В условиях рыночной экономики договор купли-продажи становится одним из самых распространенных типов договоров, что используется в товарном обороте и как родовое понятие охватывает все виды обязательств по отчуждению имущества в собственность на эквивалентной основе. Такие ранее самостоятельные договорные типы, как поставка, контрактация сельскохозяйственной продукции, снабжения энергетическими и другими ресурсами через присоединенную сеть, мина начали пониматься как виды договора купли-продажи.

Между тем перечень видов договора купли-продажи нельзя признать исчерпывающим. Новый ГК не выделяет как самостоятельный вид договора – куплю-продажу недвижимости, а лишь устанавливает для заключения таких договоров специальную форму (ст. 657 ГК), делая ссылку на то, что особенности договора купли-продажи отдельных видов имущества могут устанавливаться законом (ч. 5 ст. 656 ГК).

Правовое регулирование договора купли-продажи осуществляется, прежде всего, гл. 54 ГК (статьи 655 — 716), которая принадлежит к тех глав ГК, содержащих параграф, посвященный общим положениям о договоре (§ 1), которые в равной степени распространяются на все виды данного договора, и наряду с тем — параграфы, посвященные отдельным его видам: розничной купли-продажи, включая такие ее формы, как продажу товара по образцам, с использованием автоматов и др. (§ 2); поставке (§ 3); контрактации сельскохозяйственной продукции (§ 4); снабжению энергетическими и другими ресурсами через присоединенную сеть (§ 5) и мини (§ 6).

При этом общие положения действуют только тогда, когда специальные, которые размещены в соответствующем параграфе данной главы, не содержат иного регулирования. В частности, ч. 2 ст. 712 ГК указывает, что к договору поставки применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено договором, законом.

В ряде случаев ГК допускает возможность субсидиарного применения к определенным видам договора купли-продажи правил, регулирующих отдельные виды этого договора. Так, к договору контрактации применяются не только общие положения о купле-продаже, но и положение о договоре поставки, если другое не установлено договором или законом (ч. 2 ст. 713 ГК). Такое же правило установлено и в отношении договора снабжения энергетическими и другими ресурсами через присоединенную сеть (ч. 2 ст. 714 ГК), а также по договору мены (ст. 716 ГК).

Наряду с ГК значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы и другие нормативно-правовые акты. Некоторые из них распространяются на все виды этого договора, в частности, Закон Украины «О защите прав потребителей», другие же — только на отдельные его виды.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГК).

Исходя из этого определения, договор купли-продажи имеет следующие родовые признаки: во-первых, он направлен на передачу имущества в собственность; во-вторых, передача имущества осуществляется на эквивалентной основе; в-третьих, это возмездный договор, в котором встречное предоставление происходит, как правило, в денежной форме, за исключением договора мены, где применяется товарная форма. Между тем и в договоре мены может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости (ч. 3 ст. 715 ГК).

Договор купли-продажи может быть как реальным, так и консенсуальным, возмездным, двухсторонний (синалагматичным).

Договор купли-продажи считается консесуальным тогда, когда стороны достигли согласования между собой относительно определенных условий и продавец обязуется передать покупателю товар в срок, установленный договором, а если содержание договора не дает возможности определить этот срок — в соответствии с положениями ст. 530 ГК (ст. 663 ГК).

Реальным договор считают тогда, когда передача имущества (товара) продавцом покупателю служит предпосылкой заключения этого договора.

Возмездным договор купли-продажи считают потому, что имущественному предоставлению продавца соответствует встречное денежное удовлетворение за полученный товар со стороны покупателя.

Двусторонним договор считается потому, что и у покупателя, и у продавца есть права и обязанности, причем праву одной стороны корреспондирует обязанность другой и наоборот.

Главным родовым признаком договора купли-продажи является переход отчуждаемого имущества (товара) в собственность покупателя. Между тем этот признак является характерной и для других типов договоров, с помощью которых опосредуется оборот имущества (товара), в частности, для договоров дарения, займа, пожизненного содержания (ухода), ренты, наследственного договора.

Так, договор дарения предусматривает передачу имущества (дара) от одного лица в собственность другому лицу, но такая передача осуществляется безвозмездно. Поэтому установление обязанности одариваемого совершить в пользу дарителя любое действие имущественного или неимущественного характера, не является договором дарения (ч. 2 ст. 717 ГК).

По договору займа происходит передача заимодавцем в собственность заемщику денежных средств или других вещей, определенных родовыми признаками (ст. 1046 ГК). Но в отличие от договора купли-продажи в этом договоре преследуется совершенно иная экономическая цель — заемщик обязан вернуть заимодателю такую же сумму денежных средств (сумму займа) или такое же количество вещей того же рода и такого же качества.

По договору пожизненного содержания (ухода) отчуждатель передает приобретателю в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателю содержание и (или) уход (ст. 744 ГК). Безусловно, по своей правовой целью будто этот договор приближается к договору купли-продажи. Между тем экономические формы этих договоров совершенно разные. Если при купли-продажи это товар — деньги = деньги — товар, то при договоре пожизненного содержания (ухода) — товар = материальные блага. При этом между отчуждателем и приобретателем возникают личные доверительные отношения. И хотя к приобретателю переходит право собственности на определенное имущество, сущность этого договора совсем в другом: отчуждатель, прежде всего, преследует цель получить уход, которого он требует, а потому и отчуждения имущества вызвано именно этой целью.

По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в иной форме (ч. 1 ст. 731 ГК). Отличие этого договора от договора купли-продажи заключается в том, что размер ренты не находится в жесткой зависимости от стоимости переданного в собственность имущества, а сами выплаты могут производиться не только в денежной, но и в иной форме, в частности в натуральной.

Из приведенного следует, что договор купли-продажи отличается от договоров, которые также опосредуют переход права собственности на имущество от одного лица к другому, оплатной основой такого перехода в виде денежной суммы, предметом и субъектным составом.

Стороны договора. Сторонами в договоре купли-продажи являются продавец и покупатель. Ими могут быть как физические лица, включая физических лиц-предпринимателей, так и юридические лица, а также другие участники гражданских отношений в соответствии со ст. 2 ГК. Между тем возможность участия субъектов в отдельных видах купли-продажи может быть ограничена, исходя или из природы самого вида этого договора, или из особенностей правового статуса субъекта. В частности, продавцом в договоре розничной купли-продажи может быть только субъект предпринимательской деятельности, а покупателем, как правило, физическое лицо с учетом объема его гражданской дееспособности. Что же касается договора поставки, то в нем и продавцом (поставщиком) и покупателем могут быть только субъекты предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что продавцом недвижимого имущества, кроме случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом, является его владелец, что обязательно подтверждается соответствующими документами. В частности, право собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие здания и сооружения может быть подтверждено нотариально удостоверенными договорами: купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, наследственным договором; договором купли-продажи, зарегистрированным на бирже, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав; решением суда, которым, например, определяется право собственности за лицом, самовольно построила недвижимое имущество (ч. 3 ст. 376 ГК); договором о выделении доли (судьбы); договором управления имуществом; свидетельством о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах) и тому подобное.

Право продажи товара, как правило, принадлежит владельцу товара (ст. 658 ГК). Между тем в случаях, установленных законом, право на отчуждение имущества может иметь и другое лицо. К таким случаям относят: принудительную продажу товара; продажу товаров лицом, которое имеет определенные полномочия от собственника имущества на заключение договора купли-продажи, в частности, продажа товаров комиссионером, поверенным, управляющим по договору управления имуществом; продажа товаров третьим лицом без согласия собственника в случаях, установленных законом (например, такое право предусмотрено абз. 2 ч. 3 ст. 337 ГК; ч. 5 ст. 853 ГК; ч. 4 ст. 972 ГК и тому подобное). Привлекает внимание то, что согласно ч. 2 ст. 690 ГК такое право предоставлено и покупателю (получателю), если он отказался от принятия товара, переданного продавцом, уведомив последнего об этом, а тот не распорядился товаром в разумный срок. Во всех вышеуказанных случаях, когда продавец не является владельцем товара, покупатель приобретает право собственности на него, если владелец не имеет права требовать его возврата (ст. 658 ГК).

Предметом договора купли-продажи может быть:

- товар, который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен, приобретенный) продавцом в будущем при условии, что продавец станет собственником этого товара на момент его передачи покупателю;

- имущественные права. В этом случае к договору применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера данных прав;

- право требования, если требование не имеет личного характера. К такому договору применяются положения об уступке права требования, если другое не установлено договором или законом (части 1, 2, 3 ст. 656 ГК).

Обращает на себя внимание то, что законодатель использует для определения предмета договора термины «имущество» и «товар» как тождественные понятия, подчеркивая тем самым, что предметом договора может быть и любая отдельная вещь, совокупность вещей, имущественные права (ст. 190 ГК), за определенными исключениями, которые касаются имущества, изъятого из гражданского оборота, имущества, нахождение которого в гражданском обороте ограничено, а также имущества, которое может принадлежать лишь определенным участникам оборота (ст. 178 ГК). Перечень видов такого имущества устанавливается законом.

Возвращаясь к вопросу о выделение договора купли-продажи недвижимости, следует отметить, что это связано, прежде всего, с такими свойствами недвижимого имущества, как его неделимость (ч. 2 ст. 183 ГК), непотребляемость (ч. 2 ст. 185 ГК), сложность (ст. 188 ГК), определение индивидуальными признаками, что вызывает его незаменимость (ч. 1 ст. 184 ГК). Эти свойства, с одной стороны, формируют определенные особенности заключения договора купли-продажи данного объекта гражданского оборота, а с другой — вызывают возражения закрепление возможности совершения договоров купли-продажи недвижимости на товарных биржах, поскольку сделки признаются биржевыми, если они совершены в отношении биржевого товара, то есть товаров массового потребления, качественно однородных (взаимозаменяемых), которые поддаются стандартизации.

Недвижимое же имущество является заменимым.

Недвижимое имущество, которое становится предметом договора купли-продажи, как и при заключении договора найма (аренды), должно быть определенным образом индивидуализировано. Например, при отчуждении жилого дома, усадьбы продавец должен предъявить выписку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, а в сельской местности — справку соответствующего органа местного самоуправления с изложением характеристики отчуждаемого недвижимого имущества. Это дает возможность указать в договоре наименование недвижимости, определить его местонахождение или на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Определение местонахождения недвижимости является важным, потому что согласно Закона Украины «О нотариате» (ст. 55) удостоверение договоров об отчуждении недвижимости проводится по местонахождению указанного имущества.

Из выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (справки) прослеживаются соответствующие, конструктивные и другие изменения, что происходили с этим имуществом (осуществления, например, перестройки или пристройки жилого дома, переоборудование нежилого помещения в жилое, возведение хозяйственных, бытовых строений и сооружений, а также каким образом это сведение происходило — за разрешением или без соответствующего разрешения и тому подобное). В определенных случаях, когда, например, отсутствует решение органа местного самоуправления о разрешении осуществить перестройку, пристройку жилого дома, если он построен на земельном участке, не была отведена для этой цели, нотариус должен отказать в удостоверении соответствующего договора.

При приобретении жилого дома, здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения ее целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если в договоре размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть участка, необходимого для ее обслуживания.

Если указанные объекты отчуждения размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то к покупателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, которая необходима для ее обслуживания (ст. 377 ГК).

Существенные условия договора купли-продажи. Согласно законодательству существенными условиями любого договора являются условия о предмете, условия, определенные законом как существенные или являются необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 638 ГК).

Для договора купли-продажи существенным условием всегда является предмет (его наименование) и количество товара. Так, продавец обязан передать покупателю товар, определенный договором купли-продажи (ст. 662 ГК), в количестве, которая установлена в договоре в соответствующих единицах измерения или денежном выражении. При продаже товаров нескольких наименований в договоре определяется количество каждого наименования.

Стороны могут в договоре установить не же количество товара, а порядок определения этого количества (ст. 669 ГК), что является характерным, в частности, для договоров снабжения энергетическими и другими ресурсами через присоединенную сеть, в которых покупателем выступает физическое лицо.

ГК устанавливает правовые последствия нарушения условия договора относительно количества товара, которые различаются в зависимости от нарушений, которые допустили продавец или покупатель (ст. 670 ГК). Хотя указанная статья не содержит ссылок на положения ст. 688 ГК, считаем, что они взаимосвязаны, потому что и в ст. 688 ГК речь идет о нарушении условий договора купли-продажи относительно количества товара.

Если продавец передаст покупателю меньшее количество товара, покупатель имеет право выбора: либо требовать передачи количества товара, которой не хватает, или отказаться от переданного товара и его оплаты, а если он оплачен — потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы. Усматривается, что хотя законодатель и не предусмотрел возможности для покупателя в этом случае вообще отказаться от исполнения договора, последний может воспользоваться таким правом. Кроме этого, закон не запрещает ему принять частично исполнено продавцом обязательства.

Если продавец передал покупателю большее количество товара, чем это предусматривалось договором, покупатель обязан предупредить об указанном продавца. Если в разумный срок после полученного сообщения последний не распорядится товаром, покупатель имеет право принять весь товар, если другое не установлено договором. При этом он обязан оплатить дополнительно принятый товар по цене, установленной для товара, принятого соответственно договору, если другая цена не предусмотрена договоренностью сторон.

Нормы ст. 679 ГК не могут быть применены к обязательствам по поставке, что следует из характера длящихся отношений сторон этого договора (ч. 2 ст. 712 ГК).

Такие требования к товару, который продается, как качество и цена, хотя и являются важными, но не могут считаться существенными условиями этого договора, если, безусловно, иное не предусмотрено самим договором или законом. Этот вывод можно сделать, проанализировав ч.1 ст. 691 ГК, которая устанавливает: если цена не установлена в договоре и не может быть определена исходя из его условий, применяются правила определения цены, предусмотренные в ст. 632 ГК. Между тем цена товара является существенным условием договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа. К существенным условиям договора закон отнес также порядок, сроки и размеры платежей (ч. 1 ст. 693 ГК).

Законодатель устанавливает правила определения цены товара в зависимости от различных обстоятельств. Так, если цена установлена в зависимости от веса товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 691 ГК). Если же договором предусмотрено, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих ее (себестоимость, затраты и тому подобное), но при этом не определен способа ее просмотра, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения и на момент передачи товара (ч. 3 этой же статьи ГК), хотя актами гражданского законодательства могут быть установлены и другие правила или другое может вытекать из сути самого обязательства.

По общему правилу покупатель обязан уплатить продавцу полную цену переданного товара, хотя договором может быть предусмотрена рассрочка платежа (ч. 2 ст. 692 ГК) или предварительная оплата товара (ст. 693 ГК). Кроме этого, как уже отмечалось, договором купли-продажи может быть предусмотрена продажа товаров в кредит с отсрочкой или рассрочкой платежа (ст. 694 ГК). При заключении такого договора товар продается в кредит по ценам, действующим на день продажи. Изменение цены на товар, проданный в кредит, не является основанием для проведения перерасчета, если другое не установлено договором или законом (ч. 2 ст. 694 ГК).

Что же касается качества товара, то согласно правилам ст. 673 ГК продавец обязан: передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи; если условия о качестве не установлены договором, передать товар, пригодный для цели, с которой товар такого рода обычно используется; если же покупатель уведомил продавца о конкретной цели приобретения товара, передать товар, пригодный для использования согласно этой цели; если товар продается по образцу или по описанию, он должен соответствовать образцу или описанию; если требования по качеству установлены законом — передать товар, соответствующий этим требованиям. При этом закон позволяет сторонам договориться о передаче товара повышенного качества сравнительно с требованиями, установленными законом (ст. 673 ГК).

Товар должен соответствовать требованиям качества в момент его передачи покупателю, если иное не предусмотрено договором. Договором или законом может быть установлен срок, в течение которого продавец гарантирует качество товара (гарантийный срок), который следует отличать от срока годности товара. По истечении последнего товар считается непригодным для использования по назначению (ст. 677 ГК).

Правовые последствия передачи товара ненадлежащего качества предусмотрены в ст. 678 ГК.

К условиям договора купли-продажи относят также и ассортимент товара, то есть перечень товаров определенного наименования, которые соотносятся по видам, моделями, размерами, цветам или другими признакам.

Ассортимент товара, по правилу, устанавливается в соответствии с заказом (офертой) покупателя. Причем закон позволяет сторонам или согласовать ассортимент товара в договоре, или оговорить порядок определения его сторонами. Если стороны достигли согласования по ассортименту товара, продавец обязан передать покупателю товар именно в таком ассортименте. Если договором ассортимент товара не установлен или ассортимент не был определен в порядке, предусмотренном договором, но из сути обязательства вытекает, что товар подлежит передаче в определенном ассортименте, продавец вправе передать покупателю товар в ассортименте, исходя из потребностей последнего, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от договора.

В случае нарушения условия договора относительно ассортимента товара наступают правовые последствия, предусмотренные ст. 672 ГК.