Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Тест по регулировоцендеят-ти
По первой теме лекции -22 вопроса в тесте
ОЦЕНКА БИЗНЕСА
Ищенко Светлана Максимовна, 27 кабинет
2 теории, 2 задачи
Экзамен (тесты, семинары, посещение, задачи)
УМК, форма ДДП, задания на оценку
Отчет по ведение бизнеса (3-5 человек)
Лит-ра --- 2й вопрос на гос экзамене
1) ГК, част 1,2,, ст420-453
2) ФЗ об оценочной деятельности в РФ от 29.06.1998 (послед редакция 2006 год)
3) 3 стандартаоценки:
« общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки». [Утвержден приказом Минэкономразвития и торговли от 20.07.2007 №256]
«Цель оценки и виды стоимости» ФСО №2 [утвержден приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 №255]
«Требования к отчету об оценке» ФСО №3[утвержден приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 №254]
4) ФЗ о саморегулируемых организациях, сертификация №315 от 01.12.2007
Литераура:
учебники:
1) Грязнова, Федотова «Оценка бизнеса»
2) Есипов, Моховикова «Оценка бизнеса» (оценка нематериальных активов, зарубежный опыт оценки)
3) Валдайцев «Оценка бизнеса»
4) Гукова, Аникина «Оценка бизнеса для менеджера»
5) Дамодаран «Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки всех активов»
6) Коупленд, Коллер, Муррин «Стоимость компании»
7) Эванс, Билион «Слияние и поглащение: создание стоимости в частных компаниях и оценка компаний при слияниях и поглощениях»
журналы: Финансовый менеджмент, финансовый директор, управление компанией, менеджмент в России и за рубежом,(ЖУК.РУ), консультант директора, финансы и кредит.
Управление компанией 2006 г. №3 –«Управление стоимостью - ….., практики» , стр 61
Консультант директора 96г., № 4, стр 3
Оценка компании и инвестиционных проектов методом дисконтирования
сайты:
raexpert.ru
zhuk.net
maokline.ru
ma-joural.ru
c-culture.ru (news)
rbkdaily.ru !!!!!
http//www.pages.stern.nyn.edu/r adamodar/
Country Defoult Spreads and Risk Premiums
http// from.gks.ru/ digit/
ЛЕКЦИИ
ЛЕКЦИЯ №1 от 02.09.2011
Оценка бизнеса
(ФЗ об оценочной деятельности №135 ст3)
Оценочная деятельность – деят-ь субъектов оценки, направленная на установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости.
С эк. точки зрения – это целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объект в денежно выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка
Субъекты оценочной деятельности – это физ лица оценщики, которые входят в состав одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховали свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства
Объекты оценки – отдельные материальные объекты или вещи, совокупность вещей или имущества,, право собственности на к.л. виды имущества, права требования, обязательства. Долги, работы, услуги, информация
Стоимость бизнеса – от 50 т.р. за 1 отчет
Оценка бренда – от 40 т.р
Оценка товарного знака – от 30 т.р. и т.д
Стоимость объекта при существующем использовании (внутренняя стоимость пред-я)
5) Инвестиционная стоимость – рассчитывается исходя из доходности объекта для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.
Особенность инвестиционной стоимости - у п/я м.б. сразу несколько инвестиционных стоимостей в зависимости от того, какой инвестор оценивает и как он планирует ей распорядиться
Цель оценки инвестиционной стоимости – определение целесообразности инвестиций и разработка оптимального бюджета капиталовложений
Стоимость для целей налогообложения (инвентаризационная стоимость)
Гл 30 НК – рассчитывается
7) Ликвидационная стоимость – это средства, получаемые при распродаже предприятия и его активов по частям. Рассчитывается при ликвидации п/я в случае банкротства.
8) Утилизационная стоимость (скраповая) – это стоимость объекта, равная стоимости материалов, из которых он состоит за вычетом затрат на ликвидацию.
9) Специальная стоимость - стоимость, для оценки которой оговариваются специальные условия
- арендная стоимость
- страховая стоимость ( указывается в страховом полисе при заключении договора страхования)
- таможенная (стоимость импортируемых объектов для расчета таможенных платежей и таможенной пошлины, штрафов и пеней за таможенные правонарушения и для ведения таможенной статистики)
07.09.2011
ВОПРОС
Требования, предъявляемые к оценщику
1. Наличие хорошей репутации
2. Уровень образования (наличие образования на уровне университета)
3. Наличие знаний в смежных областях
4.Периодическое повышение квалификации, участие в работе общественных организаций оценщиков
5. Опыт работы в сфере оценочной деятельности не менее 3 – 5 лет.
6. Наличие сформированной базы данных по совершенным сделкам с недвижимостью и по изменению уровня цен.
7. Пунктуальность выполнения договора
8.Наличие страховки профессиональной ответственности оценщика. (страховой договор заключается по каждому из договоров на оценку, объектом страхования выступает непреднамеренная ошибка оценщика при оценке имущества вследствие чего был нанесен ущерб третьим лицам.
Страховой тариф в пределах 0,2 -1,2 % от суммы имущества
Концепция Штерна –Стюорта (EVA концепция – economicvalueadded –концепция экономической добавленной стоимости)
Позволяет рассчитать прирост стоимости компании за счет реализации ее инвестиционных проектов.
Концепция Бостон консалтинг групп (CFron- cashflowreturnoninvestment –концепция стоимости компании, оцененная методом дисконтирования денежных потоков, при котором в качестве ставки дисконта используется рентабельность инвестиций)
Случаи применения концепций управления стоимостью:
1. в качестве защитного механизма против рейдерства
2. применяется компаниями котирующимися на биржах, чтобы предотвратить завышение или занижение стоимости акции
3. для компаний, которые не котируются на биржевых площадках, но нуждаются в привлечении капитала.
4. для компаний, которые собираются стать публичными или выйти на IPO- initialpublicoffering.
21.09.2011
Этап. Определение проблемы
5 подготовительных этапов
1. Идентификация п\я
-полное и сокращенное наименование
- ОПФ
- место юридической регистрации
- фактическое местоположение
-отрасль производства
- основные виды выпускаемой продукции
2. Выявление предмета оценки
Под предметом оценки понимают вид имущественных прав
- права на предприятие как имущественный комплекс
- отдельный вид деятельности
- права на материальные или какие то нематериальные активы п\я
- доля участника в уставном капитале
- права на пакет акций
3. Определение даты оценки (даат оценки -это момент времени на который выполняется оценка) в качестве даты оценки можно взять:
- дату продажи п\я
- дата осмотра п\я
- дата судебного разбирательства ( по разделению имущественного комплекса чаще всего)
- дата сдачи отчета об оценке (пример: дата осмотра п\я или дата сдачи отчета об оценке)
4. Формулирование целей и функций оценки
Цель оценки - это вид стоимости, которую требуется определить
Функция оценки - то, для чего производится оценка
5. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями
Ограничивающие условия отчета и возможные допущения:
1. настоящий отчет достоверен только в полном объеме и соответствует указанным в нем целям
2. исполнители не несут ответственности за обстоятельства юридического характера, связанные с оцениваемым объектом, и исходят из того, что он не является предметом залога или объектом судебного иска
3. исполнители исходят того, что сведения, предоставленные и содержащиеся в отчете, получены из источников, заслуживающих доверия
4. исполнители предполагают отсутствие каких либо факторов, влияющих на объект оценки
5. исполнители не предоставляют дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечают на вопросы, связанные с объектом оценки
6. бухгалтерская финансовая отчетность на основе которой производилась оценка, прошла аудиторскую проверку.
7. мнения исполнителей относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Исполнители не принимают на себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических и физических факторов и изменение местного или федерального законодательства, которое могут произойти после даты оценки и таким образом повлиять на стоимость объекта.
8. ни весь отчет, ни какая либо его часть, особенно любые заключения о стоимости объекта и об исполнителях, принимавших участие в работе, не могут быть предоставлены заказчикам для использования в целях рекламы без предварительного письменного разрешения исполнителей.
9. исполнители не принимают на себя никакой ответственности относительно изменения экологических факторов, которые могут повлиять на стоимость объекта.
С 1го по 4й подготовительный этап необходимо коротко указать в объявлении об отчете
Ограничивающие условия выносятся в приложении
2й Этап. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку
1. Первый подготовительный этап
- знакомство с администрацией
- осмотр имущества
- определение степени его изношенности
2. Определение требуемой информации и ее источников
Пакет документов, необходимый для оценки стоимости бизнеса:
- копии устава, учредительных договоров
- свидетельство о гос. регистрации
- копии проспектов эмиссии
- копии отчетов по итогам эмиссии (для ОАО)
- описания организационной структуры объекта и сфер его деятельности
- копии договора на недвижимость, находящуюся на балансе п\я либо данные о стоимости аренды
- бухгалтерская отчетность за прошедшие 3-5 лет или более
- последний вердикт аудитора
- ведомость по основным фондам
- инвентаризационная опись балансового имущества
- расшифровка задолженности по кредитам
- расшифровка дебиторской задолженности ( по срокам, по видам, с выделением сомнительного долга)
- данные о наличии интегрированных дочерних компаний
- данные об участии в холдингах или финансово-промышленных группах
- инвестиционная программа предприятия
- стратегия (приоритетный план развития п\я) на ближайшие 3-5 лет, который должен включать прогнозы по валовой выручке, объемы необходимых инвестиций, величине затрат, чистой ежегодной прибыли
3. Определение состава группы экспертов оценщиков
4. Составление задания на оценку, календарного плана и рабочей программы по оценке стоимости бизнеса
См приложения к учебнику «Оценка бизнеса» Есипова, Маховикова, Терехова
5. Подготовка и подписание договора на оценку
Форма договора есть в консультанте
Й этап. Подготовка отчета и итогового заключения об оценке
Как правило отчет составляется для 3х вариантов развития событий (оптимистический, пессимистический и ..)
Основные разделы отчета
1. Ведение - включает в себя задание на оценку.
- включает 1й этап -определение проблемы
- указываются источники информации
- указываются и обосновываются выбранные методы оценки
2. Общеэкономический раздел
- особенности отрасли (текущее положение+ перспектива на будущее)
- конкуренция в отрасли
- положение п\я относительно конкурентов
- предыстория п\я
- подробное описание видов продукции, цен на них, идёт сравнение с ценами на продукцию конкурентов
- система снабжения и основные поставщики
- характеристика персонала и менеджмента п\я
-проблемы, с которыми может столкнуться п\е в будущем (различные виды рисков)
3. Исследование данных по сопоставимым п\я (для тех, кто использует рыночный подход)
- перечисляются критерии, по которым производился отбор аналогов
- приводятся источники информации
- дается краткое описание п\й аналогов
4. Применение методов оценки
- приводятся все расчеты
5. Заключение по оценке
- приводят средневзвешенную стоимость с обоснованием весовых коэффициентов
- делается общий вывод о стоимости п\я
- рекомендации по повышению стоимости компании
6. Приложения
- бухгалтерская отчетность и прочие документы
- рабочая программа (план график по оценке)
- ксерокопия договора на оценку
- расчеты, таблицы, графики
- лист соответствия отчета об оценке
- заявление об отсутствии заинтересованности оценщиков
- допущения и оговорки
- копии документов об образовании, копии сертификата саморегулируемой организации,
- копия страхового полиса
Условия применения метода
1) ожидается колебание величины доходов по годам
2) когда объект строится или только что построен ( т.е. п\е еще молодое, кпаитализирвоать нечего, можно только прогнозировать доходы)
3) когда потоки доходов и расходов носят сезонный характер
4) оценка инвестиционных проектов
28.09.2011
Основные этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков.
1. Выбор модели денежного потока (м. использовать 2 метода:
– денежный поток для собственного капитала –получим стоимость акционерного капитала п\я (используют чаще всего при оценке стоимости банков, также популярен у российских компаний)
ДП = чист прибыль + Амортизационные отчисления +(- ) изменение кап. вложений
+ (-)изменение СОК +(-) изменение долгосрочной задолженности.
СОК = 3 раздел – 1 раздел баланса
- денежный поток для всего инвестированного капитала – получаем оценку стоимости собственного и заемного капитала п\я. ( его рекомендуется использовать в МСФО)
ДП = Прибыль до уплаты % по кредитам и налогов – налог на прибыль + А отчисления +(- ) изменение кап. вложений + (-)изменение СОК
Прибыль до уплаты % по кредитам и налогов = EBIT
ДП можно откорректировать на темпы инфляции, т.е пересчитать на реальный ДП
2. Определение длительности прогнозного периода
прогнозный период сокращается до 3х лет
3. Анализ и прогноз валовой выручки от реализации продукции
прогноз выручки строится с учетом ряда факторов:
- номенклатура выпускаемой продукции
- объемы производства
- цены на продукцию
- темпы роста п\я
- спрос на продукцию
- темпы инфляции
- имеющиеся производственные мощности
- перспективы кап вложений
- общая ситуация в экономике ( платежеспособность населения и т.п)
- учитывается доля п\я на рынке
- учитываются планы менеджеров по развитию производства
4. Анализ и прогноз расходов орг-и
при прогнозе расходов желательно осуществлять прогноз с поквартальной разбивкой. Сам прогноз строится на основе ретроспективной динамики расходов прошлых периодов. Нужно спрогнозировать инфляционные ожидания по каждой категории издержек.
5. Анализ и прогноз инвестиций
- определяется излишек или недостаток СОК
-осуществляется анализ кап. вложений (анализ уровня изношенности машин, оборудования и др имущества)
- анализ необходимости расширения производственных мощностей
На основе этих данных осуществляется прогноз долгосрочных кредитов как источника финансированя кап вложений
6. Расчет денежного потока
желательно рассчитывать ДП для 3х вариантов развития событий (оптимистического, пессимистического и наиболее вероятного
| Показатель | Пессимистич | Наиболее вероятный | Оптимистический |
| Объем производства | - Рост пр-ва отсутствует - снижение объема пр-ва | Ограниченный рост до 3 % в год | Существенный рост объема пр –ва (как правило более 3% в год) |
| Цены на производимую прод-ю (иногда изменение цен на сырьем и материалы) | Стабильные цена | Ограниченный рост цен до 5 % в год | Заметный рост цен свыше 5 % в год |
7. Обоснование ставки дисконта
используются 3 варианта расчета ставки дисконта
а) CAMP –модель оценки стоимости актива
CAMP= Крф +B* (Км – Крф) + S1 + S2 +С
Крф –безрисковая ставка(это ставка доходности которая гарантирована инвестору в любом случае). В качестве этой ставки м.б. принята:
- дохожность по облигациям федерального займа ( в пределах 6 -7 %)
- ставка в банках 9ставки по валютным депозитам в Сбербанке или ВТБ)
-доходность евро облигаций
- доходность корпоративных облигаций с наивысшим рейтингом IA
У нас в РК в среднем эта безрисковая ставка = 4,21 %
B –бета коэффициент. показывает, как изменяется доходность акций компании при зменении ситуации в целом на фондовом рынке.
сигмаi- квадратическое отклонение (колебдимость доходности по акциям конкретной компании)
сигма м – колеблимость доходности в целом на рынке ценных бумаг
r –коэффициент корреляции м\у доходность компании и доходность фондового рынка( по умолчанию = 1)
B = сигмаi/ сигма м
Отраслевые бета коэффициента рассчитывает компания «Тройка диалог», «Ренесанс капитал», «ACRM» у нас в РК B = 0,74, по С-П = 0,68. Это означает, что при росте доходности на рцб на 1 % доходность ц\б по республике вырастет на 0,74 %..
Км - доходнгость в целом на рынке ценных бумаг
надбавки за риск
S1- премия за риск вложения в малое п\е (если п\е крупное –то эту надбавку не упитываем)Надбавка состоавляет 75 % от номинальной безрисковой ставки (Крф). Нужна корректировка на темп инфляции ( по формуле фишера R=r+i+ r*i)
S2 –надбавка за закрытость компании ( 75% от Крф)
С – страновая премия за риск (необходимо учитывать при оценке компании, связанных с внешнеэкономической деятельностью) у этих компаний выручка поступает вин валюте и колебания валюты будут сказываться на выручке. Это можно посмотреть на сайте: http\\pagesstern.ngn.edu.\adomadar => country default –spreads and risk
учебник: автор Теплова «Эффективный финансовый директор)
1,73 %- страновая премия России
б) метод кумулятивного построения
r = безрискова ставка + надбавки за риск + норма возврата капитала
норма возврата капитала добавляется в формулу если мы оцениваем стоимость недвижимости (зданий, сооружений) = 100%стоимости делим на срок полезного использования. А срок использования фиксируется в технич. документации
Какие надбавки за риск
- надбавка за риск ключевой фигуры в составе менеджмента п\я
- надбавка за риск недостаточной диверсифицированности источников ресурсов, продуктов п\я, поставщиков, покупателей
- риск контрактов, заключаемых п\ем ( недобросовестность конрагентов, вероятность их неплатежеспособности, юр.недееспособность, отказ покупать сделанный заказ)
- риск недостаточного набора источников финансирования
- риск, связанный со структурой капитала
- риск финансовой неустойчивости фирмы.
- риск, связанный с колебанием прибыли ( пр: следствие фактора сезонности и т.п)
- риск, связанный с размером п\я
- риск закрытости компании
Пример:
загородный коттедж оценен в 100 тыс.у.е.
На момент оценки ставка по валютным депозитам Сбербанка ( Крф) = 10 % годовых.
доходность требуемая инвестором = 7%
Экспертный анализ выявил в деят-ти компании 2 типичных риска:
- риск инвестиционного менеджмента
- риск низкой ликвидности бизнеса
Надбавка за каждый из видов рисков установлена эксперами в размере 1,5 %
Инвестор желает возвратить вложенный капитал через 20 лет. Т.е. срок полезного использования здания = 20 лет.
Решение:
· считаем норму возврата капитала
100% / 20 = 5 % - т.е. инвестору каждый год д. возвращаться 5 %
· 10 +1,5 +1.5 +7 +5 = 25 % - ставка доходности
т.е инвестор оценивает это как высокодоходное дело.
в) WACC –метод средневзвешенной цены капитала
WACC = Vзк (1 – Т) *dзк + Vск* dск
Vзк - стоимость заемного капитала (процент по банковским кредитам для данного п\я)
1-Т – налоговый корректор (Т- ставка налога на прибыль 20%)
Vск - стоимость собственного капитала (доходность акций)обыкновенные и привилегированный акции
WACC в РК в среднем колеблется впределах от 15,5 до 16%
8. Расчет стоимости в постпронозный( остаточный) период
бизнес способен приносить дх и полсе окончания прогнозного периода. пердполагается, что в конце прогнозного периода доходы бизнес астабилизируются и в остаточный (постпрогнозный период) они буду расти с постоянным темпом роста, либо будут имет место бесконечные равномерные доходы. Стоимость бизнеса после окончания прогнозного периода можно расчитать по модели Гордана
V = CFt+1 = CFt ( 1+g)
r-g r-g
r-g = R
g = корень t из(CFt/CF1) - 1
t - дилетльность периода
r - ставка дисконта - долгосрочные темп роста денежного потока
темпы роста денежного потока = корень кв из (CFt / CF1 ) - 1
денежный поток пронозного года / ден поток первого года
Модель гордона основана на предпосылке о том что бизнес получает стабильный положительный доход
9. расчет дисконтированных денежных потоков и дисконтированной остаточной стоимости
DVост = Vост / (1+r)t
дисконтированная стоимость
остаточная стоимость
10. Расчет предварительной стоимости бизнеса
Предварительная стоимость бизнеса состоит из 2х состовляющих:
- сумма текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода
- текущая стоимость остаточной стоимости
V = ∑ от i=1 до t (CF + Vост ) +(-) дельта СОК +(-) ст-ть нефункц активов ( НА)
(1+r)t (1+r)t
11. Внесение итоговых поправок
а) коррекция стоимости на величину собственного оборотного капитала
б) поправка на нефункционирующие активы ( окончательно избыточные активы). при расчете стоимости методом ДДП учитываются только те активы, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. формировании денежного потока, но у п\я м.б. активы непосредственно не занятые в производстве продукции ( недвижимость, простаивающее машинное оборудование) Стоимость активов в денежном потоке не учитывается, но в то же врнемя они обладают стоимостью которая м.б. получена при их продаже. Поэтому оценщикунеобходимо определить стоимость таких активов и суммировать их со стоимостью п\я
Метод капитализации доходов
Условия применения :
- доход приносимый бизнесом является стабильным
- ожидаются, что текущие дх буду приблизительно равны будущим дохода
либо
- темпы роста доходов постоянны
Пример: дх от арендной платы за недвижимость
Плюсы метода: - простота расчетов
Недостаток – показатель стоимости бизнеса привязан к данным одного наиболее характерного для деятельности бизнеса года.. Требуется особое внимание к отбору показателей для капитализации. Метод в основном используется для приблизительной или предварительной оценки бизнеса.
Данный метод не применим:
- если бизнес не приносит стабильных доходов
- если объект строится или только, что построен.
- если объект подвергся серъезным разрушениям
Этапы оценки:
1. анализ финансовой отчетности ( рекомендуется брать отчетность не менее чем за 3 последних года, желательно за 5)
2. выбор периода капитализации
есть 3 варианта:
- капитализировать дх последнего отчетного года
- дх первого прогнозного года
- средняя величина дохода
3. Выбор показателя для капитализации
варианты:
- капитализация чистой прибыли
- кап-я прибыль до нал\я (этот вариант выбирают п\я с высоким налоговым бременем)
- прибыль до уплаты налогов и прибыль до уплаты амортизации ( EBIIDAэтот метод выбирают п\я с высокой долей основных средств на балансе.
- величина денежного потока
на практике рекомендуется капитализировать валовую прибыль последнего отчетного года.
4. Расчет ставки капитализации
ставка капитализации – это делитель, который применяется для преобразования величины дохода за один показательный период времени в показатель стоимости бизнеса
R = r –g
R - rate
r – ставка дисконта
g - среднегодовые темпы роста капитализируемого показателя
5. определение предварительной стоимости бизнеса
V = I/ R
R – ставка капитализации
6. проведение поправок на нефункционирующие активы
V = I/ R + НФА ( нефункц активы)
Основные ошибки при использовании доходного подхода в оценке
1) упрощение расчетов
- неучтена потребность в финансировании оборотных активов
- забываются капитальные затраты
- в прибыль м.б. включены нетипичные для п\я разовые доходы
Чтобы устранить данную ошибку необходимо исходить из нескольких подходов к оценке, т.е. собрать данные о денежных потоках компании аналога в рамках сравнительного подхода если есть такая возможность
2) неточное прогнозирование
- завышение темпов роста продаж
- при оценке компании с ярко выраженной сезонной деятельностью
Чтобы устранить данную ошибку необходимо
- изучить прогноз состояния развития рынка, на котором работает компания, обращая внимание на объемы продаж и на средний уровень цен
- построение сценарного прогноза дохода ( пессимистчи оптимист и наиболее вероятный варианты)
- если бизнес подвержен сезонным колебаниям, то потребность в финансировании производственного цикла рекомендуется прогнозировать ежемесячно
В практике еще используются 3 модификации модели:
Метод сравнительной единицы
применяется при переоценке основных фондов предприятия, включает 3 этапа
1й Этап – на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве аналога луче выбирать недавно построенный объект, по которому известна контрактная цена
2й Этап –нормативы удельных затрат умножаются на площадь или объем оцениваемого здания. Площадь use при оценке офисных и жилых помещений
3й Этап –вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта
полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания = В*S*К
В –восстановительная стоимость единицы измерения данного типа здания
S - площадь здания или строительный объем здания
К - поправочный коэффициент учитывающий особенности конструкции внутреннего оборудования, климатического района, территориального пояса
Пример:
необходимо оценить здание завода расположенного в челябинской области
объем строения 125 000 кубич метров
Согласно строительным сборникам челябинская область отн-ся ко 2у террит поясу и 1у климатич району. Необходимо оценить стоимость завода
согласно сборникам восстановит стоимость 1 кубич метра здания для 2го террит пояса = 8,3 руб.
Поправочный коэффициент для 1го климатич района = 1,1
= 8,3*125 000*1,1 = 1141250 руб.
Индексный способ оценки
V = BV *I
= Балансовая стоимость объекта * индекс переоценки основных фондов утвержденный праивтельством
Рассмотренные 3 метода позволяют рассчитать полную стоимость восстановления или замещения
V =ПСВ- износ
ПСВ –полная стоимость восстановления
Износ с точки зрения оценки – это утрата полезности объектов, а следовательно и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени в отличие от бухучета, где под износом понимается – перенос издержек на с\ст продукции на протяжении нормативного срока службы объекта, т.е. амортизации.
С т.з. амортизация – является лишь частью износа
Существует 2 основных метода определения износа зданий и сооружений
1) Метод срока жизни
2) Метод разбиения на виды износа
1. Метод срока жизни:
Срок экономической жизни – это время, в течение которого, объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период любые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимое улучшение перестают вносить вклад в стоимость вследствие общего устаревания объекта.
Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Он заканчивается сносом здания
Эффективный или экспертно оцениваемый возраст – это возраст здания, который устанавливается на основе оценки его внешнего вида, с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на стоимость.
Срок оставшейся экономической жизни – период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Нормативный или экономически оправданный срок службы - срок службы зданий или сооружений, установленный нормативными актами.
Взаимосвязь м\у износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и сроком экономической жизни здания выражается формулой:
И/ ВС = ЭВ/ЭЖ
Тест по регулировоцендеят-ти
Дата: 2016-10-02, просмотров: 150.