Нормативно-правовая база:

· ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» - гл. III.1 «Государственая кадастровая оценка»

· ФЗ от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Виды оценки земельных участков:

· Рыночная

· Кадастровая

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

1) Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

2) Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

3) Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

4) Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению вделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

Рыночная стоимость земельного участка учитывает следующие его характеристикам:

· Целевое назначение и разрешённое использование земельного участка

· Местоположение, перспективы развития района, в котором расположен земельный участок

· Ожидаемые изменения на рынке земли и иной деятельности

· Текущее использование земельного участка

· Преобладающие способы землепользования в ближайшие окрестности оцениваемого земельного участка

Основанием для проведения оценки рыночной стоимости является договор на проведение оценки объекта (ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности»).

В отчете указываются:

· Дата проведения оценки

· Используемые стандарты оценки

· Цели и задачи проведения оценки

· Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки

Итоговая величина рыночной стоимости признаётся достоверной и рекомендуемой.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная для целей, предусмотренных законодательством РФ, в т.ч. для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Процедуры государственной кадастровой оценки:

· Принятие решения о государственной кадастровой оценке.

· Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценке.

· Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Частое расхождение кадастровой стоимости земельного участка с рыночной является серьезной проблемой. Кадастровая стоимость определяется как публичный эквивалент реальной стоимости участка. По сути, кадастровая стоимость должна хотя бы примерно соответствовать его рыночной стоимости; однако пока это чаще всего было не так, поскольку кадастровая оценка земельных участков производится массово, без учета каких-либо индивидуальных особенностей конкретного участка.

Проблемы с недостоверной завышенной кадастровой оценкой могут быть решены в порядке ст. 66 ЗК РФ следующим образом: в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Новый ФЗ «О государственной кадастровой оценке» внес существенные изменения в порядок проведения государственной кадастровой оценки земельных участков. Он установил переходный период с 01.01.2017 до 01.01.2020, когда оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам. Однако фактически установлен мораторий на проведения оценки: в этот период будет применяться кадастровая стоимость, действующая на 01.01.2014.

Наиболее существенные изменения (ФЗ «О государственной кадастровой оценке»):

· Государственную кадастровую оценку могут осуществлять только государственные бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 N 358).

· Появилась возможность предоставления декларации о характеристиках объекта недвижимого имущества с необходимыми сведениями для сбора и обработки информации в целях определения кадастровой стоимости конкретного земельного участка.

· При определении новой кадастровой стоимости установлена обязанность учитывать кадастровую стоимость, которая ранее была оспорена.

· Изменен порядок рассмотрения споров об определении результатов кадастровой оценки: в отличие от ранее действовавшего порядка, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию для юридических лиц не является обязательным.