Действует принцип дифференцированного подхода установления правового режима земель, в соответствии с которым должны учитываться природные, соц, эк и иные факторы- пп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК

Пп.8 п.1 ст.10 ЗК- правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.(п. 2 ст 7 ЗК)

Правовые способы:

1. принадлежность к соответствующе категории

2. разрешенное использование ЗУ, которое определяется по рез-татам зонирования

3. требования законодательства

Данные правовые способы только отчасти  раскрывают суть правового режима. Реально раскрывают суть следующие правовые способы:

1. Основным способом установления правого режима земель является подразделение всех земель на категории, причем такое подразделение земель не носит постоянный характер. Происходит в силу ряда причин перераспределение земель, в результате чего изменяется их правовой режим. Например, тер-ное планирование, резервирование, изъятие земель, перевод земель из одной категории в другую

2. Другим способом является ограничение прав на землю. Возможно установление публичных сервитутов, правовая природа близка к установлению ограничений прав на землю. Публичные сервитуты-это обременение ЗУ, а не ограничение. В некоторых случаях устанавливается особый правовой режим территорий и соответственно земель, которое включены в состав- это связано с размещение м и функционированием объектов, которые имеют особое эк, соц или иное значение. На таких тер-риях могут находиться особо ценные природные ресурсы, могут проживать, например, малочисленные народы, или, например, «Сколково» и иные.

В ЗП наряду с ними применяются особые правовые инструменты регулирования земельных отношений.

В ряде случаев возникает необходимость уточнения правового режима земель, которые находятся в составе определенной категории земель. В некоторых случаях нужно определить внутреннюю структуру, для этого используются такие инструменты:

· градостроительное зонирования

· на некоторых землях особоохраняемых тер-риях-проводится функциональное зонирование

В отношении каждого ЗУ должен быть установлен правовой режим. Для этого определяется разрешенное использование ЗУ или его конкретно целевое назначение.

Категории земель-совокупность более или менее по своему целевому или функциональному назначению ЗУ, выделенных в качестве особой группы, в зависимости от из природного, соц, эк значения.

Способы определения правового правового режима.

Самый главный способ определения правового режима земель. Существуют основные элементы ЗП (право собственности и иные вещные права, управление и тд), также все земли поделены на категории; если все элементы накладывать на категорию земель, то выявляются особенности, связанные с каждой категорией земель(например управление земель с/х назначения, и тд).

В ряде случаев можно охарактеризовать некоторые особенности коллизионными (например, не урегулировано в законодательстве: все с/х угодья делятся на виды, но различий между ними в законодательстве нет).

Второй способ определения правового режима –установление ограничений прав на землю, согласно п. 1 ст. 56 ЗК-права на землю могут быть ограничены по основаниям, которые установлены в ЗК или ФЗ. Именно публичные интересы определяют необходимость установления ограничений прав на землю.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю(ч. 2 ст. 56 ЗК):

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности- по своей природе не является ограничением;

4) иные ограничения использования земельных участков.

Ограничения:

Виды и характер ограничений закреплены в соотв. правовых актах. Ограничения- запреты на определенные виды деятельности и требования о воздержании определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством, в зависимости от местоположения ЗУ, и которые не применяются в отношения других ЗУ, имеющих аналогичное целевое назначение(например, ограничения могут касаться собственника зу, который находится рядом с рекой, водоохранные зоны-прибрежная полоса-это и будет ограничение). Установление ограничений-форма закреплении в законодательстве пределов осуществления субъективных прав на ЗУ. Если установлены такие ограничения только правомочия пользования, суть правомочия- извлекать пользу из ЗУ. Действующее зако-во: нет ограничений, которые бы не касались правомочий распоряжения собственника.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами гос органов или мсу. Ограничение устанавливается бессрочно или на определенный срок, при этом сохраняются в случае перехода прав собственности ЗУ другому лицу.

Все ограничения прав на землю подлежат гос регистрации, если это требование не выполнено, то нет и ограничения. Кроме этого, ограничение прав нв землю может быть обжаловано постановление об ограничении. В случае установления ограничения подлежат в полном объеме возмещению все убытки а также упущенная выгода (ст 57 ЗК).

Необходимо разграничивать понятия: ограничения и обременение. Объектом обременения обычно является имущество, например, ЗУ, в то время как объектом ограничения является право на имущество.

К числу обременений обычно относятся:

1. сервитут

2. ипотека

3. аренда

4. концессионное соглашения

5. арест имущества

6. доверительное управление

Третий способ определения правового режима - особый правовой режим территорий.

Территория может включать в себя город, район и тд. Устанавливаются ограничения в хоз деятельности, приоритет имеют нормы нового более строгого правового режима. Соотношение смешанных правовых режимов в зак-ве не определено, например, земли лечебно-оздоровительных местностей и курорта- например, раньше это могли быть земли с/х назначения, новый режим накладывается на старый.

Территория традиционного пользования коренных народов- особоохраняемые тер-рии, образованы для того чтобы коренные малочисленные народны могли вести природопользования-с одной стороны, это замели особоохр территорий, с другой стороны, могут на этих тер-риях выделяться поселения, объекты историко-культурного наследия, часто такой режим устанавливается и на землях лесного фонда. Они имеют двойной правовой режим: земли особоохр тер-рий и иные земли.

Также могут быть разные экономические зоны ( ФЗ «Об особых эк зонах»). Особая эк зона (ст 2)-часть тер-рии РФ, на которой действует особый режим, осуществ. предпринимательской деятельности. На тер-риях этих зон разрешается использование ЗУ только на определенных титулах и есть особенности содержания прав на землю. ЗУ могут предоставляться во временное владение и пользование только на основании договора аренда. Причем резидент, арендатор не имеет права распоряжаться этим участком (не может сдавать в субаренду). Некоторые особенности имеют земли, включенные а игорные зоны. Согласно ст 4 «О гос урегулировании деятельности по организации и проведению азартных игр » игорные зоны- часть тер-рии, которая предназначена для проведения деятельности по организации и проведению азартных игр и границы которой определяются в соотв с ФЗ (алтайский, приморский, краснодарский край, калининградская область). Предусмотрено, что ЗУ на момент создания игорных зон не должны находится во владении или пользовании граждан или юр лиц, кроме тех ЗУ, которые предоставлены для размещения и использования объектов инженерной инфраструктуры, или на котором есть такие объекты.

Особый правовой режим имеют земли, которые включены в состав центра «Сколково». В ФЗ от 2010 «об инновационном центре Сколково» территория центра- ЗУ, которые находятся в границах терр-рии, предназначенные для реализации проекта и определенной в установл. Президентом РФ в порядке и принадлежат на праве собственности управляющей компании. Согласно ст. 3 ФЗ ЗУв границах тер-рии принадлежат управляющей компании в собственности. Не допускается распоряжение такими ЗУ, кроме передачи ЗУ в аренду, лицам которые участвуют в реализации данного проекта, в субаренду нельзя. Согласно ст. 15 установлены ограничения полномочий органов гос власти, субъектов РФ, мсу на тер-рии центра: на тер-рии центра не осуществляются резервирование, изъятие, осуществление контроля.

Некоторые особенности имеет режим закрытых админист-террных образований. Согласно ФЗ «О закрытом адм территориальном образовании» закрытое адм территориальное образование- имеющее органом мсу терр-ное образование, в пределах которого расположены промышленные предприятия по изготовке, хранению, разработки, утилизации оружия массового поражения, военные и иные объекты, для которых устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны гос тайны, включающие спец условия проживания граждан.

Правовые инструменты определения внутренней структуры отдельных категорий земель и правового режима конкретного ЗУ.

После того как земли отнесены к категории земель, возникает необходимость определения внутренней структуры. В рамках отдельной категории земель выделяются виды и подвиды (земли с/х назначения= ст 77, земли населенных пунктов-ст 85, земли особоохраняемые те-рий-ст 94).

В отношении ряда категорий земель применяются спец инструменты определения правового режима. Таким инструментом должно было быть зонирование тер-рий- предусмотрено пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК, оно должно было осуществляться в отношении земель населенных пунктов(в состав земель нас пунктов могут входить ЗУ, отнесенные к соотв федеральным зонам согласно градостроительному регламенту). Но тер зонирование было заменено на град зонирование. Ст 1 ГК- зонирование тер-рий мун образований в целях определения тер зон и установления градостроительных регламентов-это градостроительное зонирование. В результате градостроительного зонирования принимаются правила землепользования и застройки- нпа органов мсу, которые содержат карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы тер зон. Градостроительное зонирование было заимствовано из США, там этот инструмент аналогичен делению тер-рий.

Градостроительное зонирование представляет собой процедуру, которая осуществляется с соблюдением установл условий определенными органами в процессе реализации которой должно проводиться согласование предполагаемых решений об определении режима использования земель и объектов недвижимости на них с собственниками, владельцами и пользователями. Это согласование сведено к минимуму, его практически не существует. Определяется правовой режим ЗУ и условия создания и эксплуатации объектов недвижимости на них в результате градостроительного зонирования.

Итак, Градостроительное зонирование-особая процедура, проводимая уполномоченным на то органов в соотв с установленным порядком, результатом которого является принятие нпа «Правила строительства и застройки», содержавшие градостроительные регламенты, на основании которых определяется в комплексе правовой режим ЗУ и условия создания и эксплуатации объектов недвижимости(здания, сооружения,) на них и под ними, тое есть вилы разрешенного использования ЗУ и иных объектов недвижимости.

Градостроительные регламенты, соответственно, и зонирования не устанавливаются для(п. 6 ст 31 Градостроительного кодекса):

1. для земель лесного фонда

2. земель, покрытыми поверхностными водами

3. земель запаса

4. земель особоохр тер-рий, кроме земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов

5. с/х угодий

6. ЗУ в границах особых экономических зонах

На этих землях не может проводиться град зонирования, но для земель населенных пунктов в отношении межселенных тер-риий(тер-рия, находящаяся вне границ поселений), когда планируется их застройка может проводиться градостроительное зонирование.

Необходимо отличать градостроительное зонирование от других случаев установления зон: функциональных, эк, сантирано-защитных и др. Эти зоны устанавливаются в адм порядке на основе норм зак-ва, ка правило , для того, чтобы ограничить некоторые виды хоз деятельности и для того, чтобы ограничить права лица на землю. Разные зоны могут дублировать друг друга на одной и той же зоне: например, ФЗ «О рыболовстве» допускает установление рыбоохранных и рыбохозяйственных зон, соответственно, права на прибрежные зем участки ограничиваются.

ФЗ «об особоохр тер-рий» предусматривает то на тер-риях национальных парков могут быть выделены различные функциональные зоны: в том числе, заповедная, особоохр, и другие зоны. На территориях природных парков могут быть: агроохранная, агорхоз и иные админ зоны, они устанавливаются когда утверждается положение о национальном или природном парке. С помощью таких зон определяется структура и конкретное целевое назначение тех или иных ЗУ.