По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель), обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю), жилое помещение, в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом, во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования отличается от договора социального найма (рис. 7.2).
| Предоставление жилых помещений по договорам социального найма | Предоставление жилых помещений по договорам социального найма | |
| ОТЛИЧИЯ | ОБЩЕЕ | ОТЛИЧИЯ |
|
| Гражданин признан нуждающимся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 ЖК РФ |
|
| Жилое помещение может быть предоставлено во внеочередном порядке гражданам: - чьи жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; - страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в Перечне соответствующих заболеваний | ||
| - гражданин признан малоимущим; - гражданин имеет право приватизации жилого помещения; - срок действия договора – бессрочно - плата за наем - минимальная | - гражданин не имеет оснований быть признанным малоимущим; - гражданин не имеет права приватизации; - срок действия договора – от 1 до 10 лет; - плата за наем – устанавливается собственником жилого помещения |
Рис. 7.2. Отличия договора социального найма от договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Предмет договора являются действия наймодателя по предоставлению во владение и пользование нанимателя:
- жилого помещения в наемном доме социального использования (за исключением комнат, части квартиры);
- жилого дома, являющегося наемным домом социального использования (ст. 91.5 ЖК РФ)
В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны:
- срок действия договора;
- размер платы за наем жилого помещения;
- порядок изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.
Срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.
Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:
- орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
- организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения.
Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.
Нанимателями жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях в случае, если:
а) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный установленный размер;
б) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.
Не могут быть предоставлены жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
Права наймодателя:
1) имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Обязанности наймодателя:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг;
- содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Права нанимателя:
- приобретает право пользования общим имуществом в этом доме;
- имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- имеет право разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг
Расторжение и прекращение договора
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут:
- по соглашению сторон (в любое время, п.1 ст. 91.10 ЖК РФ);
- по инициативе нанимателя (обязан предупредить наймодателя в письменной форме за 3 месяца до даты расторжения, п. 2 ст. 91.10 ЖК РФ);
- по инициативе нанимателя (обязан предупредить наймодателя в письменной форме за 3 месяца до даты расторжения, п. 2 ст. 91.10 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается:
- по инициативе нанимателя (обязан предупредить наймодателя в письменной форме за 3 месяца до даты расторжения, п. 2 ст. 91.10 ЖК РФ);
- в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя (п. 4 ст. 91.10 ЖК РФ).
Наемные дома
Наемные дома могут быть двух видов:
а) социального использования;
б) коммерческого использования.
В наемном доме социального использования помещения предоставляются по договорам:
- найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
- найма жилых помещений.
В наемном доме коммерческого использования помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений.
Предоставление жилых помещений гражданам в наемных домах во владение и пользование по иным видам договоров не допускается.
В наемных домах не допускается предоставление комнат (части квартиры).
Управление наемным домом осуществляется наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление таким домом осуществляется управляющей организацией по договору управления, заключенному собственником или управомоченным им наймодателем.
Схема к главе 7:
Практикум:
7.1. Контрольные вопросы
| 1. | Охарактеризуйте основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. |
| 2. | Дайте определение договора социального найма жилого помещения, охарактеризуйте его предмет; форма договора. |
| 3. | Ответственность нанимателя и наймодателя по договору социального найма. |
| 4. | Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. |
| 5. | Дайте определение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Охарактеризуйте предмет, стороны и форму договора. |
| 6. | Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. |
| 7. | Охарактеризуйте правовой статус наемного дома. |
Презентации
| 1. | Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. |
| 2. | Права и обязанности наймодателя по договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. |
| 3. | Поднаем жилого помещения. |
| 4. | Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. |
Публикации
| Федоровская Т.С., Маслей С.Э. | Наемный дом: особенности создания и правового режима | Вестник Омского университета. Серия «Право». 2015. № 3 (44). С.97-106. https://cyberleninka.ru/article/v/nayomnyy-dom-osobennosti-sozdaniya-i-pravovogo-rezhima |
| Камышанова А.Е. | Договор найма жилого помещения: новеллы российского законодательства | Вестник Таганрогского института управления и экономики. 2016. № 1. С. 43-47. https://cyberleninka.ru/article/v/dogovor-nayma-zhilogo-pomescheniya-novelly-rossiyskogo-zakonodatelstva |
| Цыбуленко З.И. | Особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования | Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2016. № 1 (108). С. 81-88. https://cyberleninka.ru/article/v/osobennosti-dogovora-nayma-zhilogo-pomescheniya-zhilischnogo-fonda-sotsialnogo-ispolzovaniya |
| Маслей С.Э. | Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования | Вестник Омского университета. Серия «Право». 2015. № 3 (44). С.121-129. https://cyberleninka.ru/article/v/dogovor-nayma-zhilogo-pomescheniya-v-zhilischnom-fonde-sotsialnogo-ispolzovaniya |
| Сосипатрова Н.Е. | Реформирование договорных отношений в жилищном фонде социального использования | Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. 2014. № 6. С. 162-166. https://cyberleninka.ru/article/v/reformirovanie-dogovornyh-otnosheniy-v-zhilischnom-fonde-sotsialnogo-ispolzovaniya |
| Остапенко И.А. | О правовой природе договора социального найма жилого помещения | Юридическая наука. 2014. № 1. С. 55-59. https://cyberleninka.ru/article/v/o-pravovoy-prirode-dogovora-sotsialnogo-nayma-zhilogo-pomescheniya |
| Дулатова Н.В. | Правовые последствия расторжения договора социального найма жилого помещения за виновные действия нанимателя | Вестник Южно-Уральского государственного университета. 2009. № 6. С. 42-45. https://cyberleninka.ru/article/v/pravovye-posledstviya-rastorzheniya-dogovora-sotsialnogo-nayma-zhilogo-pomescheniya-za-vinovnye-deystviya-nanimatelya |
| Гашева И.А. | Место договора социального найма жилого помещения в системе правообразующих юридических фактов | Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 1: Регионоведение: философия, история, социология, юриспруденция, политология, культурология. 2008. № 2. https://cyberleninka.ru/article/v/mesto-dogovora-sotsialnogo-nayma-zhilogo-pomescheniya-v-sisteme-pravoobrazuyuschih-yuridicheskih-faktov |
| Васин В.В. | Договоры найма жилых помещений в системе жилищного и гражданского права | Экономика. Налоги. Право. 2011. № 3. С. 140-147. https://cyberleninka.ru/article/v/dogovory-nayma-zhilyh-pomescheniy-v-sisteme-zhilischnogo-i-grazhdanskogo-prava |
| Фролова С.С. | Права и обязанности сторон по договору социального найма жилых помещений | Общество и право. 2007. № 4 (18). С. 116-117. https://cyberleninka.ru/article/v/prava-i-obyazannosti-storon-po-dogovoru-sotsialnogo-nayma-zhilyh-pomescheniy |
| Сорокина С.Я. | Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма | Вестник Омского университета. Серия «Право». 2009. № 4 (21). С.138-141. https://cyberleninka.ru/article/v/razdel-zhilogo-pomescheniya-kak-osnovanie-izmeneniya-dogovora-sotsialnogo-nayma |
| Залан А.В. | Прекращение договора социального найма жилого помещения | Вестник Челябинского государственного университета. 2001. № 1. Том 9. С. 43-51. https://cyberleninka.ru/article/v/prekraschenie-dogovora-sotsialnogo-nayma-zhilogo-pomescheniya |
| Максименко А.В. | Предоставление жилого помещения по договору социального найма | Вестник Белгородского юридического института МВД России. 2011. № 2. С. 15-19. https://cyberleninka.ru/article/v/predostavlenie-zhilogo-pomescheniya-po-dogovoru-sotsialnogo-nayma |
| Карпов Н.Н. | О необходимости совершенствования действующего законодательства в сфере договора социального найма жилого помещения | Символ науки. 2017. № 3-01. С. 194-196. https://cyberleninka.ru/article/v/o-neobhodimosti-sovershenstvovaniya-deystvuyuschego-zakonodatelstva-v-sfere-dogovora-sotsialnogo-nayma-zhilogo-pomescheniya |
| Казакова Г.В., Лонская С.В. | Некоторые проблемы порядка признания гражданина малоимущим целях получения им жилого помещения по договору социального найма | Вестник Балтийского федерального университета им. И. Канта. Серия: Гуманитарные и общественные науки. 2012. Вып. 3. С. 159-166. https://cyberleninka.ru/article/v/nekotorye-problemy-poryadka-priznaniya-grazhdanina-maloimuschim-tselyah-polucheniya-im-zhilogo-pomescheniya-po-dogovoru-sotsialnogo |
| Махиня Е.А. | Некоторые проблемы применения статьи 53 Жилищного кодекса Российской федерации | Вестник Омской юридической академии. 2015. № 2 (27). С. 36-38. https://cyberleninka.ru/article/v/nekotorye-problemy-primeneniya-stati-53-zhilischnogo-kodeksa-rossiyskoy-federatsii |
| Данилова Е.С. | К вопросу о предпосылках и основании возникновения организационного правоотношения социального найма | Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. 2013. № 2 (78). С. 1-8. https://cyberleninka.ru/article/v/k-voprosu-o-predposylkah-i-osnovanii-vozniknoveniya-organizatsionnogo-pravootnosheniya-sotsialnogo-nayma |
7.4. Тестовые задания
| 1. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется из жилищных фондов: а) частного б) государственного в) муниципального г) общественного д) публичного | 6. Договор социального найма заключается на срок: а) один год б) два года в) шесть месяцев г) пять лет д) без установления срока |
| 2. Нуждающимися в жилых помещениях гражданами являются признанные в установленном порядке: а) малоспособные б) малозначительные в) малотворческие г) малоимущие д) малоработающие | 7. Предметом договора социального найма является: а) часть жилого дома б) общее имущество в коммунальной квартире в) жилой дом г) часть комнаты д) квартира е) комната |
| 3. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются: а) иностранным гражданам б) недееспособным гражданам в) безработным гражданам г) ограниченно дееспособным гражданам д) лицам без гражданства | 8. Срок проживания временных жильцов не может превышать подряд: а) один год б) шесть месяцев в) три месяца г) два года д) три года е)пять лет |
| 4. Минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, называется: а) норма предоставления б) обязательная доля в) декларативная норма г) учетная норма д) норма обеспечения | 9. Содержание и текущий ремонт жилого помещения предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является обязанностью: а) наймодателя б) арендатора в) нанимателя г) ссудополучателя д) агента |
| 5. Учетная норма устанавливается: а) органом местного самоуправления б) субъектом РФ в) Правительством РФ г) Министерством строительства РФ д) Общественной палатой РФ | 10. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании: а) решения суда б) решения прокурора в) решения наймодателя г) решения нанимателя д) решения управляющей организации |
Таблица
| Признаки договора найма жилого помещения фонда социального использования | |
| Наименование признака | Характеристика признака |
| 1. Условия и порядок заключения договора | |
| 2. Субъектный состав договора | |
| 3. Требования к предоставляемым жилым помещениям | |
| 4. Срочный характер договора | |
| 5. Согласованный размер платы за наем | |
| 6. Ограниченный круг прав нанимателя | |
| 7. Основания и последствия расторжения договора | |
Судебные акты
Задача
Схема
7.9. Ошибки:
7.10. Рекомендуемая литература
Дата: 2019-03-05, просмотров: 271.
