Договор аренды (пользования) заключен

Между организациями

По общему правилу плательщиком налога на недвижимость по объекту, переданному в аренду (пользование), признается арендодатель (ссудодатель) (ст. 183, абз. 2, 3 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК). И после фактической передачи этого объекта арендатору он продолжает платить налог на недвижимость так же, как платил его до передачи.

При этом следует учитывать особенности применения к переданному в аренду (пользование) имуществу льгот по налогу на недвижимость (п. 3 ст. 184, п. 2 ст. 186 НК).

Примечание. Подробнее об определении первоначальной и остаточной стоимости объектов см. в подразделах 1.4.1.1 и 2.1.3.2. Об особенностях применения льгот по налогу на недвижимость см. в главе 1.3.

Если организация по основаниям, предусмотренным НК, налог на недвижимость не уплачивала, то в большинстве случаев при передаче имущества в аренду она утрачивает "налоговый иммунитет". Это значит, что по сданным в аренду (пользование) капитальным строениям организация-арендодатель должна уплачивать налог на недвижимость, начиная с квартала, следующего за кварталом их передачи арендатору, и заканчивая кварталом, следующим за кварталом, в котором имущество было возвращено арендатором (ч. 2 п. 3 ст. 184, п. 2, 4 ст. 186 НК). Налог по переданным в аренду объектам исчисляется исходя из их остаточной стоимости, стоимости, отраженной в бухгалтерском учете (стоимости, отраженной в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН):

- на 1 января отчетного года, если эти объекты имелись у организации-арендодателя на начало года;

на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором эти объекты возникли (ч. 2 п. 6 ст. 189 НК).

При приобретении статуса плательщика бюджетными организациями, а также в случае возникновения обязанности по исчислению и уплате налога на недвижимость организациями, применяющими УСН, с момента сдачи в аренду (пользование) объектов (их частей) налог на недвижимость исчисляется исходя из налоговой базы на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом признания данных организаций плательщиками налога на недвижимость (возникновения обязанности по исчислению и уплате налога на недвижимость) (п. 3 ст. 184, п. 2 ст. 186, ч. 2 п. 7 ст. 189, ч. 3 подп. 3.13.1 286 НК).

Ставка налога на недвижимость рассчитывается на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

Если в аренду сдается не весь объект целиком, а его часть, то остаточная стоимость, стоимость, отраженная в бухгалтерском учете (стоимость, отраженная в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН), определяются исходя из удельного веса сданных в аренду площадей в общей площади объекта.

Пример

определения остаточной стоимости

Объекта, сданного в аренду

Ситуация 1. Бюджетная организация сдала в аренду индивидуальному предпринимателю под склад часть подвальных помещений в нежилом здании. Срок действия договора аренды - с 1 июня по 31 декабря текущего года.

В рассматриваемой ситуации в отношении сданных в аренду помещений организация признается плательщиком налога на недвижимость на период с III квартала по IV квартал текущего года (при условии возврата арендованных помещений в установленный договором аренды срок) (п. 3 ст. 184, п. 1 ст. 185, п. 4 ст. 186 НК).

Решение. Налог исчисляется исходя из остаточной стоимости предмета аренды на 1 июля текущего года и ставки налога, равной 0,5% (1% / 4 квартала x 2 полных квартала) (ч. 2 п. 7 ст. 189 НК).

Допустим, согласно технической документации на здание общая площадь нежилых помещений в нем составляет 300 кв.м. Согласно договору аренды общая площадь переданных в аренду нежилых помещений составляет 60 кв.м. Согласно данным бухучета остаточная стоимость здания на 1 июля равна 10080,02 руб. Удельный вес сдаваемых в аренду площадей в общей площади здания составляет 20% (60 / 300 x 100).

Расчет остаточной стоимости сданных в аренду помещений:

10080,02 руб. x 20 / 100 = 2016 руб.

Ситуация 2. Коммерческая организация сдала в аренду индивидуальному предпринимателю здание, по которому с 2016 года применяла льготу по налогу на недвижимость. Срок действия договора аренды - с 1 мая по 30 ноября текущего года. В связи с этим организация утратила право на льготу в отношении указанного здания на период с III по IV квартал текущего года (при условии возврата арендованных помещений в установленный договором аренды срок) (п. 1 ст. 185, п. 2 и 4 ст. 186 НК).

Решение. Налог исчисляется исходя из остаточной стоимости предмета аренды на 1 января текущего года и ставки налога, равной 0,5% (1% / 4 квартала x 2 полных квартала) (ч. 2 п. 6 ст. 189 НК).

Ситуация 3. Коммерческая организация, применяющая УСН, имеет в собственности здание площадью 900 кв.м. Других объектов обложения налогом на недвижимость у организации нет. В январе текущего года часть здания (200 кв.м) она сдала в аренду индивидуальному предпринимателю сроком на 1 год.

Решение. Начиная со II квартала организация должна исчислять и уплачивать налог на недвижимость с площади, переданной в аренду. Налог исчисляется исходя из остаточной стоимости здания, приходящейся на сданные в аренду площади, которая определяется на 1 апреля, и ставки налога, равной 0,75% (1% / 4 квартала x 3 полных квартала) (подп. 3.13.1 ст. 286, п. 1 ст. 185, ч. 2 п. 7 ст. 189 НК).

Пример

Расчет налога арендодателем

(ссудодателем)

Ситуация 1. На 1 января текущего года на балансе коммерческой организации "А", расположенной в г. Минске, в составе основных средств числятся:

- здание каркасно-обшивное, которое используется в качестве торгового объекта;

- склад.

Первоначальная (восстановительная) стоимость и сумма накопленной амортизации по каждому объекту составляют:

- по зданию каркасно-обшивному - 62000 руб. и 6889 руб. соответственно;

- по складу - 20000 руб. и 1367,2 руб. соответственно.

Оба здания расположены в Смолевичском районе Минской области. Других объектов обложения налогом на недвижимость у организации "А" нет, прав на льготы по налогу на недвижимость она не имеет.

Решение. Для исчисления годовой суммы налога на недвижимость организации "А" в налоговую базу следует включить остаточную стоимость указанных зданий по состоянию на 1 января текущего года (подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК). Она составит 73743,8 руб. ((62000 - 6889) + (20000 - 1367,2)). Налог исчисляется по ставке налога 1% с применением коэффициента, установленного решением местного Совета депутатов на территории административно-территориальной единицы по месту нахождения этих зданий (абз. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 188, ч. 1 п. 9-1 ст. 189 НК).

В соответствии с подп. 2.1 решения Смолевичского районного Совета депутатов от 08.12.2015 N 65 "О ставках земельного налога и налога на недвижимость" (далее - Решение N 65) ставки налога на недвижимость для данной организации увеличены в 2,5 раза.

Таким образом, годовая сумма налога на недвижимость, исчисленная организацией "А", составит 1843,60 руб. (73743,8 руб. x 2,5 x 1 / 100).

В январе текущего года по договору аренды каркасно-обшивное здание передано коммерческой организации "Б", расположенной в Смолевичском районе. Срок аренды - 1 год.

Несмотря на то что зданием фактически пользуется арендатор, данный объект продолжает числиться на балансе у организации "А", которая начисляет по нему амортизацию и уплачивает налог на недвижимость в общепринятом порядке.

Налог на недвижимость со стоимости арендованного здания организация "Б" (арендатор) не исчисляет и не уплачивает.

Ситуация 2. Организация "А" является бюджетной организацией. На 1 января текущего года на ее балансе числятся 2 здания, одно из которых (каркасно-обшивное здание) в январе текущего года передано в аренду коммерческой организации "Б" (условия взяты из ситуации 1). Прав на освобождение от налога на недвижимость в отношении этого здания у бюджетной организации нет.

Решение. На срок аренды организация "А" приобретает статус плательщика налога на недвижимость в отношении каркасно-обшивного здания, сданного в аренду (ч. 2 п. 3 ст. 184 НК). Налоговая база по указанному объекту определяется исходя из его остаточной стоимости на 1 апреля текущего года. Налог рассчитывается на основании годовой ставки (1%), увеличенной на повышающий коэффициент 2,5 (подп. 2.1 п. 2 Решения N 65), пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего года (в рассматриваемом случае 3 квартала) (абз. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 188, ч. 2 п. 7, ч. 1 п. 9-1 ст. 189 НК).

Налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость организация "А" должна подать не позднее 20 июня текущего года (ч. 2 п. 10 ст. 189 НК). Налог уплачивается поквартально, не позднее 22 июня, 24 сентября и 22 декабря текущего года в размере 1/3 от исчисленной суммы (п. 11 ст. 189 НК).

Примечание. О том, как заполняется декларация (расчет) по налогу на недвижимость в подобных ситуациях, см. в главе 3.5.

Если плательщиком налога на недвижимость по переданным в аренду (пользование) капитальным строениям признается арендатор (ссудополучатель), то арендодатель (ссудодатель) прекращает исчисление и уплату налога на недвижимость по этим капитальным строениям с квартала, следующего за кварталом, в котором капитальные строения переданы арендатору (т.е. ссудополучателю) (ч. 1 п. 7 ст. 189 НК).