При оценке объекта этим методом составляется смета строительства данного объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранилась старая проектно-сметная документация, по которой он строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
В нашей стране стоимость строительства, как правило, определяется как сметная стоимость строительства в соответствии со сметными нормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции – IV часть строительных норм и правил (СНиП).
Сметная стоимость определяется следующим образом.
Строительно-монтажные работы.
1.1. Основная заработная плата строительных рабочих.
1.2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
1.4. Накладные расходы (НР).
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ+НР)
1.5. Плановые накопления (ПН).
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ Св смр= С+ПН).
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательские работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги (транспортный налог, налог на автодороги, НДС).
Расходы по продаже.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр+ЗО+ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ).
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ+ПрЗ).
Индексный метод оценки объектов недвижимости.
Индексный метод оценки объектов недвижимости заключается в корректировке балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 года. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Определение износа объекта недвижимости
Износ (или устаревание) – это уменьшение стоимости объекта собственности, обусловленное различными причинами.
Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения его текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.
При затратном подходе износ определяется в рублях в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства объекта и используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта собственности. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного объекта (определенной с помощью затратного подхода) для определения стоимости оцениваемого объекта.
Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).
Физический износ
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы, появляются дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Определение износа для машин и оборудования отличается от приведенного и будет рассмотрено ниже.
Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.
Экспертный метод расчета физического износа заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле:
И i = У i × ПИ i / 100,
где У i – удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;
ПИ i – процент износа i-го конструктивного элемента.
 |
Процент износа i-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами здания первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам здания или сооружения.
Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа. Данный метод обычно применяется и при инвентаризации объектов недвижимости.
Существует устранимый и неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к исходной стоимости объекта. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать полученные выгоды.
Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, либо путем расчета фактического срока службы и нормативного срока службы элемента, либо по нормативам. Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать стоимостной метод.
Элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания, относятся ко второй категории – категории быстроизнашивающихся элементов. Сюда входит кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы, которые можно восстановить посредством текущего ремонта. Методы расчета физического износа этой категории элементов аналогичны тем, которые используются для оценки физического износа долговременных элементов здания.
Стоимостной метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.
Нормативный (или бухгалтерский) метод расчета физического износа предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ №1072 от 29 октября 1990 года. Эти нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а в оценке следует определить так называемый совокупный физический износ, включающий норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию здания и сооружений. Норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию здания и сооружений (Нк.р.) можно рассчитать по следующей формуле:
 |
где Зср – средняя величина затрат на капитальный ремонт здания или сооружения;
N к.р. – нормативное количество ремонтов за весь нормативный срок службы объекта;
Зм – затраты на модернизацию объекта;
Сб – балансовая стоимость объекта;
Тн – нормативный срок службы объекта.
 |
В Единых нормах амортизационных отчислений величина норм рассчитана с учетом нормативных режимов функционирования объектов. Поэтому если оцениваемый объект подвергался особым природным или искусственным воздействиям (например, землетрясению, наводнению, агрессивной среде, вибрации), то необходимо применять соответствующие поправочные коэффициенты:
где Нск — скорректированная норма амортизационных отчислений;
 |
Но — совокупная норма амортизационных отчислений, определяемая как
(Нн — норма амортизационных отчислений, определенная по Единым нормативам амортизационных отчислений; Нкр — норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт и амортизацию);
К1, К2,… К n — поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов функционирования зданий, сооружений и других условий. Эти коэффициенты определяются экспертным путем;
п — количество поправочных коэффициентов.
Если оценивается здание или сооружение, нормативный срок службы которого истек (т. е. его первоначальная стоимость полностью "самортизировалась"), то его стоимость определяется следующим образом. Устанавливается возможный оставшийся срок службы (либо оставшийся экономический срок жизни); этот срок службы умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, определенную исходя из Единых норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта. Физический износ здания или сооружения в данном случае получают умножением совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на эффективный срок службы здания или сооружения.
Дата: 2019-02-02, просмотров: 275.
