий в плодородии, в транспортных издерж­ках. Конкуренция не устраняет этих различий, так как пере­лив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. Сравните уро­жайность на севере и юге страны, добычу угля в шахте и в открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и нефонтанирующей нефтяной скважины.

Факторами, условиями образования дифференциальной ренты в современных условиях становятся различия:

• в климате и плодородии почв;

• в богатстве месторождений полезных ископаемых;

• в местоположении рынков сбыта;

• в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных по­шлин;

•в затратах на средства связи.

Разнообразные условия производства и реализации предо­пределяют дифференциацию издержек производства, издержек обращения, прибылей. Дело в том, что естественная монопо­лия вынуждает общество признавать, т. е. предъявлять спрос на продукцию, созданную не только с минимальными и сред­ними, но и максимальными затратами. Общественные цены реализации складываются на основе предельных, максималь­ных затрат, отражающих худшие условия производства и реа­лизации. Задача собственника естественной монополии - уло­вить, предвосхитить эту разницу между общественно допусти­мыми (максимальными, предельными) и индивидуальными (фактическими) затратами при установлении арендной платы.

Количественно дифференциальная рента равна:

ДР = П₃ - И₃,

где ДР - дифференциальная рента;

П₃ - предельные общественно допустимые затраты;

И₃ - индивидуальные фактические затраты.

В случае равенства предельных и индивидуальных затрат (П₃ = И₃), дифференциальная рента не образуется (ДР = 0).

Таким образом, предельные величины - это экономическая реальность в виде дифференциальной ренты.

Дифференциальная рента может представлять собой разбу­хание:

• издержек производства (ДР по плодородию);

• издержек обращения (ДР по местоположению);

• прибавочного продукта (ДР от месторождений полезных ископаемых).

Образование дифференциальной ренты учитывается при пла­нировке городов, при оценке городской недвижимости.

Монопольная рента

Причина образования монопольной ренты - монополия на ограниченные факторы и результаты производства. Условием образования монопольной ренты являются редкость продук­ции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать природный или научный ресурс, интеллектуальная соб­ственность.

Монопольную ренту присваивает собственник ресурса про­изводства, редкого товара. Она равна абсолютной величине в виде разницы между общественной и индивидуальной ценой производства:

МР=|Ц_О-Ц_П|,

где МР- монопольная рента;

Ц_о - общественная цена продукции,

т. е. цена производства;

Ц_п - индивидуальная цена продукции.

При этом учитывается абсолютная величина, так как:

• Ц_п может быть больше Ц_о, если качеством редкости обла­дает продукция;

• Ц_п может быть меньше Ц_о, если качеством редкости наде­лены факторы производства, порождающие более высокую про­изводительность труда.

Абсолютная рента

Англо-американская экономическая наука данной формы ренты фактически не признает, хотя практика не может обой­тись, например, без такого понятия, как роялти (англ. royalty), представляющих собой фиксированные отчисления за исполь­зование собственности (на недвижимость или интеллектуаль­ной) в процентах от рассчитанного экономического эффекта, которые выплачиваются арендатором, издателем или покупа­телем лицензии. Роялти - одна из форм проявления абсо­лютной ренты.

Марксистская экономическая наука сталкивается со значи­тельными проблемами при объяснении источника абсолютной ренты. Но вообще обходить ее вниманием при анализе рынка недвижимости просто невозможно, совершенно неправомерно. Абсолютная рента существует. Для уяснения ее сути приве­дем пример.

Предположим, в аренду сдается квартира. Арендная плата в данном случае включает в себя амортизацию недвижимости со всеми начислениями и сверх того - некоторую сумму денег. Последняя не является дифференциальной рентой, поскольку квартира предельно плоха, с отсутствием обычных удобств, нет хороших средств сообщения с деловым центром города и т. д. Эта сумма средств не является монопольной рентой, посколь­ку жилье - отнюдь не редкий ресурс и товар. Такая сумма

денег является платой собственнику жилья именно за то, что он собственник. Абсолютная рента — это реализация права собственника недвижимости при сдаче ее в аренду или предо­ставлении в пользование. Земельный собственник не даст об­рабатывать землю, если ему за это не: заплатят. Собственник месторождения полезных ископаемых не даст ими воспользо­ваться, если за это не заплатят. Абсолютная рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, да­чей) или ресурсом (природным).

Таким образом, причиной образования абсолютной ренты является монополия частной собственности на недвижимость.

К. Маркс объяснял нарост в цене б<олее низким органичес­ким строением капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Проще говоря, в XIX в. сельское хозяй­ство было слабо механизировано, в нем в массовых масштабах применялся ручной труд. Поэтому счшталось, что отраслевые показатели объема прибыли, прибавочной стоимости в сельс­ком хозяйстве выше, чем в промышленности. Данное превы­шение и объявлялось источником абсолютной ренты. Но со­временное сельское хозяйство — высокомеханизированная от­расль, поэтому сегодня объяснять абсолютную ренту низким органическим строением капитала в нем неправомерно.

Решение проблемы не может состоять в том, чтобы считать абсолютную ренту частью общей прибыли, созданной в обще­стве, которая разделяется на составные части, как, например, при использовании ссудного капитала прибыль разделяется на предпринимательский доход и ссудный процент. Количе­ственно абсолютная рента сегодня не результат распадения прибавочного продукта, а экономический нарост на цене не­движимости. Следовательно, количественно абсолютная рента может быть вычислена по формуле:

АР = Ц_в – Ц_с,

где АР - абсолютная рента;

Ц_в - цена недвижимости, по которой она передается владельцу собственником;

Ц_с - цена недвижимости, по которой она достается собственнику.

Если собственник, владелец и пользователь недвижимости совпадают в одном лице, абсолютная рента не образуется.

Теория абсолютной ренты имеет особое значение для Рос­сийской Федерации, поскольку ее производство в основном ориентировано на добычу сырья, полезных ископаемых. В соответствии с Федеральным законом «О соглашениях о разде­ле продукции» значительная доля абсолютной ренты за пользо­вание природными ресурсами должна доставаться собственни­ку, Российскому государству, его субъектам и использоваться на нужды всего населения.

Цена земли

Рентные отношения оказывают влияние и на цену продук­ции, произведенной с использованием недвижимости, и на цену самой недвижимости.

Все формы рентных платежей включаются в стоимость про­дукции, произведенной с использованием арендованной недви­жимости.

В основе установления рыночных цен на недвижимость лежит учет доходов от нее. Продавая, например, участок земли, продают антеципированный (предвосхищенный) капитализи­рованный доход, состоящий в значительной мере из ренты, т. е. рыночная цена земли равна:

где Ц₃ - рыночная цена земли;

R - средняя сумма ежегодно приносимого дохода (рента);

% — ссудный процент.

Например, годовая рента - 1 тыс. долл., банковский про­цент - 4%, тогда

1000

Иными словами, нет разницы между превращением денег в ссудный капитал, их вложением в банк под 4% годовых и покупкой недвижимости, способной приносить доход в сумме 1 тыс. долл. в год.

Высокая рыночная цена недвижимости не означает, что имен­но в нее вложен какой-то особый труд или как раз на нее сложился особый повышенный спрос. Она — следствие того, что имеются ценности рядом, труд вложен в нечто другое, на­ходящееся по соседству. Например, построена удобная дорога, поблизости имеется рынок сбыта сельскохозяйственной про­дукции. Таков общий принцип. Вместе с тем есть множество конкретных причин, определяющих рыночную цену именно Данной формы недвижимости, влияющих на спрос и предложение. Например, степень развития теневой экономики. Как пра­вило, «сброс» средств с целью отмывания денег идет в недви­жимость. Поэтому криминализация хозяйственной деятель­ности способна привести к росту цен на недвижимость.

На практике различают нормативную и рыночную цену зем­ли. Согласно ст. 25 Федерального закона «О плате за землю», нормативная цена земли является экономическим показате­лем, характеризующим стоимость участка определенного ка­чества и его местонахождения. Она ежегодно определяется орга­нами исполнительной власти субъектов Российской Федера­ции для земель различного целевого назначения по отдель­ным зонам, административным районам. Нормативная цена земли применяется при передаче земли в собственность граж­данам за плату, при передаче по наследству, дарении, выкупе, получении банковского кредита под залог земельного участка. Определение нормативной цены земли связано с использова­нием такого информационного ресурса, как земельный кадастр.

Земельный кадастр

Государственный земельный кадастр - это систематизиро­ванный свод документированных сведений, получаемых в ре­зультате проведения государственного кадастрового учета зе­мельных участков, включающий данные о местоположении, целевом назначении, юрисдикции, территориальных зонах и наличии расположенной на них недвижимости. Он создается в целях информационного обеспечения государственного и му­ниципального управления земельными ресурсами, государствен­ного контроля за использованием и охраной земель, реализа­ции мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель, государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним, землеустройства, эконо­мической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов, установления обоснованной платы за землю и иной деятельности, связанной с владением, распоряжением и пользованием земельными участками. Ведение земельного ка­дастра в России регламентируется Федеральным законом «О государственном земельном кадастре».