Из анализа определения ликвидационной стоимости (п. 7 данного отчета) можно сделать вывод о том, что ликвидационная стоимость (несмотря на то, что она относится к нерыночной базе стоимости) является производной величиной от рыночной стоимости.

Определение величины ликвидационной стоимости объекта оценки в рамках программ по кредитованию необходимо для того, чтобы дать представление кредитующей организации о возможной сумме, которую можно будет выручить за объект оценки в случае дефолта со стороны заёмщика.

Сл = Ср- Кл * Ср, руб.

где Кл - коэффициент приведения ликвидационной стоимости;

Ср – рыночная стоимость объекта оценки, руб.

Коэффициент приведения ликвидационной стоимости к рыночной стоимости определяется в соответствии с методикой, предложенной В.В.Бочкаревым «Основные принципы определения залоговой стоимости объекта недвижимости». Вопросы оценки №1 1999 год и определяется по формуле:

Кл = (1-(1-Rn-Rл)х(Iпр/(1+I)) ^n+m) ,

где Rn – поправка выражающая расходы на продажу объекта (юридическое оформление прав собственности, комиссионные расходы, страхование сделки и др. расходы), по данным ведущих риэлтерских компаний г. Омска: АН «Навигатор», г.Омск, пр. Маркса, д. 18/1, офис 212, тел. 31-79-45; АН «Этаж», г.Омск, ул. Фрунзе, д. 57, тел 38-35-84; АН «Бэст-риэлти», г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 24, к. 179, тел. 25-42-89, данная величина составляет диапазон 0,1%-5,0%. Для расчета принята величина равная 3,5%.;

Rл– поправка на риск не продажи объекта в установленный срок (относительное снижение стоимости объекта, обеспечивающее 100% его реализацию в заданное время) принята экспертно (по данным ведущих риэлтерских компаний г. Омска: АН «Навигатор», г.Омск, пр. Маркса, д. 18/1, офис 212, тел. 31-79-45; АН «Этаж», г.Омск, ул. Фрунзе, д. 57, тел 38-35-84; АН «Бэст-риэлти», г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 24, к. 179, тел. 25-42-89) в размере 15% на основе предложений о «срочном выкупе» объектов недвижимости, опубликованные на специализированных Интернет сайтах www.omskrielt.com, www.gorod55.ru;

Iпр – индекс прироста стоимости объекта оценки за один расчетный период, равный 1 месяцу. В нашем случае прирост стоимости объекта оценки принят равным 1,42 % в месяц, что соответствует инфляции в РФ по итогам январь - май 2008 г. (http://www.fundshub.ru). Принятие данной величины обусловлено тем обстоятельством, что прирост стоимости по коммерческим объектам, расположенным в районах Омской области вызван в большей степени инфляционными процессами;

I– ставка дисконта за один расчетный период, равный 1 месяцу численно равна годовой ставке дисконта разделенной на 12 месяцев. Ставку дисконта принимаем равной норме отдачи на вложенный капитал. Данная величина определяется по справочнику по оценке бизнеса «Среднеотраслевые характеристики финансовой деятельности предприятия» (под ред. Л.А.Лейфер, Нижний Новгород, 2006) как расчетный коэффициент рентабельности инвестированного капитала, рассчитанный на основе среднеотраслевых показателей финансовой деятельности российских предприятий. Данный показатель характеризует уровень дохода на все вложенные средства, по которым инвесторы требуют доход. Рентабельность инвестированного капитала отражает средний уровень доходности, обеспечиваемый компанией. Значения показателя рентабельности инвестированного капитала для предприятий строительной отрасли составляет 11,51%;

n – число периодов гашения кредита, через которое становится известно о неплатежеспособности заемщика (принимаем минимальное значение равное 1 расчетному периоду или 1 месяцу);

m – число периодов в течении которых данный объект должен быть реализован (согласно закону об исполнительном производстве – 2 месяца).

Подставим численные значения в вышеприведенные формулы:

1 - (1 - 0,035 - 0,15) * (1,0142 / (1 + 0,009592))³ = 0,1875%,

29 961 508 – 29 961 508 * 0,1875 = 24 342 380 руб.

Ликвидационная стоимость признается действительной на 20.08.2008 г. и составляет c учетом НДС:

Примечание:

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с изменениями от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября, 4 ноября, 5, 6, 20, 31 декабря 2005 г.), разделом VIII, главой 21, статьей 146, пунктом 2, подпункт 6 и Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 4 августа 2005 г. N 03-04-11/196: операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения (налог на добавленную стоимость);

Генеральный директор