В этом случае возмещение капитала происходит из стоимости актива при его перепродаже. Поток доходов может быть капитализирован по ставке дисконта (R = i). Такой подход применим, например, для облигаций, которые покупаются и гасятся по одной и той же цене.

Инфляционные ожидания часто оправдывают отсутствие поправки на возмещение капитала. Нередко ожидается, что повышение стоимости недвижимости в результате инфляции перекроет потери, вызванные физическим износом и устареванием объекта.

Прогнозируется снижение стоимости капитала

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала (основной суммы) уменьшится, часть или вся сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существуют три способа возмещения инвестированной суммы:

1. Прямолинейный возврат капитала.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.

При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты по кредиту постепенно уменьшаются, то есть прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и не должна использоваться для потоков равновеликих доходов.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) называется также аннуитетным. Выплаты в этом случае производятся ежегодно равными частями. При этом часть суммарного потока доходов составляет доход на капитал, остаток дохода обеспечивает возврат капитала. Та часть доходов, которая идет на возмещение капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции и к концу срока произойдет полное возмещение капитала.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента используется в случаях, когда инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, «безрисковой» ставке процента. Этот метод называют также методом Хоскольда.

Частичное возмещение капитала

Инвестиции могут терять свою стоимость частично, т.е. менее чем на 100%. При таком прогнозе норма возмещения капитала должна составлять лишь часть от полной суммы, например, только 50% от вложенной суммы.

При прямолинейном методе возврата инвестиций на возмещение капитала ежегодно надо направлять 12,5% дохода (50% / 4 года). При этом коэффициент капитализации составит 12% +12,5% = 24,5%.

При аннуитетном возмещении капитала возврат инвестиций должен составить 50% от фактора фонда возмещения 0,209, т. е. 0,1045. В этом случае коэффициент капитализации равен 0,12 + 0,1045 = 0,2245.

Разделение на составляющие

Разделение на составляющие заключается в разделении инвестиций на инвестиции, относящиеся к земле, и инвестиции, относящиеся к зданиям. Считается, что доход от земли и ее стоимость (например, 50%) будут оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Доход, приписываемый зданию, будет постепенно снижаться, поэтому 50% инвестиций должны быть возвращены к концу срока.

Прогнозируется повышение стоимости капитала

В случае, когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала, а текущий доход может быть достаточно низким, при определении коэффициента капитализации следует вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки дисконта.

Определение коэффициента капитализации

Метод прямой капитализации

Определение коэффициента капитализации методом прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта собственности и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации определяется следующим образом:

Коэффициент капитализации = Чистый доход / Цена объекта.

Ставка капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления) заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Эксперт-оценщик при реализации данного метода должен подобрать подходящий объект-аналог. Для этого необходимо тщательно проанализировать отчеты о доходах и расходах по потенциальным объектам-аналогам, причем лучше рассматривать схожие объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае не требуется существенной корректировки данных. Количественно чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

5.5.2  Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа)

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна:

- удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала – иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

- предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат;

- удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу – иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку объекта;

- предусматривать получение инвестором не только нормативного (рыночного) дохода, но и возврат самого капитала.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме кредита. Ипотечная постоянная состоит из ставки процента по кредиту i и коэффициента фонда погашения (фактор фонда возмещения – шестая функция денежной единицы – колонка 3) и может быть определена по таблицам шести функций денег (четвертая функция – взнос на амортизацию денежной единицы – колонка 6).

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала и отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости инвестиций (Укр) называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна (1 - Укр). Данные по размерам ипотечной составляющей можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала. (?)

Схему реализации метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – можно представить следующим образом:

Составляющая заемного капитала = Rкр × Укр

+

Составляющая собственного капитала = Rск × (1 - Укр)

_______________________________________________

Сумма составляющих = R общ,

где Rкр – ипотечная постоянная;

R ск – ставка капитализации на собственный капитал.