Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
С уважением,
Генеральный директор
ООО «Центр интеллектуальных технологий» Воловик Д.П.
СОДЕРЖАНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ................................................................................................ 5
2. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ............................................................................... 5
3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ................................................................................................................. 5
4. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ................................................................................................. 7
5. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ....... 7
6. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.......................................................... 8
7. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ........................................ 8
8. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ............................ 9
9. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.............. 10
10. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И.................................... 10
ОБОСНОВАНИЕ ИХ ВЫБОРА........................................................................................................ 10
11. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ............................................................................................. 10
11.1. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ........................................................................... 10
11.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ...................................................................................... 11
11.2.1. СВЕДЕНИЯ О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ............................................................................. 11
11.2.2. СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОЗАПРАВОЧНОЙ СТАНЦИИ........................................................... 12
12. ОБЗОР РЫНКА АВТОЗАПРАВОЧНЫХ СТАНЦИЙ................................................................ 13
13. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ........................................................................................... 21
13.1. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ............ 22
13.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..................................... 23
13.2.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.. 23
13.2.1.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА............................................ 23
13.2.1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ............................................................... 27
13.2.1.3. ПОДВЕДЕНИЕ ИТОГОВ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА............................................................................................... 30
13.2.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 30
13.2.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА..... 31
13.2.3.1. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА..................................................... 31
13.2.3.2. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ......................................................................... 32
13.3. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ В РАМКАХ КАЖДОГО ИЗ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ...................................... 34
14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ........................ 36
ПРИЛОЖЕНИЯ.................................................................................................................................. 38
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
| Общая информация об объекте оценки: | Производственно – технологический комплекс, включающий: 1. Автомобильная заправочная станция, инвентарный номер 52:253:002:000000170, (операторная АЗС, канализационную сеть, сеть водопровода, наружное освещение, проезды и площадки, трубопровод, резервуары) расположенная по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Магистральная, д. 2Б 2. Земельный участок, площадью 2294 м2 с кадастровым номером 55:26:31 01 03:0099, расположен относительно производственно-технологического комплеквса – автомобильной заправочной станции по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Магистральная, д. 2Б |
| Наилучшее и наиболее эффективное использование: участка без улучшений: | Для обслуживания объекта недвижимости (автозаправочная станция) |
| с имеющимися улучшениями: | В соответствии с функциональным назначением, т.е. в качестве автозаправочной станции |
| Результаты, полученные в рамках: затратного подхода сравнительного подхода доходного подхода | 25 004 467 рублей не применялся 34 918 550 рублей |
| Рыночная стоимость объекта оценки (с НДС): | 29 961 508 рублей |
| Ликвидационная стоимость объекта оценки (с НДС): | 24 342 380 рублей |
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
| Договор № | 06/08/2008 от 18.08.2008 г. |
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
| Объект оценки: | Производственно – технологический комплекс, включающий: 1. Автомобильная заправочная станция, инвентарный номер 52:253:002:000000170, (операторная АЗС, канализационную сеть, сеть водопровода, наружное освещение, проезды и площадки, трубопровод, резервуары) расположенная по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Магистральная, д. 2Б 2. Земельный участок, площадью 2294 м2 с кадастровым номером 55:26:31 01 03:0099, расположен относительно производственно-технологического комплеквса – автомобильной заправочной станции по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Магистральная, д. 2Б |
| Собственник объекта оценки: | ООО «Октан Ком», ИНН 5503081968, ОГРН 10455040117976 от 16.07.2004г., КПП 550301001. Юридический адрес: г. Омск, ул. Осоавиахимовская, д.219. |
| Имущественные права на объект оценки: земельный участок: улучшения: | Право собственности Право собственности |
| Юридическое описание: земельный участок: улучшения: | Постановление Главы Таврического муниципального района от 09.06.2008 № 523 Свидетельство о государственной регистрации права серия 55АВ № 68661 от 20.05.2008 (вид права – собственность). Кадастровый (или условный) номер: 55-55-25/001/2008-384. Запись регистрации № 55-55-25/001/2008-578. |
| Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: | 1. Результаты оценки могут быть использованы Заказчиком для определения рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, предоставляемого в залог для обеспечения кредита. 2. Результаты оценки достоверны лишь в полном объеме и лишь в указанных целях. 3. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать результаты оценки иначе. |
| Балансовая стоимость объекта оценки: | Информация не предоставлялась |
| Остаточная балансовая стоимость: | 29462150 рублей на 01.07.2008г. |
| Вид стоимости: | Рыночная и ликвидационная стоимость |
| Дата определения стоимости: | 20.08.2008 г. |
| Сроки проведения оценки: | с 18.08.2008 г. по 22.08.2008 г. |
| Используемые стандарты оценки: | 1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. 2. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254. 3. Федеральный стандарт оценки №2 «Общие Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255. 4. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256. |
| Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: | 1. Сведения и материалы, полученные Исполнителем от Заказчика, считаются достоверными и не требующими проверки. Перечень предоставленных Заказчиком материалов и информации является исчерпывающим (окончательным) и приведен в соответствующем разделе отчета. 2. Для проведения расчетов и составления отчета Исполнитель должен использовать фактическую информацию, предоставленную Заказчиком. 3. Исполнитель вправе отказаться от использования каких-либо подходов к оценке (затратного, сравнительного или доходного) если считает, что недостаток информации, полученной от Заказчика, не позволяет использовать тот или иной подход к оценке, либо делает результаты полученные данным подходом недостоверными. 4. Информация, используемая при проведении оценки и полученная из общедоступных средств массовой информации, считается достоверной. 5. Исполнитель предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов (которые невозможно выявить при проведении визуального осмотра, без применения специального оборудования и инструментов), влияющих на оценку, на состояние собственности, грунтов, конструкций и др. Исполнитель не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. 6. Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений. |
ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ
· Утверждения и факты, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях оценщика;
· Анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и условиями;
· Оценщик не имел интереса в оцениваемом имуществе;
· Вознаграждение оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета;
· Оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами исполнения;
· Образование оценщика соответствует необходимым требованиям;
· Оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества;
· Оценщик произвел обследование имущества лично;
· Никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета.
СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Процесс оценки включал следующие этапы:
ОБОСНОВАНИЕ ИХ ВЫБОРА
В соответствии с договором 06/08/2008 от 18.08.2008 г. Оценщику поручено определить рыночную и ликвидационную стоимость объекта оценки. Выбор данного вида стоимости объекта оценки обусловлен требованиями Федерального стандарта оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (В соответствии с п.7 ФСО №2 рыночная стоимость определяется, в частности, при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства).
Ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. В данном случае, согласно п. 9 ФСО №2, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (ограниченные сроки реализации имущества в соответствии с требованиями ФЗ РФ от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Дальнейшие расчеты, выводы, обоснование принятых, полученных величин и оформление отчета выполнено в соответствии с требованиями, изложенными в Федеральном стандарте оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254, Федеральном стандарте оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Стандартах и правилах оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО 2005), утвержденные решением Совета РОО от 20.06.2007 г., протокол № 65.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
Объектом оценки является производственно – технологический комплекс, включающий в себя:
1. Земельный участок, площадью 2294,0 м2
2. Производственно-технологический комплекс (ПТК) - автозаправочная станция.
ИС для АЗС — какая она?
Собственно говоря, требования к системе для автоматизации АЗС (точнее — сети АЗС) во многом совпадают с требованиями к ИС для других торговых предприятий. В общем виде критерии выбора такой системы можно сформулировать так: эффективность, цена владения, надежность, стоимость, состав АЗС (наличие или отсутствие магазина, сервиса и пр.). “При этом решения для управления продажами топлива совсем не обязательно должны быть теми же, что используются в магазинах при АЗС, — считает Артем Киракосьян. — Однако в случае внедрения одной ИС для покрытия обеих потребностей отпадает проблема интеграции”. И результаты продаж фасованных нефтепродуктов, осуществляемых в магазине (масла, автокосметика, присадки и пр.), будет гораздо легче консолидировать с результатами продаж наливных ГСМ.
Важно также, чтобы система имела соответствующий функционал для учета нефтепродуктов — он обладает своей спецификой. Количество нефтепродуктов, поступающих на АЗС, измеряется в килограммах, а реализуется в литрах (так называемый объемно-массовый учет). “Пересчет осуществляется по специальным алгоритмам, — подчеркивает Сергей Бережной, — потому что плотность топлива зависит от многих условий, в частности от его температуры и некоторых других факторов. Кроме того, нередко происходит смешивание топлива из разных партий, полученных, в свою очередь, по разным ценам и от разных поставщиков, — значит, необходимо иметь возможность все это учесть и отразить в системе”.
Если это сеть АЗС, то к системе управления предъявляются дополнительные требования. “Крупные предприятия нефтепродуктообеспечения, — отметил Александр Федин, — традиционно обладают вертикальной структурой управления: головной офис, региональные подразделения и территориально распределенная сеть АЗС. Система автоматизации должна учитывать такую специфику бизнеса и иметь архитектуру, позволяющую осуществлять управление всей сетью централизованно, из головного офиса”.
Поскольку расширение бизнеса в данном сегменте происходит за счет увеличения числа АЗС в сети (с “расползанием” их от центра управления то, как считает Михаил Шурыгин, “помимо поддержки суммарных по сети объемов данных по транзакциям на одно из первых мест выходят критерии поддержки целостности сетевой инфраструктуры из множества обособленных, территориально распределенных бизнес-объектов с самыми разнообразными каналами связи между собой”.
Еще одно важное требование, обусловленное удаленностью объектов, — высокая надежность. “Это связано с тем, что простой АЗС обходится дорого, — подчеркивает Сергей Бережной,— а среда, в которой они работают, довольно агрессивна (как с точки зрения человеческого фактора, так и в плане условий эксплуатации — перепады температур до 50—60°, нестабильность подаваемого на электрооборудование напряжения и т. д.). Кроме того, предъявляются высокие требования к эргономике и простоте интерфейса — оператор системы работает в условиях больших нагрузок, поэтому пользовательский интерфейс должен максимально способствовать уменьшению вероятности появления ошибок при вводе данных или при оценке отображаемой информации. Наконец, крайне важна консолидация данных от отдельных АЗС в едином центре: без полной картины эффект от автоматизации заметно снижается. Консолидация дает возможность более оперативно и эффективно управлять всей сетью: например, если в период пиковой нагрузки на одних АЗС есть недостаток топлива, а на других— избыток, то именно точное знание ситуации на отдельных автозаправках позволяет быстро решить проблему. Консолидация информации создает фактическую базу для анализа работы сети АЗС в разных разрезах, оптимизации отношений с поставщиками, корпоративными клиентами, улучшения планирования и т. д.”.
Надо также подчеркнуть, что именно возможности консолидации позволяют пресечь некоторые формы злоупотреблений. Объясняется это следующими обстоятельствами. Если раньше злоупотребления носили преимущественно технический характер и были связаны с недостатками оборудования (неточность учета топлива в резервуарах и ТРК позволяла получать несколько десятков литров “лишнего” топлива, сбои оборудования или неконтролируемые отключения также давали возможность списать потери топлива на технику и т. д., что до сих пор является причиной той “наследственной болезни”, о которой говорил выше Александр Федин), то в последнее время точность и надежность оборудования повышаются (особенно на новых АЗС). “Современные системы автоматизации, — считает г-н Бережной, — позволяют с высокой точностью отследить время и причины останова/сбоя техники, зафиксировать возможные потери; кроме того, эти системы ведут историю всех технологических и финансовых операций, позволяют восстановить последовательность действий оператора вплоть до выписки чека (т. е. до отдельного отпуска товаров). Информация о текущей работе АЗС может отправляться в офис без ведома оператора станции (по регламенту, заданному менеджером в центральном офисе). Все это резко сужает возможности “технических” злоупотреблений. Поэтому растет доля злоупотреблений, связанных с недостатками в постановке бизнес-процессов. Например, мошенничество с талонами, с документами приходов-расходов (часто используется, когда реализуется стороннее топливо, особенно в джобберских сетях, работающих по франчайзинговым схемам). Другими словами, в настоящее время все большее количество злоупотреблений перемещается из разряда технических в разряд организационных, и тут как раз важны системы учета, которые сводят воедино процессы всей сети АЗС (технологические, торговые, финансовые операции как на отдельных заправках, так и в сети АЗС и на связанных с ними нефтебазах). Именно при наличии такой единой системы становится возможным увидеть каналы потерь и пресечь координированные действия злоумышленников”.
Как слабое место некоторыми экспертами отмечается “промежуток” между системой управления и ТРК. “Не секрет, что к ТРК можно подключиться, — пояснил Петр Дриганец. — Но качественная система управления фиксирует все незаконные наливы, поскольку берет информацию непосредственно от колонки, в нее “зашита” система защиты от проникновения, и все проникновения фиксируются. Современные системы автоматизации обязательно обладают такой защитой. Еще одна проблема, хорошо знакомая владельцам супермаркетов, — не пробивая чека, кассир отдает товар покупателю. В нашей системе она решена путем интеграции системы видеонаблюдения с системой управления, включающей распечатку чеков. Все строки чека становятся видны по мере их появления и могут быть отслежены в любой момент”.
Актуальность организации видеонаблюдения подтвердил и Артем Киракосьян: “В этой области достаточно интересное решение предлагает компания “Кристалл-Сервис”, продвигающая на рынок решение Set Oil — систему событийного видеонаблюдения, позволяющую контролировать все бизнес-процессы станции. Эта система способна фиксировать как тревожные события, так и вполне обыденные для функционирующей станции процессы. Мы применили это решение в одном из наших проектов — при автоматизации сети АЗС Neste (Санкт-Петербург, 35 автозаправок)”.
С чем предстоит работать ИС
Разумеется, как и на любом торговом предприятии, с внедряемой ИС должно быть состыковано и другое технологическое оборудование — и традиционное для магазинов (сканеры, кассовые аппараты, карт-ридеры, системы видеонаблюдения — ряд торговых ИС имеет соответствующие модули для синхронного отслеживания работы кассира; иногда — системы доступа в помещения и т. д.), и специализированное, характерное для АЗС (ТРК, контрольно-измерительное оборудование резервуаров и пр.). В последнее время многие производители ТРК для управления своими устройствами используют унифицированный протокол IFSF. “Тем не менее, — считает Сергей Бережной, — интеллектуальные протоколы отдельных разработчиков ТРК также актуальны. В ряде ситуаций они позволяют более гибко и надежно работать с ТРК и предоставляют большие возможности, чем протокол IFSF. Здесь же отметим некоторые проблемы, возникающие при интеграции ИС с АСУ ТП. Так, порой приходится сталкиваться с неполным соответствием оборудования западного производства реалиям отечественного рынка. Как правило, это оборудование ориентировано на принятые в западных странах стандарты качества электрического питания. Практически это означает, что для обеспечения надежной и долговечной работы ТРК нужно использовать многократную систему стабилизации подаваемого напряжения или отказываться от некоторых подсистем такого оборудования.
Кроме того, часто возникает необходимость работать на одном объекте с разными видами заправочного оборудования. Речь идет о том, что, желая предотвратить зависимость от одного поставщика, сети АЗС порой стараются использовать оборудование, производимое конкурирующими компаниями. Система автоматизации обычно “знает” это оборудование, но проблема в том, что конкурирующие поставщики оборудования редко придерживаются единых стандартов обмена данными, в результате оно может иметь специфику на аппаратном уровне, неодинаковую надежность и т. д. Конечно, это усложняет и настройку самой системы, и ее последующее обслуживание”.
За рубежом все АЗС предлагают гибкие формы оплаты: наличными, с использованием дебетовых и кредитных карт и даже специальных чип-брелоков, связанных с кредитками. Причем оплата может быть осуществлена непосредственно на раздаточном пункте, что избавляет от необходимости посещения кассы в магазине или операторной. Это особенно удобно водителям в зимнее время и в ненастную погоду. Как стимул для клиентов используются специальные поощрительные программы. За каждый доллар, уплаченный за топливо в данной сети, автоматически начисляются монетизируемые премиальные очки. Клиент может получить компенсацию за накопленные очки согласно его пожеланиям и приоритетам. Дополнительные доходы приносят станциям различные реклам ные услуги, например прокрутка роликов на дисплеях, размещенных на ТРК и непосредственно над кассой*.
В России многие сети АЗС также освоили “пластик”: не только карты ведущих платежных систем, но и технологии безналичных расчетов с использованием пластиковых карт — “электронных кошельков”. “В отличие от банковских карт, требующих хороших онлайновых каналов связи АЗС с авторизационным центром банка, электронные кошельки могут работать и автономно, — отмечает Михаил Шурыгин, — причем они же могут использоваться для оплаты не только топлива, но и товаров, а также давать возможность владельцам карт участвовать в разнообразных карточных программах лояльности”. В условиях усиливающейся конкуренции программы лояльности будут играть все более серьезную роль в привлечении клиентов.
Команда игроков
Кто же сегодня на российском рынке предлагает специализированные решения для автоматизации заправочного бизнеса? Здесь мы приведем краткий список компаний, предлагающих такие решения. Разумеется, данный перечень не претендует на полноту и не ставит перед собой задачи всестороннего освещения возможностей продвигаемых решений. Компании перечисляются в алфавитном порядке.
“АйТи” (Москва). Компания, имеющая региональные офисы в 17 крупнейших промышленных центрах России, а также в Алма-Ате и Киеве, предлагает комплексное решение “АйТи-Ойл” для автоматизации “бензинового” бизнеса, позволяющее реализовать централизованное управление и контроль над всеми ключевыми процессами и операциями сбыта нефтепродуктов. В состав решения входят следующие модули: “Головной офис” (для автоматизации управления сбытовой сетью на уровне центрального офиса), “Региональный офис” (для управления сетью АЗС/АЗК и нефтебаз на уровне региональных офисов территориально распределенных сетей), “Нефтебаза” (для автоматизации управления оптовой реализацией нефтепродуктов через нефтебазы), “АЗС” (для автоматизации управления розничной реализацией нефтепродуктов и сопутствующих товаров; включает в себя систему безналичных расчетов, обеспечивает управление и контроль над всеми операциями, параметрами оборудования и действиями, а также соблюдение единого технологического цикла).
“КОРУС Консалтинг” (Москва). Продвигает специализированное отраслевое решение Axapta Retail, разработанное на основе Microsoft Dynamics AX. Решение было применено для создания комплексной информационной системы в сети автозаправочных станций Neste (35 АЗС, на многих из которых работают магазины Quick Shop) для автоматизации розничной торговли сопутствующими товарами, а также оптовой и розничной торговли смазочными материалами Neste.
НПК “РИПС” (Томск). Компания продвигает ПО для автоматизации розничной торговли нефтепродуктами на АЗС, решения для транспортных предприятий. Имеются возможности поставок дополнительного оборудования (сканеров, уровнемеров, ТРК, контроллеров ТРК, нескольких видов касс и фискальных регистраторов, карт оплаты).
“СИБИНТЕК” (Москва). Разработка компании “СИБИНТЕК-АЗС” — единая, вертикально интегрированная система управления, позволяющая эффективно осуществлять планирование и оперативное управление как всеми предприятиями компании в целом, так и каждым автозаправочным комплексом в отдельности. Программный комплекс работает на трех уровнях: уровень региональных сетей АЗС и складов — модуль “СИБИНТЕК-АЗС” (обеспечивает автоматизацию всех операций, связанных с особенностями учета нефтепродуктов, товаров и услуг, в том числе управление ТРК, взаимодействие с системой измерения параметров нефтепродуктов и пр.); уровень региональных офисов — модуль “СИБИНТЕК-РО” (сбор и хранение первичных документов о движении товаров и материальных ценностей, а также других документов товарно-складского учета); уровень центрального офиса — модуль “СИБИНТЕК-ЦО” (ведение централизованных справочников, консолидация данных по результатам торговой деятельности региональных сетей и получение аналитических отчетов по результатам торговой деятельности).
IBS (Москва). Предлагает комплексное интегрированное решение IBS GAS для автоматизации одиночных и сетевых автозаправочных комплексов, сетей АЗС и сбытовых подразделений нефтяных компаний с постоянно развивающимся бизнесом. Его базовая функциональность включает все основные модули и функции, обеспечивающие документооборот в системе учета нефтепродуктов, сопутствующих товаров и услуг в рамках единой сбытовой сети. Дополнительные функциональные модули позволяют настроить систему на автоматизацию отдельных бизнес-процессов (передача информации, управление снабжением и отношениями с поставщиками, обеспечение работы магазина и ресторана, ведение учета движения нефтепродуктов, организация сменной работы на АЗК и розничной реализации топлива, взаимодействие со спецоборудованием и т. д.).
SAP СНГ. Решение для АЗС SAP Service Station and Convenience Retailing (SSCR) представляет собой полностью интегрированную инфраструктуру для компаний, которая дает возможность эффективно управлять продажей нефтепродуктов и операциями розничной торговли сопутствующими товарами и услугами на уровне сетей АЗС. Это решение реализовано на базе SAP for Retail (для розничного бизнеса) и SAP for Oil & Gas (для нефтегазовой отрасли). SAP SSCR позволяет осуществлять управление продажами топлива и сопутствующих товаров, получать финансовую отчетность и производить анализ прибыльности по отдельным продуктам и услугам, управлять запасами, осуществлять закупки на уровне АЗС, филиала и всей сети. Интерфейсы с электронно-кассовыми терминалами и внешними системами обеспечивают на регулярной основе обновление данных о продажах и запасах. SAP SSCR является составной частью отраслевого решения для нефтегазовой отрасли (SAP for Oil & Gas).
Sollar Software (Харьков; до середины 2006 г. компания называлась “Ратмир Лабз”). Продвигает на украинском и российском рынках систему SmartOil. Решение содержит несколько подсистем: SmartOil Office (учетная подсистема: оперативное управление сетью АЗС и нефтебаз на уровне центрального и/или регионального офиса); SmartOil (подсистема АСУ ТП: управление технологическим и торговым оборудованием на АЗС (ТРК, уровнемеры, сканеры штрихкода, карт-ридеры и т. д.); SmartOil Back-Office (учетная подсистема менеджера АЗС: поддерживает ведение учета и формирование отчетных документов непосредственно на АЗС), SmartOil Cards (подсистема безналичных расчетов на основе платежных карт), SmartOil Analytics (аналитическая подсистема: анализ эффективности и поддержка планирования работы сети АЗС).
Что в перспективе?
На сегодняшний день, по мнению Сергея Бережного, просматриваются две тенденции развития нефтепродуктовой розницы. Первая — АЗС в чистом виде: полностью автоматическая АЗС, на которой из персонала присутствует разве что охранник. Вторая — АЗС как часть крупного многопрофильного торгово-развлекательного центра. “Соответственно подход к оборудованию, организации торговли и автоматизации в этих двух случаях будет разным”, — считает он.
Достоинства АЗС первого типа: — минимум расходов на обслуживающий персонал (хотя нужно иметь в виду, что он не исчезает полностью, — просто акцент смещается с обслуживания клиентов на обслуживание оборудования, которое, собственно, и контактирует с клиентом); — минимизация злоупотреблений в точках продаж со стороны обслуживающего персонала (в силу отсутствия последнего); — быстрота обслуживания.
Оплата на таких АЗС возможна платежными карточками или наличными. Это идеальный вариант для клиентов, которых интересует только заправка топливом как таковая. Подобные решения будут востребованы для мест, где сложно расположить большую автозаправку (в городах) или на удаленных участках трасс (где трудно найти работников).
Оборудование таких АЗС отличается от оборудования обычных автозаправок: ТРК интегрированы со специализированными средствами оплаты и отпуска топлива. Оно должно быть дополнительно защищено как от человеческого фактора (т. е. взломов, варварства и т. д.), так и от воздействия внешней среды (платежное оборудование функционирует в условиях перепада температур, воздействия осадков и т. д.).
Важным элементом автоматических АЗС является их ИС — поскольку все торговые и технологические операции производятся автоматически, то и их фиксация и учет осуществляются также автоматически. Для того чтобы идея автоматической АЗС приобрела законченный характер, ИС должны иметь технические возможности для удаленного обмена данными с центральными офисами и для удаленной модификации настроек и параметров работы системы и АЗС в целом.
Однако далеко не всех клиентов привлекает роботизированный сервис, сервис “без человеческого лица”. По-прежнему велик процент потребителей, которые ценят присутствие обходительного и квалифицированного обслуживающего персонала.
АЗС второго типа как раз и ориентируются на персонификацию, гуманизацию сервиса. Поскольку в этом случае клиент готов отдать больше своего времени на пребывание здесь, то разумно предоставить ему максимальный объем дополни ТРК должны быть интегрированы в общую ИС тельных услуг: не только продать топливо, но и дать возможность произвести текущий осмотр автомобиля, смену масла, ремонт/смену/подкачку покрышек, мойку кузова и чистку салона. Эти профильные услуги требуют некоторого времени на выполнение, поэтому логично предложить также услуги для рационального использования этого “простоя” — точки питания (кафе, пиццерии), магазины товаров повседневного спроса, центры развлечений (игровые автоматы и прочее), места отдыха (мотели). Соответственно и оборудование тут самое разнообразное — для каждого вида сервиса свое.
Такие АЗС могут быть востребованы и в городах, и (особенно) на трассах, где они часто являются единственными “островками цивилизации” на многие километры вокруг; уместны они будут и возле западных границ, где выступают как последняя точка перед выездом за пределы страны и место, где отовариваются shopping-туристы (в связи с присоединением многих стран-соседей к Евросоюзу и повышением стоимости жизни более дешевые товары на этой стороне границы — продовольственные, промтоварные, нефтепродукты — привлекают немалое внимание).
“Однако описанные типы АЗС — это “предельные” варианты, — подчеркнул г-н Бережной, — их следует рассматривать больше как перспективу, нежели как повседневную реальность”.
В целом рынок АЗС в России движется в том же направлении, что и западные рынки. Их объединяет общий тренд автозаправочного бизнеса в сторону создания многофункциональных комплексов, которые смогли бы обеспечить обслуживание потребителей на самом высоком уровне. “Однако в отличие от западных заправочных станций, — отметил Андрей Лищук, — где качество бензина разных производителей не различается, в России оно пока очень нестабильно и даже разнится от АЗС к АЗС внутри одного бренда. Большое количество дорогих автомобилей, которые чувствительны к качеству бензина, обуславливает скрупулезный подход автовладельцев при выборе АЗС, который часто делается в пользу сетевых заправок, принадлежащих крупным ВИНКам, а также известных крупных розничных торговцев. В долгосрочной перспективе, по мере того как на российский рынок будут выходить зарубежные компании, он постепенно будет приближаться к стандартам западных рынков”.
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
Процесс оценки включает следующие этапы:
В связи с тем, что нам не удалось выявить факты сделок купли-продажи аналогичных объектов или цен предложения на автозаправочные станции в данном регионе, т.к. такие сделки обычно носят закрытый характер и являются достаточно редкими в настоящее время, мы вынуждены отказаться от использования сравнительного подхода.
Выбор метода оценки.
Выбор метода оценки (дисконтирование денежных потоков или прямая капитализация) основан на характеристике чистого операционного дохода.
Дисконтирование чистых операционных доходов предполагает перевод будущих чистых операционных доходов в текущее время с помощью ставки дисконта.
Дисконтирование чистых операционных доходов является одним из видов оценки по доходу и предполагает, что недвижимость стоит столько же, сколько стоят будущие доходы, которые она может приносить. Данный метод применяется ограничено, в основном в случаях, когда:
- чистые операционные доходы различаются по своей величине на протяжении определенного периода времени;
- для получения чистых операционных доходов требуется инвестирование в недвижимость (например, ремонт).
Метод прямой капитализации наиболее распространен при оценке недвижимости доходным подходом. Данный метод используется в случае, если чистые операционные доходы одинаковы по своей величине и не ограничены по времени. Возможно также, использовать метод прямой капитализации, в случае если прогнозируется равномерное изменение потоков доходов, а также снижение или увеличение стоимости объекта.
Данный метод позволяет на основании данных о предполагаемой величине дохода в ближайший год и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о текущей стоимости недвижимости.
В данной работе, исходя из того, что поток доходов от оцениваемой собственности предполагается равномерно изменяющимся, Оценщиком было принято решение применить метод прямой капитализации.
МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ
<<
Дата: 2016-10-02, просмотров: 201.