Основные положения концепции сервейинга.

Сервейинг - это концепция системного аналаза и управления недвижимостью.

Под системой понимают упорядоченную совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, образующих определенное единство.

ОН и их совокупность представляют собой сложную испытывающую влияние внешних и внутренних факторов в течении жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу Н. Концепция такого подхода в западной практике называется сервейинг.

Serveyer - обследование, межевание, экспертирование, т.е. С - представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимости. Он включает в себя следующие виды планирования (генеральное, стратегическое, оперативное, тактическое) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведениями комплекса технических и экономических экспертиз ОН обеспечивающие макс. экон. эффект.

С-ер должен уметь выполнять: выполнять функцию по сбору, представлению и обработке информации об ОН , по подготовке и внедрению проектов, по застройке, реконструкции, модернизации зданий и сооружений, строительные инспекции, участвовать в продаже и аренде коммерческой недвижимости, Таким образом деятельность С-ов охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости и обеспечивает взаимосвязь решения всех практических вопросов.

Экономика и управление недвижимостью в функциональной структуре сервейинга.

Важнейшими целями экономики недвижимости в системе с-га

1)стоимостная или денежная цель, т.е. ожидание в будущем положительных финансовых результатов, выраженных в виде прибыли, ценности капитала, повышения доходности, увеличения денежных поступлений, увеличение оборотных средств и т.д.

2)потребительские цели в системе сервейинга, т.е. достижение определенных материальных целей посредством реализации определенных производственных задач. Производственные задачи- это офисные здания, и производственного назначения.

3)социальные цели - это социальные обязанности субъекта предпренимательской деятельности перед обществом, т.е. разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, сюда входят задачи по защите окр.среды, ландшафтно -композиционные, используются местные строительные материаллы и конструкции, создание рабочих мест, оплата налогов, постройка детсадов и т.д.

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребителей.

На сервейнг влияют разнонаправленные силы. Но она же имеет тенденцию к самосозранению, т.е. предпочитает не изменять налаженный вид поиз-ва, а сохранять как можно дольше сложившейся ассортимент выпускаемой продукции, поскольку при этом издержки получаются минимальны, а прибыль максимальна.

существующие связи системы

связи системы после изменением под воздействием факторов.

Внешние факторы относятся: продавцы, покупатели, риэлторы, орг. власти; платежеспос-ть рынка; насыщенность рынка; появление новых технологий; изменение спроса и предложения; изменение банковской системы; изменение системы кредитования; измен. полит. ситуации в стране; изм. зак-ва; т.д.

Внутренние ф-ры: информация и реклама; сырье и энергоресурсы; кол-во, качество и квалифик. работника; инфраст-ра предприятия; ценовая политика; конкурентоспособность; экология.

Под влиянием и внутр, и внешних факторов система остается прочной, иначе произся банкротство и распад системы, система сервейнга принимает решения в изменении решения, но связи эти сохранить и оставить замкнутой. Ф-ры действуют на систему и вызывают изменения, преодоления которых возможно за счет стр-ры, гибкости замены эл-в и изменения связи между ними. Соотношение между св-ми сохраняемости и изменяемости д обеспечивать наиб. эффективное и устойчивое функционирование с сохранением необходимой экон. надежности. Если связи недостаточно прочные, то это может привести к банкротству.

Управление недвижимостью в функциональной структуре сервейинга.

Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлен как процесс планирования со следующими последовательными этапами:

1. анализ и постановка задачи

2. поиск альтернативных решения

3. оценка экспертиза и принятие решения

Управление недвижимостью в узком смысле может быть представлено как реализация проекта включающие этапы:

1. проведение в жизнь выработанной альтернативы

2. становление и контроль

3. процесс эксплуатации с этапами функционирования

4. развитие ОН

Планирование в теории сервейинга занимает центральное место. Оно представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решения , в котором имеют место различные виды управленческой деятельности. Реализация в системе сервейинга есть часть процессов планирования, состоящая из этапов разработки отдельного плана, самой реализации и контроля, включая комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей. Под управлением как дея-тью понимается процесс решения проблем в ходе достижения цели, выражающийся в получении, переработке и передачи инфо.

Конечным результатом задачи принятия решений является выбор альтернативы, требующей реализации и определения его эффективности через интегральную оценку качества решений. Решение называется допустимым, если оно удовлетворяет следующим ограничениям: ресурсным, правовым, финансовым, производственным и др.

Решение называется рациональным (оптимальным), если оно обеспечивает субъект предпринимательской деятельности требуемым экстремумом, т.е. min или max достижения значительных величин.