Земельные участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ. Особенности аренды земельных участков определяются земельным законодательством.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (земельный участок) за плату во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком – может сдать его в субаренду.

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендодателями могут быть только собственники земельных участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

7. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

14. Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность (аренду), находящихся в государственной или муниципальной собственности. (Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 10)

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

2. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

5.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

 Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

15.Особенности сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Выделение земельных участков в счет долей. (Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 12)

1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

1.1. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

5. В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

Выделение земельных участков в счет долей.

Земельный участок в счет земельной доли выделяется в следующих случаях:

для создания либо расширения личного подсобного хозяйства;

для создания либо расширения крестьянского (фермерского) хозяйства;

для передачи земельного участка в аренду;

для распоряжения им иным образом.

Порядок выдела земельных участков в счет земельной доли установлен Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон предусматривает два способа выдела земельного участка.

Первый вариант заключается в следующем. На общем собрании владельцев земельных долей утверждаются границы земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

Первоочередной порядок выдела земельного участка означает, что общее собрание по этому вопросу может быть проведено один раз. Цель собрания – определить границу земельного участка, в пределах которого будут выделяться участки в счет земельных долей. Впредь каждый участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет своей земельной доли, определяет местоположение выделяемого участка в границах выделенного участка.

Принятое решение оформляется протоколом. К протоколу прилагается список присутствующих на нем владельцев земельных долей с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право на землю.

Второй вариант используется, если общее собрание участников долевой собственности не состоялось или состоялось, но не утвердило границы части земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В таких случаях владелец земельной доли, пожелавший выделить в счет своей доли земельный участок, извещает в письменной форме о своем намерении остальных участников долевой собственности (посредством отправления такого извещения по почте либо вручения лично под роспись с указанием даты получения извещения) или публикацией сообщения в средствах массовой информации, определенных органами местного самоуправления.

Извещение (сообщение в СМИ) в обязательном порядке должно содержать: описание местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности; указание на то, что другие участники долевой собственности должны направлять в письменной форме свои возражения относительно местоположения этого земельного участка либо самому собственнику земельной доли, желающему выделить земельный участок, либо его представителю (с указанием адресов).

Если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения в СМИ от других владельцев земельных долей не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, то местоположение выделяемого земельного участка считается согласованным. Собственник выделяемой доли вправе обратиться в территориальный орган Роснедвижимости с просьбой о формировании (межевании) определенного им земельного участка и оформить на него кадастровый план.

Независимо от способа выдела земельного участка процедура будет считаться завершенной только после государственной регистрации возникновения права собственности на выделенный земельный участок.

Для этого лицо, которое осуществляет выделение земельного участка в счет своей земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, должно обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике с заявлением о государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок.

Для регистрации необходимы следующие документы:

1. Документ, подтверждающий право заявителя на земельную долю. Это может быть один из следующих документов: свидетельство о праве на земельную долю; выписки из решения органов местного самоуправления (районной администрации) о приватизации сельскохозяйственных угодий в колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации с приложением списка работников, которые имели право на получение земельной доли; договор купли-продажи (мены, дарения) земельной доли, зарегистрированный в установленном порядке; свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом; вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на земельную долю.

2. Документ, подтверждающий выдел земельного участка в счет земельной доли. Это может быть один из следующих документов: протокол общего собрания владельцев земельных долей об утверждении границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка; публикация сообщения в средствах массовой информации или письменное извещение других владельцев земельных долей о выделении земельного участка с указанием его местоположения с приложением заверенного почтовым отделением реестра разосланных извещений всем владельцам земельных долей (представляется в случае отсутствия протокола общего собрания владельцев земельных долей); решение суда, вступившее в законную силу, об определении местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка (если владельцами земельных долей не достигнуто соглашение о местоположении выделяемого земельного участка).

3. Соглашение об установлении долей в праве на выделяемый земельный участок (если земельный участок в счет земельных долей выделяется одновременно несколькими владельцами земельных долей).

4. Кадастровый план выделенного земельного участка.

5. Кадастровый план земельного участка, оставшегося в общей долевой собственности после выделения из него владельцем земельной доли земельного участка в счет своей земельной доли.

6. Квитанция об уплате госпошлины в размере 500 рублей.

Необходимо отметить, что выдел земельного участка в счет земельной доли может производиться как одним, так и одновременно несколькими владельцами земельных долей. В последнем случае выделяемый земельный участок поступает в общую долевую собственность указанных лиц. Порядок выделения земельного участка при этом является идентичным описанному выше.

Для государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, когда выделение производится одновременно несколькими владельцами земельных долей, представляются вышеуказанные документы с учетом некоторых особенностей. В данном случае в регистрирующий орган должно быть подано: совместное заявление лиц, осуществивших выдел земельного участка в натуре, которое может быть подано одним лицом на основании нотариально удостоверенной доверенности; документы, на основании которых каждому из них принадлежит земельная доля; правоустанавливающий документ - соглашение об определении долей выделившихся лиц в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок.

Если собственник земельной доли не может лично обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, от его имени подать документы может представитель по нотариально удостоверенной доверенности.

Выделение земельного участка в счет земельной доли необходимо владельцам земельных долей для возможности распоряжения таким земельным участком.