Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Предметом договора является жилое помещение (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры).

Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения:

- неизолированное жилое помещение;

- помещение вспомогательного использования;

- общее имущество в многоквартирном доме.

Форма договора социального найма жилого помещения- письменная.

Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Субъектами договора являются наймодатель, им может быть собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и наниматель.

Кроме того, в жилом помещении вправе проживать иные лица (рис. 7.1.).

Рис. 7.1. Субъекты, имеющие право проживать в жилом помещении по договору социального найма

Наниматель. Сторона договора социального найма- гражданин.

Члены семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с нанимателем:

- супруг нанимателя;

- дети нанимателя;

- родители нанимателя.

Членами семьи нанимателя могут быть иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но, они должны быть вселены нанимателем в качестве членов его семьи и вести с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Поднаниматель. Сторона договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, который не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. При прекращении договора социального найма прекращается договор поднайма такого помещения.

Временные жильцы- лица, которые с согласия нанимателя и членов его семьи могут безвозмездно проживать в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма не более шести месяцев подряд.

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма.

Договор социального найма может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в любое время.

При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.

Договор социального найма, может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

- использования нанимателем жилого помещения не по назначению;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев и т.п.

Права, обязанности и ответственность наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в месте нахождения жилого помещения;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставлять нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества и др.

Наймодатель не исполняющий обязанностей предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения несет ответственность предусмотренную законодательством.

Наниматель жилого помещения имеет право:

- вселять в жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг и др.

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и др.

Наниматель не исполняющий обязанностей предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения несет ответственность предусмотренную законодательством. Например, согласно ст. 90 ЖК РФ, в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие; а согласно ст. 7.21 КоАП РФ. порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.