use долевой подход к оценке

Этапы оценки:

1) приблизительно устанавливаются пропорции в которых стоимость недвижимости можно поделит на стоимость земельного участка и стоимость зданий. Для этого useданные о нормативных ценах на землю и данные о ценах на строительные работы

2) определяется средневзвешенный общий К капитализации

= К кап для зданий * d зданий + К кап для земли * d земли в общей стоимости

3) Оценивается стоимость всего недвижимого имущества

= Дх от всего имущественного комплекса / общий К капитализации

4) Оценивается стоимость земли

= стоимость всего имущественного комплекса*d стоимости, которую приносит земля

стоимсоть зем участка = стоимость всего имущественного комплекса – d стоимости, которую приносит земля

ст-ь зданий и сооружений = 90% от общей стоимости недвижимости

стоимость земли оценена в 10 %

срок экономической жизни здания = 50 лет

доходность требуемая инвестором = 12 %

чистая прибыль приносимая имущественным комплексом = 65 тыс. руб.

решение:

1. расчет общего К

К для зданий = (012 % + 100%/50 )* 0,9 + 12 % * 0,1 = 0,138

2) ст-ь всего имущ комплекса = 65 тыс / 0,138 = 471015 тыс

3) ст- земли = 471015* 0,1

= 47 100 ст-ь земельного участка

4) ст-ь зданий

471015 – 47100 = 423900 руб.

Метод. Метод сравнения продаж

Основан на сопоставлении стоимости продажи аналогичных земельных участков. Сравнение производится по ряду факторов:

- условия продажи земельного участка

- время продажи

- размер участка

- его местоположение

- физические хар-ки участка (пр: камнистый и т.п)

- дх получаемый с земельного участка данный метод применяется в основном для оценки незастроенных земельных участков или участки под недорогие или немногочисленные постройки

Метод. метод капитализации земельной ренты

Этапы оценки:

1) Подбирается аналогичный земельный участок для которого известна цена продажи

2) Рассчитывается К кап для земельных участков такого типа

= Дх приносимый аналогичным зем участком/стоимость продажи аналогичного зем уч-ка

3) Оценивается стоимость зем. участка

= Дх приносимый зем участком/ К капитализации

Метод. Метод валового рентного мультипликатора

ВРМ –это отношение продажной цены к потенциальному доходу.

Этапы оценки:

1) Оценивается рентный дх от недвижимости

2) Рассчитывается валовой рентный мультипликатор

= цена продажи аналога/ дх приносимый аналогом

3) Оценивается стоимость нашего земельного участка

= Дх приносимый от зем участка * ВРМ по аналогичному земельному участку

данный метод в основном применяется для оценки земель производственного назначения

09.11.2011

К затратным методам оценки также относят методы оценки земель основанные на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными и регламентирующими документами федерального и муниципального уровня.

Под нормативной ценой земли понимается показатель, характеризующий стоимость участка, определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установление коллективно-долевой с\ст на землю, передаче по наследству, дарении, и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В соотв-и с Постановлением Правительства РФ нормативная цена земли рассчитывается ежегодно органами исполнительной власти субъектов для земель различного целевого назначения в разрезе оценочных зон, административных районов, поселений или групп поселений.

Существует правило –нормативная цена земли не должна превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

2 раздел в

б) Оценка стоимости зданий и сооружений

Производится 3я методами

1) Метод сравнительной единицы

2) Метод поэлементного расчета или разбивки на компоненты

3) Индексный способ оценки

Метод сравнительной единицы

применяется при переоценке основных фондов предприятия, включает 3 этапа

1й Этап – на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве аналога луче выбирать недавно построенный объект, по которому известна контрактная цена

2й Этап –нормативы удельных затрат умножаются на площадь или объем оцениваемого здания. Площадь use при оценке офисных и жилых помещений

3й Этап –вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта

полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания = В*S*К

В –восстановительная стоимость единицы измерения данного типа здания

S - площадь здания или строительный объем здания

К - поправочный коэффициент учитывающий особенности конструкции внутреннего оборудования, климатического района, территориального пояса

Пример:

необходимо оценить здание завода расположенного в челябинской области

объем строения 125 000 кубич метров

Согласно строительным сборникам челябинская область отн-ся ко 2у террит поясу и 1у климатич району. Необходимо оценить стоимость завода

согласно сборникам восстановит стоимость 1 кубич метра здания для 2го террит пояса = 8,3 руб.

Поправочный коэффициент для 1го климатич района = 1,1

= 8,3*125 000*1,1 = 1141250 руб.