1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнительных объектов.

Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.

Например, при оценке недвижимости необходимо учесть фазу развития рынка на данном этапе. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти-шести годам.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (например, сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, его динамики. Если оценивается новый объект, велика вероятность недогрузки объекта в начале эксплуатации. В последующие периоды объем недогрузки снижается, но процент потерь все же остается.

Рассчитанная таким образом величина вычитается из потенциального валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности.

Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода, давая чистый доход.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами:

1)  капитализации доходов (или методом прямой капитализации);

2)  дисконтированных денежных потоков.

Определение чистого дохода

Расчет чистого дохода начинается с определения валового дохода от использования объекта собственности.

1. Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте собственности. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиры, то арендная плата является валовым доходом от основного вида деятельности, а выручка за пользование гаражом, телевизионной антенной, стиральной машиной – дополнительным доходом.

При определении потенциального валового дохода необходимо точно определить нормативные (проектные или рыночные) удельные стоимости использования оцениваемых фондов, например, месячную арендную плату за 1 кв. метр жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плата за 1 место стояки автомашины или за аренду гаража в данном месте). Кроме того, на данном этапе необходимо внести поправки в удельные стоимости, например, поправка на отсутствие балкона вносится в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1 кв. метра общей площади.

ПВД = S × Ар.ст. × 12(мес).

2. Далее определяется поправка на недоиспользование объекта. Например, до 1991 года степень заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а в 1992 – 1994 гг. – около 60%. При оценке методом капитализации дохода гостиницы необходимо уменьшить величину потенциального валового дохода от основного вида деятельности на 40%. Добавив к полученной величине дополнительный доход, мы получим действительный валовой доход.

3. Далее из действительного валового дохода вычитаются расходы по эксплуатации объекта. Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на фиксированные, операционные (эксплуатационные) и резервы.

К постоянным (фиксированным) издержкам относятся, например, отчисления на страхование имущества от несчастных случаев, проценты за кредит, амортизационные отчисления, некоторые налоги (например, на прибыль).

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации и предоставлению услуг пользователю. В их состав входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций и др.), представительские расходы, расходы на рекламу, транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта оборудования, мебели и других принадлежностей.

Расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включаются в данный перечень расходов – они входят в состав амортизационных отчислений.

В результате получается чистый операционный доход (ЧОД).

4. От ЧОД отнимается сумма, отчисляемая на обслуживание долга (проценты и выплата основной суммы) и капитальные затраты. Полученная величина называется поток денежных средств до налогообложения и используется в расчете как I.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для его составления используется главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы.

Метод капитализации доходов

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов единую сумму текущей стоимости.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта собственности и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

где V – стоимость; I – периодический чистый доход, R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации или ставка капитализации чистого дохода – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Коэффициент капитализации включает в себя саму чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта – доход на капитал ( i ), и возмещение основного капитала, затраченное на приобретение объекта – возврат капитала ( of ).

R = i + of .

Доход на капитал или отдача – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

Текущая отдача показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Данный показатель может быть рассчитан по следующей формуле:

Текущая отдача = Ежегодный доход / Цена инвестиций.

Возврат или возмещение капитала – погашение суммы первоначального вложения. Возмещение капитала характеризуется нормой возмещения, которая, как правило, зависит от срока инвестиций, ставки текущей отдачи, ожидаемой стабильности периодического дохода и от ожидаемой суммы прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.

Потоки доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке дисконта. Капитализация по ставке дисконта проводится также, если не прогнозируется изменение в капитальной стоимости инвестиций. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток дохода является отдачей (доходом на инвестиции).

Возможны три варианта прогнозируемого изменения стоимости капитала:

1. Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.