Под недвижимостью как юридической категории понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Под недвижимостью как экономической категории понимается материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Классификация недвижимости

В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям:

1) физическому статусу,

2) назначению,

3) качеству,

4) местоположению,

5) размерам,

6) видам собственности (принадлежности на праве собственности),

7) юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

1. По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения. Здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

2. Классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1) земля:

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях), под жилье (селитебная территория), под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг, под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория), под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения),

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории): под дачное и садово-огородное использование, под жилую застройку, промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.), сельскохозяйственного назначения, природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесного фонда, водного фонда, участки недр, емли резерва, назначение которых не определено;

2) жилье (жилые здания и помещения): многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, боль школах и т.п.) , индивидуальные и двух – четырех семейные малоэтажные жилы,

3) коммерческая недвижимость: офисные здания и помещения административно-офисного назначения, гостиницы, мотели, дома отдыха, магазины, торговые центры, рестораны, кафе и другие пункты общепита, пункты бытового обслуживания, сервиса;

4) промышленная недвижимость: заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения, мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения, паркинги, гаражи, склады, складские помещения;

5) недвижимость социально-культурного назначения: здания правительственных и административных учреждений, культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные об религиозные объекты.

Виды и подвиды объектов можно классифицировать:

3. По качеству – на типы и подтипы.

4. По местоположению – по районам, районам, зонам города, региона.

5. По размерам – общей площади комнат и т.п.

6. По видам собственности объекты недвижимости делятся на: частные — находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников; государственные — находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации; муниципальные — находящиеся в муниципальной собственности; общественные — находящиеся в собственности общественных объединений; коллективные (смешанные) — находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

7. По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют в зависимости от вида на используемые собственником или арендатором здания и сооружения, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования или дарения, отчуждения или иным способом (приватизация).

8. По функциональному происхождению – производственные и непроизводственные.

9. По происхождению – невосполнимые (земельные участки, недра, природные ком-плексы) и восполнимые (здания, сооружения, лесные массивы).

На рис.2 приведена схема основных характеристик недвижимости.

Основные экономические характеристики недвижимости.

1. любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив).

2. недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным само нормальное существование человека.

3. Недвижимость выполняет функции общественного блага ( Н/п: дороги, которые превращают природную территорию в организованное пространство, что непосредственно влияет на характер экономического развития).

4. продолжительный период использования ( от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда и более).

5. любой объект недвижимости обладает ценностью.

Каждый ОН обладает качественными и кол-ми характеристиками, в том числе:

· Физическими (размер, площадь, этажность).

· Имущественными- правовые характеристики (вид права собственности с ограничениями или без).

· окружающей среды — экология, транспорт, инфраструктура, сейсмичность и пр.

· экономическими — стоимость, цена, доходность, издержки содержания.

Так, например, жилые дома имеют массу стандартных категорий, в самом общем виде они делятся на 4 категории: престижные, массовые, так называемые «пятиэтажки» («хрущевки») и элитные (люкс), а общественные здания – это учебно-воспитательные, лечебно-оздоровительные, торговые, административные, культурно-просветительные, спортивные организации и учреждения, учреждения связи, коммунальные организации и многие другие.

На категорию недвижимых объектов влияют характеристики внешней среды: местоположение (страна, регион, город, сельская местность); природные условия; транспортные условия; инфраструктура; политическая ситуация; социально-экономическая среда.

Понятие управление недвижимостью трактуется в широком и узком смысле.

В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом объекта недвижимости.

В узком смысле под управлением недв-тью понимается осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и т.д.) в целях наиболее эффективного использования недв-ти в интересах собственника.

Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей. Главная задача управления нед-ти – получение max дохода от использования объекта недвижимости.

В логической связке с основной находятся и другие задачи управления: повышение стоимости здания; приращение собственности за счет получаемых доходов; защита капитала от инфляции.

Управление недвижимостью подразумевает прежде всего такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.

Рассмотрим общую схему управления процессами, как сложную и многофункциональную задачу, связанную с взаимодействием многих интеграционных начал — планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающую нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям. Управление само по себе не существует в отрыве от предприятия (фир-мы - Ф), людей (Ч), общества (О) и природы (П).

Решение — основа управления, выбор лучшего способа действий из нескольких возможных.

Если попытаться представить процесс управления в виде взаимосвязей, образующих треугольник

Человек — Природа — Общество, поместив в центре Фирму, то нам придется сначала перейти от плоского изображения к объемному, а затем уже прибегнуть к системе координат более высокого порядка (рис. 3).

Составляющая Ч на этой схеме обозначает сотрудника фирмы, главного компонента ее

внутренней среды. Составляющая О объединяет всю внешнюю среду фирмы, в которую входят покупатели и поставщики, правительство и общественные организации, конкуренты и банки и т. д.

Линия О — Ф обозначает связи фирмы с обществом, т. е. маркетинг — управление фирмой на основе учета внешних факторов.

Линия Ч — Ф — П отображает отношения человека, компании и природы, т. е. символизирует взаимосвязь между производственными отношениями и производительными силами. Связующим звеном между производительными силами и Природой являются средства производства (предметы труда и средства труда), поскольку последние вместе с людьми составляют производительные силы.

Линия Ч — Ф обозначает управление внутренними факторами, т. е. менеджмент, а линия

Ф — П символизирует управленческую деятельность фирмы в рамках процесса стратегического планирования (распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и организационное стратегическое предвидение). Маркетинг и менеджмент, связующие линии О — Ф — Ч, представляют собой две неразрывные стороны управления, при этом первый выступает в роли генератора целей, а второй призван обеспечить их достижение.

Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение при-были от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать: принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности; управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования; любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей; процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов; систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управляющий недвижимым имуществом — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или

договором.

Брокер — это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры

по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по существлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.

Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Принципы управления недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним.

Внутреннее управление — это регламентация деятельности каждой организации – участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее управление выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

Существует две основные системы управления: формальная (жесткая) — ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) — не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям.

При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором — инициатива, творческий подход к делу. Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная — на его микрокультуру. Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов, но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При таком подходе люди более склонны относиться к работе не как к средству получения прожиточного минимума, а как к средству реализации своих жизненных устремлений.

Основные принципы:

1. Договорной характер. Договор на управление объектом недвижимости целесообразно заключать между собственником и профессиональным управляющим - сервейинговой компанией сроком на 5 лет. По логике, 5 лет - минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить инвестиционные проекты, в т.ч. по обновлению недвижимости.

2. Платность услуг. Сервейинговая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер, форма и порядок выплаты которого указываются в договоре.

З. Конкурентность. Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости целесообразно производить на конкурсной основе. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

4. Обоснованность. При отборе управляющей компании необходимо предоставление детально разработанной программы (бизнес-плана) управления объектом недвижимости, содержащей количественно определенные экономически обоснованные показатели текущего, среднесрочного и долгосрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов управления недвижимостью.

5. Необходимое разнообразие. Выбирая управляющую компанию, целесообразно иметь в виду ее организационно-правовую форму. Различным видам пользователей объективно соответствуют организационные формы, адекватные масштабу, составу и структуре поставленных задач. Так, например, управляя недвижимостью в форме одного объекта, вполне достаточно организовать товарищество собственников жилья, нескольких объектов - потребительское общество или их объединение, квартала или района - необходима структура типа интегрированной бизнес-группы, коммунальной инфраструктурой населенного пункта - различные формы государственно-частного партнерства.

* С точки зрения достижения максимальной прибыли различают:

1) производственно-экономический принцип – это главный принцип любой компании, чья экономическая деятельность направлена на получение прибыли, прибыль при этом возникает как разница между доходами и расходами. Принцип максимизации прибыли – это когда выпускается определенное количество продукции с минимальными издержками.

2) принцип удовлетворения потребности – это главный принцип компании, чья экономическая деятельность направлена на то, чтобы оптимально удовлетворять свои потребности. В основном это компании, находящиеся в подчинении муниципалитета или региональных властей. Они не стремятся к максимизации прибыли, для них существует принцип соразмерности дохода.*