На недвижимость гаражными кооперативами и кооперативами,

Осуществляющими эксплуатацию автомобильных стоянок

Пунктом 32 Положения N 43 определено, что член кооператива обязан своевременно возмещать кооперативу в доле, приходящейся на члена кооператива, земельный налог (арендную плату) и налог на недвижимость в случае их уплаты кооперативом в установленном законодательством порядке.

Будучи юридическими лицами, рассматриваемые кооперативы самостоятельно осуществляют исчисление налога на недвижимость, исходя из налоговой базы, налоговой ставки и налоговых льгот (п. 1 ст. 44, п. 2 ст. 189 НК). Для целей налога на недвижимость налоговая база по объектам определяется как их остаточная стоимость либо стоимость, отраженная в бухгалтерском учете (книге учета доходов и расходов организаций, применяющих УСН) на 1 января календарного года (подп. 1.1 ст. 187 НК).

Ставки налога на недвижимость установлены ст. 188 НК:

- для организаций, за исключением указанных в абзаце 3 ч. 1 ст. 188 НК, - в размере 1 процента;

- для физических лиц, для гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автостоянок, в части, приходящейся на граждан - членов кооперативов, - в размере 0,1 процента.

Примечание. Общий порядок расчета налога на недвижимость изложен в разделе 1.7.1.

Особенности исчисления налога на недвижимость

Кооперативами при строительстве гаражей,

Автостоянок и объектов инфраструктуры

Законченный строительством объект принимается кооперативом к учету в качестве инвентарного объекта основных средств на основании акта установленной формы, утвержденного приемочной комиссией (п. 1, 4, 6, 9 Инструкции по учету основных средств, п. 40, 54 Инструкции N 10).

В случае если законченный строительством объект подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами Закона о регистрации, до совершения в отношении его регистрационных действий он признается объектом налогообложения налогом на недвижимость (абз. 6 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК). Налоговая база по нему определяется исходя из стоимости, отраженной в бухгалтерском учете (книге учета доходов и расходов организаций, применяющих УСН). По объектам, не подлежащим государственной регистрации, налоговая база определяется исходя из их остаточной стоимости (абз. 2, 3 подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК).

По каждому принятому на учет зданию, сооружению рассматриваемые кооперативы начинают уплачивать налог с первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место приобретение либо возникновение (возведение) этого объекта. При этом годовая сумма налога исчисляется исходя из налоговой ставки (с учетом повышений / понижений, установленных местными Советами депутатов), рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 2, ч. 2 п. 7 ст. 189 НК). Кроме того, кооператив вправе применить льготы, установленные п. 1 ст. 186 НК и иными актами налогового законодательства (при наличии на то правовых оснований).

Примечание. Виды льгот по налогу на недвижимость и порядок их применения на практике рассмотрены в главах 1.3 и 2.3.

Пример

Кооператив, осуществляющий эксплуатацию автостоянки, построил подрядным способом административное здание. Акт приемки объекта в эксплуатацию утвержден 30 января текущего года.

По данному объекту налог на недвижимость исчисляется начиная со II квартала текущего года.

Однако кооператив, будучи юридическим лицом, вправе применить по этому объекту льготу в соответствии с подп. 1.11 п. 1 ст. 186 НК как по впервые введенному в действие зданию при условии, что при его возведении не были нарушены сроки строительства, установленные проектной документацией. Указанная льгота применяется в течение одного года с даты приемки здания в эксплуатацию.

Датой приемки объекта в эксплуатацию считается дата утверждения акта установленной формы (п. 3, 6, 8 Положения N 716).

Строительство гаражного массива и стоянок, а также объектов инфраструктуры (зданий и сооружений) кооператив может осуществлять собственными силами, силами привлеченной подрядной организации либо смешанным способом (частично собственными силами, частично с привлечением сторонних организаций). В случае если нормативные сроки строительства объекта, установленные проектной документацией, будут превышены, у кооператива возникнет облагаемый налогом на недвижимость объект сверхнормативного незавершенного строительства, за исключением стоимости объекта строительства, сформированной за счет работ, выполненных собственными силами (абз. 8 ч. 1 п. 1, абз. 3 ч. 2 п. 1, абз. 3 подп. 2.2 п. 2 ст. 185 НК). Поэтому учет затрат на строительство целесообразно вести раздельно.

В силу ст. 696 ГК, регулирующей отношения сторон договора строительного подряда, в обязанности подрядчика входит выполнение в порядке и в сроки, установленные договором, работ (в т.ч. строительство объекта) и сдача их заказчику; в обязанности заказчика - создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ, принятие результатов этих работ и уплата обусловленной цены.

Заказчиком в строительной деятельности выступают инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающее подрядчика для реализации инвестиционного проекта и (или) выполнения других работ в рамках строительной деятельности на основании заключенного договора. Сроки строительства объекта, устанавливаемые в договоре подряда, не должны превышать сроков, определенных в утвержденной в установленном порядке проектной документации. В отдельных случаях новые сроки ввода в действие объектов могут устанавливаться по согласованию с Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и Министерством экономики Республики Беларусь (ст. 1 Закона N 300-З и п. 17 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 N 1450).

Таким образом, по истечении срока строительства, установленного в договоре строительного подряда в соответствии со строительными нормами и правилами, плательщиком налога на незавершенное строительство является заказчик - лицо, заключившее договор строительного подряда, в данном случае - кооператив.

Исчисление кооперативом налога по таким объектам начинается с 1 января отчетного года по истечении нормативного срока строительства, установленного проектной документацией. При их возникновении в течение года годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из стоимости данных объектов на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место их возникновение. Ставка налога на недвижимость рассчитывается на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года. При этом в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость вносятся соответствующие изменения и (или) дополнения не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место возникновение объекта сверхнормативного незавершенного строительства (абз. 4 подп. 1.1 п. 1 ст. 187, ч. 2 п. 7, п. 10 ст. 189 НК).

Примечание. Об определении стоимости незавершенного строительства см. в подразделе 1.4.1.2. Порядок расчета налога на недвижимость изложен в разделе 1.7.1.

По объектам сверхнормативного незавершенного строительства организаций годовая ставка налога на недвижимость установлена в размере 2% (абз. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 188 НК). По завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию налог на недвижимость по нему исчисляется и уплачивается в общем порядке.

Пример

На начало текущего года у гаражного кооператива имеется объект незавершенного строительства (административное здание), нормативные сроки строительства по которому истекли в ноябре прошлого года. Возведение данного объекта ведется подрядным способом.

Таким образом, по объекту сверхнормативного незавершенного строительства с 1 января текущего года гаражный кооператив должен уплачивать налог на недвижимость. Налог исчисляется исходя из стоимости данного объекта на 1 января текущего года и годовой налоговой ставки в размере 2% с учетом повышающих (понижающих) коэффициентов, установленных решением местного Совета депутатов (ч. 2 п. 7, п. 9-1 ст. 189 НК).

В случае превышения нормативных сроков строительства по зданиям и сооружениям в части работ, выполненных кооперативом собственными силами, объект обложения налогом на недвижимость в виде сверхнормативного незавершенного строительства у этого кооператива не возникает (абз. 3 подп. 2.2 п. 2 ст. 185 НК).

Примечание. Подробнее об этом см. в подразделе 1.2.2.2.