Реконструкция сложившейся планировки и застройки может проводиться путем сохранения общего характера ее исторически сложившейся структуры; изменения структуры и ее более или менее радикального переустройства; сноса сложившейся застройки и создания новой планировочной структуры. Выбору той или иной стратегии предшествуют предпроектные исследования.

Так, например, при реконструкции жилых районов исследуют как состоя­ние фонда застройки (физический износ, степень благоустройства и размер жи­лой площади квартир, ориентацию домов, типы конструктивно-планировочных схем и др.), так и комплекс демографических, социально-функциональных и ги­гиенических характеристик: по демографии - численность, возраст, семейный состав проживающих, соответствие жилого фонда этим характеристикам; по специфике социального функционирования - условия проживания, характерис­тики обслуживания и обеспеченности культурно-бытовыми учреждениями, свя­зи с местами приложения труда и др.; по организации отдыха населения - диф­ференциацию по возрастным группам, качество и степень обеспеченности мес­тами отдыха, радиусы удаленности; по транспортному обслуживанию - удобст­во пешеходных и транспортных сообщений, обеспеченность и удаленность ав­тостоянок, гаражей; по санитарно-гигиеническим условиям - инсоляцию, аэра­цию, наличие предприятий, загрязняющих атмосферу, уровень шума и др.

В оценке качества реконструируемой жилой среды также весьма сущест­венна роль социологических обследований, позволяющих получать обширную и актуальную информацию о состоянии исследуемого района, ориентирован­ную, прежде всего, на потребности проживающего в нем населения. С помо­щью социологических обследований могут быть получены объективные пока­затели, характеризующие уровень комфортности проживания населения: удоб­ства пользования объектами обслуживания, местами отдыха, оценка состояния окружающей среды, уровень благоустройства территории, степень быстроты сообщений с другими районами города, местами занятости и др. Наиболее рас­пространенный вид социологического обследования - опрос, проводящийся пу­тем анкетирования (опрашиваемый сам заполняет вопросник) и интервьюиро­вание (предполагает личное общение с опрашиваемым, когда интервьюер сам задает вопросы и фиксирует ответы).

С учетом всего комплекса полученных оценок состояния среды реконструируемого района выполняется проемно-аналитическая схема как осно­ва разработки вариантов реконструкции. В этой схеме устанавливается: целесооб­разность или нецелесообразность соседства участков различного функциональ­ного назначения; полноценность или неполноценность состава функциональных зон; соответствие или несоответствие нормативам размеров участков и баланса территории района, сопоставляются другие характеристики качества реконструи­руемых территорий. Для выбранного варианта составляют план реконструкции с расчетом возможных объемов и стоимости работ, очередности их ведения.

В центральных, плотно застроенных районах городов актуален переход от маломерных кварталов к укрупненным территориально-планировочным обра­зованиям, что позволяет: исключить сквозной транзит через образуемые межма­гистральные территории; обеспечить более четкое функциональное зонирова­ние; улучшить эстетические качества застройки путем образования развитых внутренних композиций.

Сложные архитектурно-градостроительные проблемы решаются при ре­конструкции ценной исторической среды районов сложившейся застройки. Комплексная реконструкция таких районов, включающая работы по модерниза­ции и капитальному ремонту существующих зданий, выборочному новому строительству, не нарушающему характера сложившейся среды, предусматри­вает одновременно проведение работ по реставрации зданий, имеющих архи­тектурную и культурную ценность. Разработанная С.С. Подъяпольским методи­ческая последовательность ведения работ по реставрации памятников архитек­туры включает комплекс пред проектных, проектных и реализационных стадий - от постановки исследовательских задач и способов реставрации до приспо­собления памятников к современной функции.

Историко-архитектурные исследования включают работы по архитектурно­му изучению памятника и инженерно-техническим изысканиям. Задача архи­тектурного изучения - установить строительную историю памятника, выявить сохранившиеся остатки утраченных архитектурных форм, определить возмож­ность их документально точного воспроизведения. Задача инженерно-техниче­ских изысканий - выявить техническое состояние памятника, причины проис­ходящих разрушительных процессов, наметить технические меры для обеспе­чения длительной сохранности его форм и конструкций.

В основе реставрационного проектирования лежит, таким образом, всесто­роннее исследование, на базе которого составляется эскизный проект, а затем и рабочий проект реставрации. Рабочие чертежи выполняются, как правило, на те элементы памятника, по которым предусмотрены какие-либо реставрационные работы. В их составе предусматриваются и инженерно-технические мероприятия (по укреплению конструкций - оснований, фундаментов, стен, сводов, арок и др.).

Одновременно с проектом реставрации исторических зданий разрабатыва­ется проект приспособления их к современной функции. Такие пред­ложения составляются по скоординированному плану для всех исторических зданий города, который должен учитываться при разработке его генерального плана. На определение наиболее эффективного использования исторических зданий оказывает влияние: характер района, где они расположены; их первона­чальное назначение и современное состояние; объемно-пространственная структура; участок памятника, его размеры и планировка. В качестве основных видов использования памятников архитектуры рассматриваются: культовое; му­зейное; как объекта, обслуживающего разнообразные культурно-бытовые по­требности населения; для обслуживания туристов и экскурсий.

Охранная зона - это территория, непосредственно окружающая памятник, предназначенная для обеспечения сохранности памятника и ближайшей к нему среды, целесообразного его использования и благоприятного зрительного вос­приятия. Зона регулирования застройки - территория, окружающая охранную зону памятника, необходимая для сохранения или восстановления характера ис­торической планировки, пространственной структуры, для закрепления значе­ния памятников в застройке или ландшафте, для обеспечения архитектурного единства новых построек с исторически сложившейся средой. Зона охраняемо­го ландшафта устанавливается на территории, не вошедшей в состав охранных зон и зон регулирования застройки, для сохранения ценного ландшафта - водо­емов, рельефа, определивших местоположение господствующих в композиции зданий и сооружений, влияющих на целостность исторического облика насе­ленного места или памятника, расположенного как в застройке, так и в природ­ном окружении.

Все перечисленные зоны обязательны для учета при любом будущем стро­ительстве. При этом принимаются во внимание и ограничительные условия гра­достроительного (плотность застройки, высотность, антропогенная нагрузка чел/га и др.); технологического (инженерное обустройство, технические реше­ния, коллекторы, сваи, конструкции); санитарно-гигиенического (вредности всех видов) и стилистического (ритм, пропорции, масштаб, стиль и т.д.) харак­тера.

 7. Правила землепользования и застройки как основной инструмент градостроительного регулирования