После того как с использованием всех доступных подходов выбранными методами были получены разные величины стоимости, делается так называемое согласование результатов оценки.

Согласование результатов оценки – определение окончательной стоимости объекта путем усреднения, математического или субъективного взвешивания результатов оценки, полученных в рамках всех использованных подходов.

При усреднении итоговая величина стоимости будет равна среднему значению стоимостей, полученных при оценке всеми использованными методами. Например, оценщик установил: стоимость, полученная методами затратного подхода, равна Х, методами сравнительного подхода – Y, методами доходного подхода – Z. Итоговая стоимость объекта оценки равна (Х + Y + Z)/3. Это наиболее простой и наименее обоснованный способ согласования результатов.

При математическом взвешивании каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля. Весовая доля тем больше, чем больше, по мнению оценщика, данный подход применим для расчета стоимости объекта оценки и чем лучше найденная стоимость отражает реальную стоимость объекта оценки. Для приведенного выше примера вес стоимости, полученной затратным подходом, оценщик принял равным 0,3; сравнительным – 0,5; доходным – 0,2. При этом сумма весовых коэффициентов должна быть равна 1. Итоговая стоимость объекта оценки равна 0,3Х + 0,5Y + 0,2Z.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта собственности. Оценщик, опираясь на результаты, полученные разными методами, выносит свое суждение об окончательной стоимости объекта без использования математических формул, опираясь на свои знания, интуицию и опыт. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от опыта и квалификации эксперта-оценщика.

Содержание и порядок сдачи отчета об оценке

Отчет об оценке – документ, отражающий результат выполненной оценки, оформленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Отчет об оценке составляется оценщиком в письменной форме в том количестве экземпляров, которое указано в договоре, но не менее двух. Один экземпляр отчета в соответствии с требованиями российского законодательства будет храниться у оценщика в течение как минимум трех лет.

Передача отчета по оценке производится по акту приема-передачи, который подписывается представителями каждой из сторон.

В соответствии с действующим законодательством отчет должен содержать следующие обязательные сведения.

¨ Дата проведения оценки объекта оценки. Это дата, на которую было оценено имущество.

¨ Цели и задачи проведения оценки.

¨ Дата составления отчета. Это время подписания оценщиком отчета об оценке.

¨ Порядковый номер отчета у исполнителя. У каждого оценщика своя классификация номеров.

¨ Основание проведения оценки – это может быть договор, а в случае обязательной оценки также соответствующий нормативно-правовой акт либо соответствующее определение суда или налогового органа.

¨ Юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества.

¨ Реквизиты юридического или физического лица – собственника оцениваемого имущества, точное описание объекта оценки.

¨ Перечень использованных стандартов оценки. Помимо обязательных к использованию российских стандартов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», оценщик может использовать в своей работе при необходимости международные, европейские, американские, стандарты Российского общества оценщиков и т. д. Факт использования каждого стандарта должен быть зафиксирован в отчете.

¨ Перечень использованных данных с указанием источника их получения.

¨ Принятые при проведении оценки допущения.

¨ Последовательность определения стоимости объекта.

¨ Итоговое заключение о стоимости объекта оценки в рублях, если иное не предусмотрено договором, в виде одной цифры.

¨ Пределы и ограничения использования отчета.

¨ Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Часть этих документов может быть подобрана заказчиком, часть самостоятельно найдена и подобрана оценщиком.

¨ Собственноручная подпись и печать оценщика.

Кроме перечисленных выше обязательных, оценщик имеет право указывать в отчете иные сведения, являющиеся, по его мнению, существенно важными для полноты отражения приведенного им метода расчета стоимости объекта оценки.

В соответствии с законодательством отчет не должен допускать неоднозначного толкования и вводить в заблуждение не только заказчика, но и других пользователей, которым заказчик будет предоставлять отчет.

Если отчет содержит все требуемые сведения, то итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки. В случае спора о достоверности определенной величины стоимости или если имеется другой отчет об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению в суде.