Дох подх – совокуп методов, опред-щих стоим компании (бизнеса) в соотношении с ожидаемыми буд доходами с учетом различ рисков хар-ных дан рынку. Доход подход основан на том, что стоимость недвижимости, в кот вложен капитал, должна соответствовать тек оценке качества и кол-ва дохода, который эта недвижимость способна принести. Этапы доходного подхода: 1. Расчет валового дохода от исп-я объекта на основе анализа тек ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 2. Оценка потерь от сдачи в аренду производится на основе анализа рынка, хар-ра его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель явл действительным валовым доходом. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: - операционных – издержки по эксплуатации объекта;- фиксированных – затраты на обслуживание кредит зад-ти (процентов по кредитам, аморт отчислений, налогов платежей и т.д.); - резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. 4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта. 5. Расчет коэфф-та капитализации. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость буд ден потоков, т.е. отражает: качество и кол-во дохода, кот объект недвижимости может принести; риски оцениваемого объекта. Доходный подход исп-ся при определении: инвестиц стоимости (– стоим для конкрет лица или группы лиц при заданных инвестиц целях исп-я дан объекта и др. условий, харак-ных только д/дан инвестора)., поскольку потенц инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; рыночной стоимости (– стоим определяемая как наиб вероятная цена д/отчуждения на открытом рынке на опред дату оценки в услов. когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необх инф-ей, а на цене сделки не отраж чрезв. ситуации). В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: прямой капитализации доходов; дисконтированных денежных потоков. Методы в дох подх выбир-ся на осн вып анализа фин-хоз деят дан бизн. Если рез-ты выявили стаб разв (стаб ден пот), то примен мет капит-ции. Если наоб или предпол инвестиции в бизнес, то примен мет диск ден поток. «+» дох подх: учет буд доходов компании, анализ буд разв-я рынка (что влияет на стоим комп). Исп-ся 2 метода: 1) метод дисконтир. ден потоков. Дан метод примен в отнош компаний недавно вышедших на рынок, склонных к банкротству, требующих реструк-ции и значит инвестиций. Этапы: сбор необх инф-ии; выбор модели ден потока; опред длит-ти прогноз периода и ед. его измерения; провед-е ретроспектив анализа вал выручки от реализ и ее прогноз; провед и подгот прогноза расходов; -//-//- инвестиций; расчет величины ден потока д/кажд года; опред-е ставки диск-я; расчет велич стоим-ти компании в прогноз пер; расчет тек стоим буд ден потоков и стоим компании в прогноз пер; внесение итог поправок; соглас-е получ рез-тов. Выбор модели ден потока :ДП=П-От (приток-отток). 2 вида ден потока: номинальный (реаль) и доход приносимый собст капиталом или инвестир кап-лом. ДПск; ДПск+зк. В практике чаще примен модель ден пот от исп-я соб кап. Формула ден пот от ск: выруч от реализ продук – себест – аморт – налоги (ДПск=В-с/с-А-Н). из получ ден потока (назыв чист приб) после уплаты налогов необх вычесть отвлеч ср-ва (на соц сферу).Ден поток рассчит в 3-х вариантах: пессим прогноз, наиб вероятный, оптимистич. Ставка дисконта (в эк смысле) – требуемая инвесторомставка дохода на влож капитал (в сопоставим по Ур риска объекты инвест-я) – это Альтер варианты влож-я на дату оценки. Метод ведения ставки дисконта – мет кумулят построения (суммир-я). I = Io + риски (т.е. фактор кач-ва рук-ва, размещ-я комп, размер комп). Д/инвестора безриск тсавка предст Альтер ставку дохода, кот зар-ся практ отсут риска и выс степ ликвид-ти. В рос практ исп ставки по депозитам с наим ур-нем риска (все надеж банки). 2) мет капит-ции дохода. Кап-ция – превращ ден потока в стоим путем деления прелполаг дохода на ставку кап-ции. V=NOI/R=ЧОД/R или V=CF/R=ДП/R. (ЧОД-чис опер дох, R-ставка капит, CF-ден пот). Этапы: опред подолж-ти анализ пер, опр капитализир-мой базы, ставки дисконт-я, стоим-ти компании. Различие в методиках капит-ции – в выбран ден потоках. М. капитализ-ть: чис дох до налог-я, выплаты %-тов, капит-ции затрат,;чис дох после -//-; капит-ция факт и потенц дивидендов (не исп на рос терр, т.к. в рос рпакт нет завис дох-ти предпр и выплаты дивидендов); исп мультиплик-ров (цена/приб P/Pr, цена /выруч P/B). «+»: простота расчетов, метод отраж рыноч конъюнкутру. «-»: нельзя исп когда отсут инф о рын сделках и нет эк ан, бизн нах в стадии становл-я, нет стаб доход,бизн треб серьёз реконст-ции. Расчет CF (ден потока) Д/опред капит-ции ден пот необх рассм неск прошед пер (лет) и спрогноз 1-2 пер в буд. с учетом норм разв предпр. Велич ставки капит олпред в завис с аналитикой выбран сегмента рынка. Возможно опред-е по самост выборке коэф-та кап-ции на рынке или замен на мультип-р (М=P/Pr; M=P/B). Тогда стоим-ть б. опред: V= ДП*М.

ОДКБ