Физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели) могут сами пользоваться расположенными на территории Республики Беларусь и принадлежащими им капитальными строениями, а могут передавать их в аренду (иное возмездное и безвозмездное пользование) организациям. Отношения по пользованию указанными капитальными строениями в зависимости от вида пользования могут оформляться договором аренды (ст. 577 ГК), финансовой аренды (лизинга) (ст. 636 ГК), иного возмездного пользования, а также договором ссуды (безвозмездного пользования) (ст. 643 ГК). Далее по тексту главы 1.4 для удобства такие отношения будем называть арендой (пользованием).

Как упоминалось выше, по принадлежащим физическим лицам капитальным строениям, расположенным на территории Республики Беларусь и находящимся в аренде (пользовании) у организаций, налог на недвижимость должны уплачивать эти организации (арендаторы, пользователи) (абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК).

Примечание. Об определении плательщика налога на недвижимость в отношении капитальных строений, арендованных (взятых в пользование) у физических лиц, см. в разделе 1.1.2.

Налоговая база налога на недвижимость в отношении таких капитальных строений определяется организацией исходя из стоимости этих объектов, указанной в соответствующих договорах (аренды, ссуды и т.п.). При этом такая стоимость должна быть не менее стоимости капитальных строений, определенной исходя из их оценки:

- по оценочной стоимости капитальных строений, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;

- по рыночной стоимости, указанной в заключении об оценке капитальных строений на 1 января текущего года, выданном оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки;

- произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь (п. 2 ст. 187 НК).

Примечание. Порядок оценки принадлежащих физическим лицам капитальных строений подробно изложен в разделе 1.4.3.

Таким образом, организациям при определении налоговой базы налога на недвижимость в отношении капитальных строений, арендованных (взятых в пользование) у физических лиц, необходимо сравнивать стоимость этих объектов, указанную в соответствующих договорах, со стоимостью, определенной согласно вышеуказанным методам. Если договорная стоимость меньше стоимости, определенной исходя из оценки объектов, то для расчета налога на недвижимость в качестве налоговой базы она не применяется, т.е. используется стоимость, определенная исходя из оценки капитальных строений.

Пример

Организация с 1 января арендует у физического лица нежилое помещение под гараж, стоимость которого в соответствии с договором аренды составляет 8000 руб. Для определения налоговой базы для исчисления налога на недвижимость организация обратилась к оценщику. Согласно выданному оценщиком заключению об оценке гаража его рыночная стоимость составляет 8500 руб. В этой ситуации организация исчислит налог на недвижимость, исходя из стоимости 8500 руб.

Примечание. Дополнительно по данному вопросу см. консультации.

Пример

Организация в соответствии с договором, заключенным в 2016 году, арендует у физического лица капитальный гараж. Его стоимость на 1 января 2018 г. организацией по государственной регистрации не определена. Поскольку налог на недвижимость по арендуемому гаражу в 2017 году организацией уже исчислялся, при расчете налога на недвижимость в 2018 году она вправе определить оценочную стоимость гаража путем индексации его стоимости, примененной в качестве налоговой базы в предыдущем году (подп. 3.2.1 п. 3 Положения N 187).

Пример

Организация с января 2018 г. арендует у физического лица капитальный гараж площадью 25 кв.м в г. Лиде. Организацией по государственной регистрации оценка гаража для целей исчисления налога на недвижимость не производилась, сведения о стоимости гаража, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, отсутствуют.

С целью исчисления налога на недвижимость организация вправе самостоятельно определить оценочную стоимость объекта недвижимости (подп. 3.2.2 п. 3 Положения N 187) следующим образом:

25 x 65,4 x 1,2212 x 1,0817 x 1,0333 x

x 1,0317 x 1,0973 = 2526,48 руб.,

где 25 - площадь гаража, взятого в аренду;

65,4 руб. - базовая расчетная стоимость одного квадратного метра гаража, установленная для г. Лиды в приложении 1 к Положению N 187;

1,2212 - коэффициент переоценки, установленный на 1 января 2014 г. постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 28.01.2014 N 2 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений - коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам";

1,0817 - коэффициент переоценки, установленный на 1 января 2015 г. постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 23.01.2015 N 1 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений - коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам";

1,0333 - коэффициент переоценки, установленный на 1 января 2016 г. Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 25.01.2016 N 2 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений - коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам";

1,0317 - коэффициент переоценки, установленный на 1 января 2017 г. постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 20.01.2017 N 2 Об установлении коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений";

1,0973 - коэффициент переоценки, установленный на 1 января 2018 г. Постановлением N 3.

Примечание. Дополнительно по вопросу определения налоговой базы по капитальным строениям, взятым в аренду у физических лиц, см. статью "Налог на недвижимость по зданию, арендованному у физлица" (автор Е.Ю.Гузова), статью "Склад в аренду у физического лица" (Д.И.Герус) (Главная книга.by. - 2014. - N 21), а также консультации.