Земельные отношения - это совокупность экономических отношений, в которых реализуются отношения собственности на землю как главный фактор производства в сельском хозяйстве.

В рамках социалистической экономики основу земельных отношений составляли отношения государственной собственности на землю. Основные аграрные преобразования в современной российской экономике кардинально изменили систему земельных отношений.

Земельная реформа, во-первых, предопределила процесс перераспределения земли «в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель» (ст.1 Закона «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 года); во-вторых, устранила государственный монополизм на землю и определила базовые условия формирования многоукладной аграрной экономики на основе равенства всех форм земельной собственности - государственной, муниципальной, частной, общей (совместной); в-третьих, установила режим платного землевладения и землепользования; в-четвёртых, заложила основы рынка земли.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков (п.1 ст.6 ЗК РФ). В соответствии с п.1 ст.5 Земельного Кодекса Российской Федерации субъектами земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация и её субъекты, муниципальные образования.

Поскольку земля обладает естественно-природными свойствами, которые позволяют человеку использовать природный процесс плодородия почвы для удовлетворения своих потребностей, то это предполагает необходимость закрепления в правовых нормах особого поведения различных субъектов, направленного на социально-справедливое и экономически обоснованное распределение земель, их рациональное использование и охрану. Поэтому с правовой стороны земельные отношения представляют собой систему отношений владения, пользования и распоряжения землёй как недвижимым имуществом особого рода, а также отношений, связанных с государственным управлением земельными ресурсами.

На современном этапе особенности государственного управления сельскохозяйственным землепользованием нашли отражение в принятом в 2002 г. Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В основу закона положены следующие принципы: сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения, ограничение размеров общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности гражданина и его близких родственников (окончательные решения принимаются на региональном уровне), преимущественное право субъекта РФ (государства), а в случаях установленных законом субъекта Федерации, - и органа местного самоуправления на покупку продаваемого земельного участка (кроме продажи с публичных торгов) или земельной доли (если другие участники долевой собственности откажутся от её покупки); ограничение прав на приобретение земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами (они могут только арендовать землю).

Землевладение и землепользование в Российской Федерации являются платными. Земельные платежи призваны решать две группы задач: во-первых, обеспечение поступления стабильных доходов, направляемых впоследствии на оптимизацию землепользования; во-вторых, земельные платежи позволяют: выравнивать условия хозяйственной деятельности в различных регионах и на землях различного качества; экономически воздействовать на мотивацию участников земельных отношений; выравнивать социальные диспропорции; стимулировать развитие новых форм землепользования.

В условиях рыночной экономики в сельском хозяйстве особую актуальность приобретает платное землепользование, включающее земельный налог и арендную плату. Экономической основой цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента, которая представляет собой доход от земельной собственности и является экономической формой её реализации.

Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование (аренду). К таким объектам, в частности относятся:

- земельные участки, предоставленные сельскохозяйственным коммерческим организациям (предприятиям), крестьянским (фермерским) хозяйствам, государственным сельскохозяйственным предприятиям и другим юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства и подсобного сельского хозяйства;

- земельные участки, предоставленные гражданам для ведения ЛПХ, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства;

- земельные участки, предоставленные кооперативам граждан для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства;

- земельные участки, предоставленные отдельным категориям работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесной промышленности, лесного, рыбного, охотничьего хозяйства;

- земельные участки для жилищного, дачного и гаражного строительства; земли промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения;

- земли лесного фонда, на которых проводится заготовка древесины, а также сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда; земли водного фонда, предоставленные для хозяйственной деятельности; земли лесного и водного фонда, предоставленные в рекреационных целях.

Земельный налог был введён в действие Федеральным законом «О плате за землю» от 11 октября 1991 года как местный налог. Целями введения земельного налога являются стимулирование её рационального использования, охрана и освоение земель, повышение плодородия почв, создание одинаковых социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населённых пунктах, формирования фондов финансирования этих направлений развития АПК.

Земельный налог на сельскохозяйственные угодья до 1 января 2006 года устанавливался с учётом состава этих угодий, их качества, площади и местоположения. Исчисление данного налога осуществлялось исходя из площади земельного участка, облагаемой налогом, и утверждённых ставок. Минимальные ставки земельного налога за 1 га пашни и других сельскохозяйственных угодий, ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ, устанавливались, исходя из средних размеров налога с 1 га пашни и кадастровой оценки угодий, и утверждались органами законодательной власти субъектов Российской Федерации.

Так, например, средние ставки земельного налога по Воронежской области в 2005 г. в расчёте на 1 га составляли: по сельскохозяйственным угодьям - 33,26 руб.; по пашне - 38,20 руб.

В развитие положений Земельного кодекса РФ принят Федеральный закон «О внесении изменений в часть ІІ Налогового кодекса Российской Федерации …», глава 31 «Земельный налог», который заменяет закон РФ «О плате за землю». Данный нормативный акт устанавливает порядок налогообложения земельным налогом в соответствии с общими принципами построения налогового законодательства, установленными частью I Налогового кодекса РФ. Налоговой базой в отношении каждого земельного участка (объекта налогообложения) признаётся его кадастровая стоимость, т.е. налогообложение земельного участка зависит от его ценностных характеристик. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской Федерации определяется как произведение расчётного рентного дохода и срока его капитализации (срок капитализации расчётного рентного дохода принимается равным 33 годам). Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 % в отношении земельных участков:

- отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

- 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Таким образом, если, например, в среднем по Воронежской области кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий составляет 21549 руб., то при налоговой ставке равной 0,3 %, величина налога составит 64,65 руб. Иными словами, величина земельного налога в 2006 г. по сравнению с 2005 г. увеличилась почти в 2 раза. 

По сравнению с налогообложением доходов юридических и физических лиц налогообложение земли и иного недвижимого имущества в целом имеет существенные выгоды, позволяющие эффективно использовать его в качестве источника средств для формирования бюджетов различных уровней. По своей природе земля является таким объектом, который практически невозможно скрыть от налогообложения (при наличии соответствующей системы учёта и регистрации, дающей возможность идентифицировать земельные участки, иные объекты недвижимости и их владельцев). Кроме того, в отличие от налогов от хозяйственной деятельности, земельный налог в гораздо меньшей степени зависит от экономической конъюнктуры.

Указанные обстоятельства делают земельный налог удобным инструментом для реализации фискальной функции налоговой системы. В России в условиях нестабильности поступлений налогов в бюджеты всех уровней это вызывает повышенный интерес к проблемам развития налогообложения земли со стороны органов власти и, прежде всего, их исполнительной ветви. Свидетельством тому служат постоянные идеи перенесения центра тяжести налогообложения с результатов деятельности на имущество, то есть, прежде всего, на землю.

Сельскохозяйственные предприятия кроме земель, которые находятся в общей долевой или совместной собственности, могут пользоваться сельскохозяйственными угодьями на условиях аренды. В отличие от земельного налога, арендная плата устанавливается договором. Однако при передаче в аренду государственных и муниципальных земель соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления устанавливают порядок определения размера арендной платы, условия и сроки её внесения. При аренде земель сельскохозяйственного назначения плата не должна превышать суммы земельного налога с арендуемых участков.

В сложившихся условиях развития земельной реформы возможны два взаимозаменяющих направления развития арендных отношений: аренда земельных долей сельскохозяйственными предприятиями у их собственников и внутрихозяйственный арендный подряд. Но и в том и другом случаях размер арендной платы определяется договором и может быть рассчитан одним из методов оценки недвижимости: оценкой по прямому сравнению продаж, оценкой по доходности, оценкой по затратам.

Оценка по прямому сравнению продаж основана на анализе рыночных данных о стоимости аналогичных по качеству (по данным земельного кадастра) и расположению земельных участков и базируется на информации о текущих сделках купли-продажи земельных долей или земельных участков для сельскохозяйственных нужд. Однако средневзвешенная цена земельных участков в зарегистрированных сделках купли-продажи долей может корректироваться. Корректировка проводится с учётом различий между оцениваемым земельным участком и сравниваемым с ним.

Оценка по затратам включает в себя определение стоимости земельного участка и расходов на улучшение почвенных и экономических качеств земли, расчёт накоплений амортизации и остаточной стоимости воспроизводственных улучшений угодий, установления расчётной цены земельного участка.

Оценка по доходности предусматривает стоимость земельных участков, равную приведённой к сегодняшнему дню величине чистого дохода, полученного от их использования в течение оставшегося срока производственной эксплуатации. Стоимость земельной доли, находящейся в собственности работника сельскохозяйственного предприятия, пенсионера или работника социальной сферы расположенного на территории предприятия, устанавливается как произведение цены одного гектара пашни на размер земельного участка. Определённый размер арендной платы выплачивается владельцам земельных долей в денежной (натуральной) форме.

Земельный налог и арендная плата направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству городских и сельских поселений, ведению государственного земельного кадастра, мониторинга земель и другие цели.

В настоящее время при установлении ставок земельного налога и арендной платы в большинстве муниципальных образований не учитываются различные экономические условия сельскохозяйственных предприятий, качество и экологическое состояние земель. Нередко ставка земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливается единой для всех землевладений и любых целей использования.

Поэтому рационализация платы за пользование землёй объективно требует: а) проведения массовой кадастровой оценки земель и определение налоговой базы в зависимости от оценочной стоимости (кадастровой стоимости) земельного участка; б) установления оптимальных и социально справедливых размеров платежей за землю, зависящих от объективной ценности земельных участков и стимулирующих рациональное землепользование; в) ужесточения контроля над целевым расходованием средств, полученных в результате взимания налога в соответствии с действующим законодательством и т.д.

Учитывая, что земельные ресурсы подвержены разного рода изменениям, для информационного обеспечения субъектов земельных отношений необходима постоянно действующая система сбора информации о земле и её обновление. Данная информация должна содержать в себе не только сведения о земле как о средстве производства и пространственном базисе, но и сведения, характеризующие землю как природный ресурс, который подвержен различным процессам, в том числе значительно ухудшающим его свойства.

Эту роль должен выполнять земельный кадастр, достоверные данные которого позволяют объективно оценить земельные ресурсы с учётом их качества, размеров, местоположения, направленности, скорости и возможных негативных последствий (развитие эрозионных процессов, загрязнение и т.п.) и установить адекватную цену земли с учётом текущего состояния земельных ресурсов. Следовательно, первопричиной функционирования системы земельного кадастра является потребность субъектов земельных отношений в сведениях о состоянии земли как объекта этих отношений.

Под государственным земельным кадастром понимается систематизированный свод основных сведений о земельных ресурсах страны. Как информационно-регистрационное мероприятие экономико-правового характера он включает достоверные сведения об объектах государственного кадастрового учёта, субъектах прав земельной собственности и правовом режиме земель, кадастровой стоимости земель, качестве, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости (ст. 70 ЗК РФ, ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г.).

Ведение государственного земельного кадастра направлено на обеспечение рационального использования и охраны земель, защиту прав собственников земли, землепользователей и арендаторов, создание объективной основы для установления цены земли, земельного налога и арендной платы.

В качестве основных принципов ведения государственного земельного кадастра выступают: единство системы и технологии ведения земельного кадастра на всей территории Российской Федерации, непрерывность внесения изменяющихся характеристик земельных участков; открытость сведений; сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.

Операциями государственного кадастра земель сельскохозяйственного назначения являются:

1. Процедура государственной регистрации землепользователей, предусматривающая внесение информации о праве конкретного субъекта на землю в специальный документ государственный регистрации. Земельная регистрация является юридическим актом и проводится на основании решений соответствующих органов о представлении земель в собственность, владение, пользование и аренду. В процессе регистрации в единую систему объединяются все правовые сведения о земле, её собственниках, владельцах и пользователях, целевом назначении земельных угодий, данные о правах на земельные участки с последующим отражением в государственной кадастровой книге земель.

2. Проведение количественного и качественного учёта земельных ресурсов, направленного на осуществление контроля за состоянием и использованием земельных ресурсов в хозяйственном и природном отношениях предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами в интересах всего общества. Количественный учёт земель отражает сведения о наличии и распределении земель по объектам земельной собственности и землепользователям, видам угодий (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища).

Качественный учёт характеризует ценность продуктивных земель по экологическим и технологическим свойствам, существенно влияющим на характер и специфику их возможного и целесообразного использования в составе тех или иных угодий. Поэтому необходимым условием качественного учёта земель является комплексное изучение и сопоставление всех компонентов земли: рельефа, почвообразующих пород, почвы и т.п.

3. Проведение оценки земель сельскохозяйственного назначения с учётом их производительной способности, местоположения к рынкам сбыта и других свойств. Данный процесс объединяет бонитировку почв и их экономическую оценку. Бонитировка почв - это сравнительная характеристика качества земельных угодий (в баллах) на основе почвенных обследований, то есть установление относительной пригодности земель для возделывания сельскохозяйственных культур по их естественному плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Так, например, средний балл бонитета земель Воронежской области составляет 73, максимальный балл по землям предприятий Панинского района - 90, минимальный по предприятиям Богучарского и Ольховатского районов - 57.

Экономическая оценка земли характеризует её ценность как производственного ресурса, определяет производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей в единстве с другими природными и экономическими условиями ведения хозяйства (обеспеченность трудовыми ресурсами, техническая оснащенность, применение комплекса минеральных и органических удобрений, зональные климатические условия и др.). 

Информационной базой экономической оценки земли являются материалы государственного учёта количества и качества земель, агроклиматические данные, материалы почвенных и геоботанических обследований, многолетние статистические данные сельскохозяйственных предприятий по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам производства по их видам, использованию минеральных и органических удобрений и др.

Следует отметить, что по мере развития земельного кадастра некоторые ранее входящие в него процедуры становятся всё более самостоятельными: мониторинг земель, регистрация прав на землю, оценка земель.

Помимо кадастра, как сведений, отражающих статическое состояние земельных ресурсов, для выявления и изучения различных процессов, изменяющих их состояние, необходима дополнительная земельно-информационная система. Такой информационной системой является мониторинг, суть которого связана с исследованием процессов, вызывающих негативные изменения в состоянии земельных ресурсов. Целью мониторинга является накопление сведений, необходимых для борьбы с процессами, способными привести к ухудшению (или полному уничтожению) полезных свойств земельных ресурсов.

Кадастр и мониторинг земель как земельно-информационные системы, характеризующие разные аспекты состояния земельных ресурсов и их подверженность различным процессам, одновременно являются взаимодополняющими системами. Отличительной особенностью кадастра и мониторинга от других информационных систем является то, что объектом их исследования является специфический ресурс (земля), обладающий способностью к плодородию, невоспроизводимый и иммобильный.

Всесторонний учёт земельных ресурсов страны по их качественным, количественным и правовым характеристикам одновременно является основой территориального планирования их использования, предпосылкой проведения мелиоративных работ и базой формирования цивилизованного земельного оборота.

Процесс становления рыночной экономики и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли. Рынок земли определяется как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным или натуральным выражением. Земельный рынок включает такие виды сделок, как купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита и другие.

Однако оборот земель может носить как рыночный, так и нерыночный характер, поскольку в Российской Федерации земля находится в частной, государственной и муниципальной собственности. Объектами нерыночного земельного оборота являются земельные участки, которые распределяются и перераспределяются в порядке административной процедуры, то есть земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. Они могут быть предоставлены в собственность граждан или юридических лиц в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование на основании решений органов, уполномоченных собственников на реализацию права собственности.

Так, например, в пределах среднерайонной нормы передачи земли в собственность земельные участки могут быть бесплатно предоставлены в собственность гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. В пределах норм, не превышающих предельные размеры, установленные законодательством субъектов РФ, земельные участки выделяются для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства в сельской местности. В том случае, если государственные или муниципальные земли передаются в собственность гражданам и юридическим лицам за плату или на условиях аренды, то здесь во внерыночном обороте земельных участков проявляются некоторые черты рыночного оборота.

Рыночная цена земли формируется в процессе купли-продажи, то есть под воздействием спроса и предложения. Высокий уровень цен на сельскохозяйственную продукцию при низких издержках на средства производства и рабочую силу порождает высокий спрос на землю. Этой тенденции спроса противостоит низкий уровень предложения, что приводит к росту цены на землю. И наоборот, падение цен на сельскохозяйственную продукцию при одновременном их повышении на средства производства и труд обусловливает рост предложения земель из-за убыточности и банкротства сельскохозяйственных предприятий и, следовательно, снижение уровня цен на землю.

Таким образом, с точки зрения потенциального покупателя уровень цены на землю, которую он готов заплатить, зависит от ожидаемой доходности её использования. Поэтому базовая цена земли может быть рассчитана по формуле, предусматривающей капитализацию ренты (прибыли), то есть в соответствии с законом цены земли (по Марксу):

 , где Цз - цена земли, R - рента (прибыль, чистый доход), i - годовая процентная ставка на капитал.

Частное (100 / i) называется фактором капитализации. Он показывает количество лет, на которое нужно умножить ежегодную земельную ренту, чтобы получить капитализированную стоимость (цену). Например, при процентной ставке 6,25 %, фактор капитализации составит 16 лет, при 5,0 % - 20 лет. Это означает, что покупатель через 16 (или 20) лет может рассчитывать на возвращение инвестированного в покупку земли капитала.

В современной экономике на уровень цены земли оказывает влияние множество факторов: естественное плодородие, положение продаваемого земельного участка на рынке сбыта продукции и развитость дорожной сети, личные деловые качества покупателя, размер инвестиционного капитала покупателя, гарантия вложения капитала, спекулятивные ожидания, обеспеченность рабочей силой, система налогообложения, государственное вмешательство, финансовая неустойчивость.

По мнению И.Б.Загайтова, с учётом новых условий формула цены земли может быть представлена следующим образом:

,

где Цз  - цена земли,  R - рента (прибыль, чистый доход), D - погектарные суммы дотаций производителям, либо собственникам, K - погектарные суммы налогов и других платежей, i - годовая процентная ставка на капитал, j - индекс инфляционных ожиданий.

Исчисленная таким способом цена земли может практически использоваться в анализе эффективности хозяйственной деятельности на хозрасчётном уровне предприятий, которые пользуются арендованной землёй.

В том случае, если земля является собственностью тружеников, то её качество должно оцениваться не величиной ренты, а значительно выше - общей суммой чистого продукта (национального дохода), который может быть получен с того или иного участка. И тогда формула цены земли выглядит несколько иначе:

,

где Цз  - цена земли,  H -  чистый продукт (национальный доход), D - погектарные суммы дотаций производителям, либо собственникам, K - погектарные суммы налогов и других платежей, i - годовая процентная ставка на капитал, j - индекс инфляционных ожиданий.

При этих условиях обнаруживается, что даже безрентные земли, если их продуктивность обеспечивает производителям условия нормального воспроизводства, обладают определённой ценой, тогда как согласно формуле К.Маркса их цена должна быть равна нулю.

Введение института частной собственности на землю не означает, что принятие законодательного решения подлежит немедленному исполнению. Это достаточно сложный и длительный процесс, где должно быть объективно учтено влияние множества различных факторов. Среди них можно выделить: демографические, экономические, правовые, социальные и другие факторы.

В настоящее время в нашей экономике земельные отношения постепенно приобретают рыночный характер, однако отношения купли-продажи распространяются пока лишь на дачные участки, участки личных подсобных хозяйств, земли членов товариществ по коллективному садоводству и огородничеству. Основные земельные массивы сельскохозяйственных предприятий пока не вовлечены в земельный рыночный оборот. Причина - нерешённость целого ряда проблем, которые могут привести к серьёзным негативным последствиям. Это формирует общее мнение о преждевременности введения полномасштабного рынка земли в России.

Во-первых, земля как основной фактор производства в сельском хозяйстве и как объект рыночных отношений должна сохранить свои позиции функционирования только в сельскохозяйственном обороте. Это главное условие предполагает, что первичность правосубъектности земельных отношений остаётся за сельскими жителями и сельскохозяйственными предприятиями, то есть за теми кто, осуществляя рациональную комбинацию факторов производства (земли, труда и капитала) обрабатывает землю своим трудом и производит сельскохозяйственную продукцию, обеспечивая тем самым продовольственную безопасность страны. Представляется, что в законодательной базе эта первичность правосубъектности лишь декларируется в виду того, что не учитывается реальная ситуация, складывающаяся в аграрном секторе экономики:

а) например, Областной думой Воронежской области принят нормативный документ, определяющий минимальный размер земельного участка, который может подлежать купле-продаже - 200 га. Возникает вопрос: способны ли сельские жители приобрести земельный участок в 200 га, если их средняя оплата труда составляет около 40 % от средней оплаты труда работников, занятых в промышленности?

б) социальное положение сельских жителей таково, что введение полномасштабного рынка земли может создать условия, при которых земельные участки, находящиеся в их собственности, будут проданы по цене значительно ниже, чем рыночная цена. И тогда, крестьяне из собственников превратятся в наёмных работников с соответствующим отношением к земле. Поэтому необходимо на законодательной основе принятие решения, регламентирующего куплю-продажу земли на уровне не ниже, чем 75 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (пашни), которая складывается в данном субъекте Российской Федерации в зависимости от плодородия земли, местоположения земельного участка и других предпосылок.

Во-вторых, значительную роль в формировании рынка земли играет определение минимального и максимального размеров землевладения, находящихся в частной собственности. Минимальный размер земельного участка должен быть установлен в таких пределах, которые позволили бы, с одной стороны, осуществить первичность правосубъектности сельским жителям на рынке земли, а с другой, - рациональное использование земли по назначению. Земельный же участок, минимальный размер которого определён по Воронежской области, в несколько раз превышает средний размер земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства по стране. Поэтому одним из вариантов в определении минимального размера земельного участка следует рассматривать средний размер земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства в данном регионе.

 При установлении верхних пределов площади земли (дифференцированных по регионам), которая может находиться в частной собственности, следует исходить из экономической целесообразности, определяемой условиями формирования конкурентной среды, и другими факторами. В противном случае появится возможность формирования слоя крупных землевладельцев, что может привести к серьёзным социально-экономическим последствиям.

В-третьих, складывающаяся демографическая ситуация на селе из-за старения сельчан, высокого уровня их смертности, депопуляции во всех категориях сельских поселений приводит к обезлюдению и запустению огромных сельских территорий и другим негативным последствиям. Поэтому в регионах, где плотность сельского населения катастрофически снижается, не только будет затруднено формирование рынка земли, но здесь крайне проблематично решение задачи по сохранению продуктивных земель в сельскохозяйственном обороте вообще. Отсутствие рабочей силы на селе не заинтересует на рынке ни одного покупателя, какими бы он ресурсами не обладал, вкладывать эти ресурсы в землю для производства сельскохозяйственной продукции. Следовательно, в малонаселённых районах страны должны быть иные подходы в формировании рынка земли.

В-четвёртых, формирование рынка земли во многом зависит от того, насколько ценообразование как способ, правила установления, формирования цены отражает уровень развития земельных отношений, учитывает качественные характеристики различных земельных участков, соответствует требованиям рыночной экономики. Представляется, что ценообразование на землю в российской экономике не затрагивает всего комплекса факторов, которые необходимо учитывать в данном процессе.

Механизм земельного налога несовершенен, ибо он не соответствует реальной стоимости земли, поскольку не учитывает положение продаваемого земельного участка на рынке сбыта продукции и снабжения, развитость производственной инфраструктуры, обеспеченность рабочей силой и т.д. Таким образом, важная роль в развитии рынка земли, регулировании земельными ресурсами принадлежит государству. Поэтому его основными целями при регулировании отношений земельной собственности являются: совершенствование механизма ценообразования на рынке земли с учётом реально складывающихся условий; обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от их качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром; обеспечение выполнения экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы; предотвращение концентрации крупных земельных участков в руках одного лица; регулирование рынка земли с целью минимизации негативных социальных и экономических последствий.