Если организация арендует (берет в пользование) расположенные на территории Республики Беларусь капитальные строения у физического лица, то по общему правилу она и должна уплачивать по ним налог, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором получены в аренду (пользование) эти капитальные строения (ч. 2 п. 7 ст. 189 НК).

Арендованные (полученные в пользование) у физического лица капитальные строения организация-арендатор (пользователь) отражает за балансом на счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договорах аренды (п. 79 Инструкции N 50). Однако для целей исчисления налога на недвижимость эта стоимость не всегда является налоговой базой.

Для расчета налога на недвижимость налоговая база по арендованным (взятым в пользование) у физических лиц капитальным строениям определяется исходя из их стоимости, указанной в договорах аренды, но не менее стоимости этих объектов, определенной исходя из их оценки (п. 2 ст. 187 НК):

- по оценочной стоимости капитальных строений, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;

- указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений на 1 января текущего года, выданной оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика;

- произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

Примечание. При отсутствии оценочной стоимости принадлежащего физическому лицу объекта, определяемой территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, организация - арендатор (ссудополучатель) вправе оценить его самостоятельно, умножив стоимость объекта, использованную в качестве налоговой базы в предыдущем налоговом периоде, на коэффициент переоценки либо применив показатель базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения, умножив его на площадь арендуемого (взятого в пользование) объекта (подп. 3.2 п. 3 Положения N 187). Подробнее об этом см. в разделе 1.4.3.

Таким образом, для исчисления налога на недвижимость по арендованному (находящемуся в пользовании) объекту, принадлежащему физическому лицу, организация должна сравнить стоимость этого объекта, указанную в договоре аренды (пользования), с его стоимостью, определенной согласно вышеуказанным методам. Для расчета налога следует выбрать наибольшее значение стоимости, соответствующее этому объекту. Иными словами, если обусловленная договором аренды (пользования) зданием (сооружением) стоимость предмета аренды соответствует наибольшей величине его стоимости, определенной в соответствии с установленным порядком его оценки, или превышает ее, то налог на недвижимость арендатор исчисляет, исходя из стоимости, указанной в договоре. Если договорная стоимость ниже наибольшей величины стоимости объекта, определенной исходя из его оценки, то налог исчисляется исходя из величины последней.

Пример

Расчета налога арендатором

Ситуация. Организация (плательщик), расположенная в г. Могилеве, исчислила налог на недвижимость за текущий год по имеющимся на 1 января объектам налогообложения. С мая текущего года она арендует у индивидуального предпринимателя нежилое помещение для хранения рекламного оборудования. Срок аренды - 1 год. Согласно договору аренды стоимость предмета аренды - 67000 руб. В заключении об оценке, выданном аттестованным оценщиком организации, указано, что рыночная стоимость данного помещения на 1 января текущего года составляет 64000 руб.

Решение. В данной ситуации организация должна пересчитать налог на недвижимость за период с III по IV кварталы текущего года. Налог по этому объекту исчисляется исходя из оценки, указанной в договоре (п. 1 ст. 184, п. 2 ст. 187 НК). Годовая ставка налога на недвижимость для юридических лиц установлена в размере 1%. Коэффициент, установленный к ставке налога на недвижимость, составляет 2,5 (подп. 1.1 п. 1 Решения N 32-З).

Рассчитаем сумму налога на недвижимость, увеличивающую годовую сумму налога, исчисленную организацией на текущий год. Налоговая база равна 67000 руб. Налог на недвижимость за III и IV кварталы 2017 года составит 837,50 руб. (67000 руб. x 0,5 x 2,5 / 100).

Уточненную налоговую декларацию (расчет) организация должна подать в налоговые органы не позднее 20 июня текущего года (ч. 2 п. 10 ст. 189 НК).

По общему правилу по переданному в аренду (пользование) физическому лицу недвижимому имуществу (его части) налог на недвижимость уплачивает арендодатель (организация).

Арендатор же обязан уплачивать налог, если он является индивидуальным предпринимателем, взял объект в финансовый лизинг у организации и по условиям договора лизинга этот объект не находится на балансе арендодателя (лизингодателя) (п. 2 ст. 184, абз. 4 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК).

Примечание. Об особенностях расчета и уплаты налога на недвижимость в случае, когда имущество передано в финансовый лизинг, см. в разделе 2.2.4.

Примечание. Дополнительно об особенностях исчисления и уплаты налога на недвижимость организацией-арендатором в случае аренды капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест у физических лиц см. статью "Налог на недвижимость по зданию, арендованному у физлица" (Е.Ю.Гузова), статью "Налог на недвижимость при аренде у физического лица" (Е.Левкевич) и консультации.