Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчёта физического износа зданий:

§ нормативный (для жилых зданий);

§ стоимостной;

§ метод рыночной выборки;

§ метод срока жизни.

В данном случае при определении физического износа здания и сооружений был использован метод срока жизни.

С точки зрения времени эксплуатации объекта недвижимости, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

Иф = (ЭВ / ФЖ) * 100 = ЭВ / (ЭВ + ОСФЖ) * 100,

где: Иф - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ- оставшийся срок физической жизни.

Физическая жизнь здания (ФЖ)– определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ)- это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания, эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания, эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

В данном случае величина эффективного возраста (ЭВ) принята равной хронологическому возрасту (ХВ), при этом учитывались конструктивные элементы, хорошее техническое состояние и нормальная эксплуатация автозаправочной станции.

Оставшийся срок физической жизни (ОСФЖ) определен исходя из полученных консультативных данных ЗАО «Петронефтьспецконструкция», (Интернет сайт www.pnsk.ru) по типичному сроку физической жизни (ФЖ) автозаправочных станций аналогичных оцениваемой, равный 20 годам.

ОСФЖ = ФЖ – ЭВ

Физический износ рассчитанный методом срока жизни для оцениваемого объекта представлен в таблице 13.4.

Таблица 13.4

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА

При оценке функционального износа учитывались следующие факторы:

· строительство комплекса велось по современной технологии с применением современных конструктивных и отделочных (в том числе, импортных) строительных материалов;

· объект не перепрофилируется и не требует дополнительных вложений для дальнейшей эксплуатации;

· срок службы комплекса составляет три года и за этот период внешняя среда и обстановка вокруг объекта практически не изменилась.

Поэтому в данной ситуации функциональный износ объекта оценки не выявлен.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО) ИЗНОСА

Внешний износ – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. На стоимость объекта недвижимости прямо влияет его местоположение (ближайшее окружение, район, город и т.д.) При анализе местоположения и окружающей среды необходимо учитывать правительственную политику, экономические факторы, занятость, транспорт и так далее.

Вследствие того, что объект оценки расположен на выезде из города, на одной из главных магистралей с большим автомобильным потоком внешнего (экономического) износа не выявлено.

ПОДВЕДЕНИЕ ИТОГОВ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Данные по расчету рыночной стоимости производственно-технологический комплекса - автомобильной заправочной станции, инвентарный номер 52:253:002:000000170 и земельного участка, площадью 2294,0 кв.м. с кадастровым номером 55:26:31 01 03:0099, расположенного по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Магистральная, д., рассчитанные в рамках затратного подхода приведены в таблице 13.5.

Таблица 13.5