Этап 1. Выяснение недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлторских фирм, банки данных нотариальных контор, службы БТИ, территориальные агентства Госкомимущества, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и другие источники.

При анализе недавних продаж объектов необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, величину, те же финансовые условия сделки, представляет ли те же удобства и пр.

Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером, сопровождавшим данную сделку, и оценщиком. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на вторичном рынке в договоре купли-продажи указывается меньшая величина, тогда как фактическая цена сделки гораздо выше. Уменьшение фактической величины сделки в договоре купли-продажи объясняется непомерно большими налоговыми госпошлинами и незначительными льготами по налогообложению доходов от сделок.

Проблема «двойной цены» – это государственная проблема. В некоторых странах она решается введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта осуществляется по цене значительно ниже рыночной стоимости, принимается решение о покупке муниципалитетом данного объекта по этой заниженной цене. В нашей стране проблему «двойных цен» можно решить с помощью изменения в системе налогообложения, а также предусмотрев регистрацию сделок при наличии заключения о цене объекта, выполненного независимым аттестованным экспертом-оценщиком.

Особенно тщательно должны проверяться цены по сделкам купли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными взаимными интересами сторонами, например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т. д. Оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным продажам, продажам имущества умерших лиц и, как правило, отвергать их.

Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

Поправки в процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму мог бы быть продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый?». Например, если сопоставимый жилой дом расположен в более живописной местности, чем оцениваемый, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 50000 руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 50000 руб. Когда сравнимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за которую он был бы продан, обладая, более высокими характеристиками оцениваемого объекта.

Для определения величины поправок используют следующие методы: анализ парных продаж, регрессионный анализ, расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

6.2 Расчет стоимости объекта с помощью валового
рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор – это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной валовой выручкой. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности их расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще. Действительная валовая выручка равна потенциальной за вычетом процентов недоиспользования объекта и безнадежных долгов.

Если между сопоставимым и оцениваемым объектами есть различия, например, в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и, например, ставках арендной платы. Поэтому самостоятельно эти различия при использовании данного метода не анализируются.

Этот рыночный способ оценки применяется, как правило, для расчета объекта недвижимости, сдаваемого в аренду и приносящего доход.

Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуществляется следующим образом:

1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов.

3. Умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Применение в практике оценки валового рентного мультипликатора очень удобно, так как не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Подразумевается, что если между ними имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Если сопоставимый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а математическое отношение цены и арендной ставки не меняется.

Данный метод прост и удобен в практическом применении, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках.

Ограничения по использованию данного метода

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их потенциальной и действительной выручек.

2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, то метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, в нормах возврата капитала и чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.