Гр. Ивановой Натальи Ивановны
Подготовлен частным предприятием
«Центр Консалтинга Оценки и Мониторинга»
Директор __________________ О.А. Вдовиченко
12 Ноября 2003 года.
О Т Ч Е Т
О Б О Ц Е Н К Е
Д В У Х К О М Н А Т Н О Й К В А Р Т И Р Ы
РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ:
г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0.
 |
Уважаемая Наталья Ивановна!
В соответствии с договором, заключенным между Вами и ЧП «Центр КОМ», по оценке недвижимости, мы провели, как часть нашей работы, оценку квартиры, с целью определения ее стоимости как объекта залога. Оценка произведена по состоянию на 07 Ноября 2003 года.
Как было выяснено в ходе наших с Вами переговоров, результаты данной оценки будут использованы в переговорах о получении кредита, обеспечением которого будет являться объект оценки. Чтобы избежать каких либо недоразумений, мы считаем своим долгом предупредить Вас о том, что использование результатов данной оценки в каких либо иных целях будет некорректным.
Оцениваемый объект недвижимости находится по адресу: г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0, и представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже жилого 9-ти этажного дома.
Общая площадь помещений составляет: 52,82 м.кв. (в том числе: жилая – 29,49 м.кв. и кухня – 8,7 м.кв.).
Мы не проводили специального юридического анализа прав собственности на оцениваемое помещение и не можем представить заключения, или какого либо мнения по этому поводу. Специальным условием проведения оценки является предположение, что собственник имеет законные права собственности на оцениваемое помещение.
Развернутая характеристика объекта оценки представлена в отчете об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.
Проведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость полных прав собственности на оцениваемый объект, по состоянию на 07 Ноября 2003 года, составляет:
33400 грн.
УТВЕРЖДАЮ
Директор частного предприятия
«Центр Консалтинга Оценки и Мониторинга»
Вдовиченко О.А. _____________________________
12 Ноября 2003 года.
| П |
о заказу Ивановой Натальи Ивановны, далее в тексте именуемой Заказчик, в соответствии с договором от 07 Ноября 2003 года, частным предприятием «Центр КОМ» (г. Херсон, ул. К. Маркса, д. 33, кв. 15; Сертификат субъекта оценочной деятельности №1104/02, выданный Фондом Государственного имущества Украины 15 августа 2002 года), далее Исполнитель, произведена независимая оценка двухкомнатной квартиры, расположенной на втором этаже жилого 9-ти этажного дома, по адресу: г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0, с целью определения величины ее оценочной стоимости как объекта залога.
В процессе оценки специалистами Исполнителя было проведено обследование объекта - визуальное и на основании документации, полученной от Заказчика, изучены рыночные данные и произведены соответствующие расчеты в рамках сравнительного и затратного подходов.
По результатам работы был сделан вывод, что вероятная оценочная стоимость данной квартиры, по состоянию на 07 Ноября 2003 года, без учета НДС составляет:
ТРИДЦАТЬ ТРИ ТЫСЯЧИ ЧЕТЫРЕСТА) ГРИВЕН.
Оценочная стоимость – стоимость (независимо от принятой концепции стоимости), которая определена в результате оценки. Термин оценочная стоимость, в процессе данной оценки, соответствует термину рыночная стоимость.
Специалисты Исполнителя проводили оценку беспристрастно и в соответствии с существующими нормами.
| _______________________________________ 12 Ноября 2003 года | Оценщик Ковальский Ю. Н. Сертификат №2489 От 14 Июля 2001 г. |
Резюме
| Заказчик | Иванова Наталья Ивановна. |
| Исполнитель | ЧП «Центр КОМ», г. Херсон, ул. Карла Маркса, дом 33, кв. 15; Сертификат субъекта оценочной деятельности № 1104/02, выданный Фондом Государственного имущества Украины 15 августа 2002 г. |
| Объект оценки | двухкомнатная квартира, расположенная на втором этаже жилого 9-ти этажного дома, по адресу: г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0. |
| Форма собственности | Частная. |
| Собственник | Петрова Ольга Петровна. |
| Оцениваемые права | полное право собственности. |
| Цель оценки | определение величины оценочной стоимости объекта, предлагаемого Заказчиком кредитному учреждению в качестве объекта залога. |
| Функция оценки | данная оценка является независимым оценочным суждением, которое, как было установлено в ходе беседы с Заказчиком, будет использовано Заказчиком в переговорах о получении кредита. Использование результатов данной оценки в других целях будет некорректным. |
| База оценки | рыночная стоимость (т.е. термин оценочная стоимость, применяемый в процессе данной оценки, соответствует термину рыночная стоимость). |
| Дата оценки | 07 Ноября 2003 года. |
| Дата отчета | 12 Ноября 2003 года. |
| Срок использования оценки | Шесть месяцев |
| Курс НБУ | 1 дол. США = 5,332 грн. |
| Стоимости объекта, полученные в рамках различных подходов, применяемых в данной работе | · Затратный доходный – 23085 грн. · Сравнительный подход – 33399 грн. · Доходный подход – не применялся. |
| Итоговая величина оценочной стоимости (без учета НДС) | 33400 грн. |
Оглавление
Введение..................................................................................................................................................... 8
Постановка задания на оценку.................................................................................................... 9
Условия проведения оценки........................................................................................................ 10
Оцениваемые права........................................................................................................................... 11
Определение стоимости................................................................................................................. 12
Ограничительные условия и сделанные допущения..................................................... 13
Исходные данные............................................................................................................................... 15
Квалификация оценщиков............................................................................................................. 15
Определение основных терминов............................................................................................. 16
Методика и процедура оценки.............................................................................................. 22
Процедура оценки............................................................................................................................... 22
Обзор общепринятых методов оценки................................................................................... 23
Затратный подход.............................................................................................................................. 23
Сравнительный подход................................................................................................................... 25
Доходный подход............................................................................................................................... 26
Обоснование подходов оценки, используемых в данной работе......................... 29
Анализ объекта недвижимости и его окружения................................................ 32
Описание региона............................................................................................................................... 32
Историческая справка..................................................................................................................... 33
Социально – экономическое положение Херсонской области.............................. 38
Промышленность............................................................................................................................... 38
Сельское хозяйство......................................................................................................................... 40
Инвестиционная и строительная деятельность.............................................................. 41
Транспорт и связь.............................................................................................................................. 41
Финансы.................................................................................................................................................. 42
Цены и тарифы...................................................................................................................................... 44
Потребительский рынок товаров.............................................................................................. 44
Доходы населения............................................................................................................................. 45
Рынок труда........................................................................................................................................... 46
Криминогенная ситуация............................................................................................................... 46
Природные ресурсы и охрана окружающей среды........................................................... 47
Краткая характеристика рынка недвижимости................................................................. 48
Общие тенденции и перспективы развития Украинского рынка жилой недвижимости 48
Характеристика херсонского рынка жилой недвижимости....................................... 51
Первичный рынок............................................................................................................................... 51
Вторичный рынок............................................................................................................................... 52
Описание объекта оценки............................................................................................................. 64
Расположение объекта в черте города................................................................................. 64
Строительные параметры объекта оценки.......................................................................... 65
Конструктивная характеристика здания объекта оценки.......................................... 65
Вывод........................................................................................................................................................ 69
Расчет стоимости объекта..................................................................................................... 72
Затратный подход.............................................................................................................................. 72
Порядок расчетов.............................................................................................................................. 73
Расчет стоимости объекта в рамках затратного подхода........................................ 84
Сравнительный подход................................................................................................................... 86
Порядок расчетов.............................................................................................................................. 86
Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода............................. 94
Согласование и оценка рыночной стоимости...................................................... 99
Сертификат оценки....................................................................................................................... 101
Приложение......................................................................................................................................... 102
| Раздел |
Введение
| Н |
езависимая оценка представляет собой упорядоченный процесс, имеющий научное методологическое обоснование, и предусматривающий определение конкретной задачи, сбор необходимой информации, и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости.
Целью данного Отчета является обоснование величины вероятной стоимости оцениваемого объекта, полученной в результате независимой оценки.
Оценка проводилась в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельностью в Украине» от 12.07.2001 года №2658-III, Национальным стандартом №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» от 10 сентября 2003 года, «Международными Стандартами оценки МСО 1-4», «Нормами профессиональной деятельности оценщиков Украины», утвержденными Советом Украинского Общества Оценщиков; а также в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины №1554 от 12 октября 2000 года «Об утверждении Методики оценки стоимости имущества во время приватизации», правилами определения физического износа зданий утвержденными государственным комитетом Украины по жилищно-коммунальному хозяйству Приказом №52 от 2 июля 1993 года. При оценке учтены методики и стандарты, принятые в мировой и отечественной практике оценки недвижимости и бизнеса, с учетом имеющегося у специалистов Исполнителя опыта оценки на территории Украины.
В процессе оценки было проведено обследование объекта - визуальное и на основании документации, полученной от Заказчика. Изучены рыночные данные и произведены соответствующие расчеты.
Постановка задания на оценку
таб. 1.1
| Заказчик | Иванова Наталья Ивановна. |
| Исполнитель | ЧП «Центр КОМ» г. Херсон, ул. К. Маркса, дом 33, кв. 15; Сертификат субъекта оценочной деятельности №1104/02, выданный Фондом Государственного имущества Украины 15 августа 2002 г. |
| Основание проведения оценки | Договор на проведение экспертной оценки от 07 Ноября 2003 года, заключенный между ЧП «Центр КОМ» и гр. Ивановой Натальей Ивановной. |
| Объект оценки | Двухкомнатная квартира, расположенная на втором этаже жилого 9-ти этажного дома, по адресу: г. Херсон, ул. Комкова, дом 89, корп. 2, кв. 0. |
| Форма собственности | Частная |
| Собственник | Петрова Ольга Петровна. |
| Оцениваемые права | Полное право собственности |
| Цель оценки | Определение величины оценочной стоимости объекта, предлагаемого Заказчиком кредитному учреждению в качестве объекта залога. |
| Функция оценки | Данная оценка является независимым оценочным суждением, которое, как было установлено в ходе беседы с Заказчиком, будет использовано Заказчиком в переговорах о получении кредита. |
| Дата оценки | 07 Ноября 2003 года. |
| Дата отчета | 12 Ноября 2003 года. |
| Срок использования оценки | Прогнозы и допущения, содержащиеся в Отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения, а также на предположении сохранения стабильной экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем, поэтому срок использования настоящего Отчета ограничен шестью месяцами. |
Условия проведения оценки
Стороны считают обусловленным тот факт, что эти Положения воплощают полное взаимопонимание Сторон. Положения будут действительны для правопреемников или полномочных представителей Сторон, имеющих отношение к этому Отчету.
Условия и сроки, приведенные ниже, являются неотъемлемой частью этого отчета.
| · Единственное назначение данного отчета | Данное заключение о стоимости (Отчет) имеет силу только в том случае, когда оно представлено полностью и используется с целью и функцией, указанной в отчете. |
| · Конфиденциальность | Заказчик вправе ссылаться на выводы, изложенные в настоящем отчете, и использовать данное заключение исключительно с целью и функцией определенной отчетом, обеспечивая при этом неразглашение методики оценки в нем содержащейся. Исполнитель, со своей стороны, обязуется обеспечить конфиденциальность информации, которая была получена от Заказчика, и всех выводов, содержащихся в настоящем отчете. Исполнитель после подписания акта приема передачи возвращает Заказчику весь пакет документов, включая черновики и копии. |
| · Ответственность | Исполнитель утверждает, что услуги были предоставлены согласно профессиональным стандартам и что для выполнения заказа были назначены адекватные специалисты. Заказчик несет ответственность за точность и полноту всей представленной информации. Заказчик единолично несет ответственность за все юридически значимые решения, принятые им в связи с данным заключением о стоимости. |
| · Освобождение от ответственности | Заказчик обязан освободить от ответственности и не причинять вреда Исполнителю, и по заявлению Исполнителя будет защищать последнего от расходов или обязательств, которые могут быть выдвинуты третьим сторонам в случае неправомочного использования результатов данной работы. |
| · Дополнительная работа | Специалисты исполнителя не обязаны выполнять дополнительную работу, давать официальные показания или присутствовать в судебных, контролирующих и иных государственных органах, учреждениях, по вопросам, связанным с объектом оценки, если нет на это предварительного, и не будет последующего соглашения. Исполнитель не несет обязанностей за обновление этой работы в случае, каких либо изменений, начиная с момента представления данного заключения Заказчику. |
Оцениваемые права
Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что оцениваемое имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий описанных выше. Поскольку в результате подобной сделки купли-продажи от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав, то именно они и выступают объектом оценки.
Мы не проводили специального юридического анализа прав собственности на оцениваемое помещение и не можем представить заключения, или какого либо мнения по этому поводу. Специальным условием проведения данной оценки является предположение, что собственник имеет законные полные (не обремененные какими либо условиями) права собственности на оцениваемый объект, которые и являлись объектом оценки.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу Украины, раздел 2, глава 6, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Определение стоимости
В соответствии с целью и функцией данной оценки и согласно Национальному стандарту №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» и Международным стандартам оценки (МСО – 4: оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств), термин “оценочная стоимость”, используемый в данной работе, соответствует термину “рыночная стоимость” (база данной оценки – рыночная стоимость).
Понятие "рыночная стоимость" определяется, как наиболее вероятная цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке в момент, который совпадает с датой оценки, при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что период реализации объекта должен быть при этом разумно долгим.
Условия честной сделки:
· стандартная мотивация продавца и покупателя, включая, соответственно, желание продавца продать, а покупателя купить, отсутствие внешнего давления на одну из Сторон, склонность обеих Сторон действовать рассудительно в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов, отсутствие каких либо других признаков нетипичной мотивации;
· Стороны адекватно и полностью проинформированы относительно всех существенных характеристик объекта и связанных с ним интересов;
· Плата осуществляется в виде денежных средств, в порядке, который соответствует гражданскому (хозяйственному) и валютному законодательству в месте нахождения объекта оценки (если условиями договора с клиентами или практикой, что сложилась, не оговорено специально другое место платежа);
· Плата осуществляется в денежной единице, что имеет законный оборот в месте нахождения объекта оценки (если условиями договора с клиентами или практикой, что сложилась, не оговорено специально другое место платежа). Валюта, в которой осуществляется оценка, должна быть свободно или внутренне конвертируемой;
· Момент платежа совпадает с моментом перехода прав на объект оценки (датой оценки), или сроком платежа соответственно коммерческим правилам, которые являются типичными в месте платежа, считается приемлемо коротким, чтобы считать условия платежа адекватными условиям платежа в момент перехода прав на объект.
Разумно долгий период реализации объекта - период реализации объекта при условии, что он предложен по справедливой рыночной стоимости на открытом конкурентном рынке, который является типично долгим с точки зрения типичного продавца активов данного типа.
Исходные данные
Данные, предоставленные Заказчиком:
· Копия договора купли-продажи;
· Технический паспорт на квартиру, выполненный БТИ г. Херсона;
Данные, собранные самостоятельно Исполнителем:
· О регионе и местоположении объектов;
· Визуальный осмотр объектов;
· Данные рынка продаж и аренды сопоставимых объектов
Квалификация оценщиков
Участники составления Отчета имеют профессиональное базовое образование в области оценки недвижимости. Ниже приведен список оценщиков, участвовавших в выполнении работ.
таб. 1.2
| Ковальский Юрий Николаевич | · Сертифицированный оценщик. Сертификат Фонда государственного имущества Украины, Украинского общества оценщиков и Международного Института Бизнеса “Оценка имущества, имущественных прав и бизнеса” № 2489 выдан 14 Июля 2001 года, г. Киев. · Свидетельство о регистрации в Государственном реестре оценщиков №2688, выданное Фондом государственного имущества Украины 23 Октября 2002 года. · Член Украинского общества оценщиков. |
Копии сертификатов и свидетельств участников работ приведены в Приложении.
Методика и процедура оценки
| В |
данном разделе приведено описание основных процедур и подходов, используемых в оценке. А также дано обоснование подходов, которые использовались оценщиками в данной работе. Процедура оценки конкретизирована по шагам.
Процедура оценки
Процесс оценки включал в себя следующие шаги:
1. Осмотр объекта, его окрестностей, сбор экономической, географической, демографической информации, анализ социальной обстановки.
2. Интервью с собственниками объекта, инвесторами.
3. Сбор информации о рынке недвижимости (цены на земельные участки, арендные ставки для помещений различного функционального назначения);
4. Определение наилучшего использования
· земельного участка, как свободного;
· земельного участка с имеющимися улучшениями
5. Применение трех общепринятых подходов оценки стоимости:
· затратного;
· сравнения продаж;
· доходного.
6. Согласование результатов и получение итоговой оценки стоимости объекта (Поскольку каждый, из выше перечисленных, подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта, то заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Этот процесс приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.).
7. Подготовка развернутого отчета об оценке.
Затратный подход
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благо разумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности, в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости и износа объекта при условии относительного спроса и предложения на рынке недвижимости.
Расчет стоимости объекта оценки производится:
1. На основании количественного анализа. Оценка на основании количественного анализа предусматривает составление сметы затрат на осуществление строительно-монтажных работ и учет прибыли подрядчика;
2. По стоимости конструктивных элементов. Оценка по стоимости конструктивных элементов и на основании их количественного анализа не находит широкого применения из-за большой трудоемкости работ, связанной с необходимостью пересчета цен в условиях инфляции;
3. По стоимости единичного показателя строительного аналога. Оценка по стоимости единичного показателя строительного аналога является наиболее приемлемой. Оценка этим методом базируется на стоимости единичного показателя (одного кв.м, куб.м) объекта, аналогичного оцениваемому по конструктивному решению, применяемым материалам и другим факторам;
4. По стоимости объекта аналогичного функционального назначения (принцип замещения); По своему содержанию этот метод близок к методу определения стоимости объекта по стоимости единичного показателя. Отличие заключается в том, что он основан на поведении рационального покупателя, который не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности.
Объект, рассматриваемый в качестве функционального аналога, может отличаться от оцениваемого по своим архитектурно-строительным параметрам, однако должен быть сходен с ни по полезности (торговой площади, складской площади, количеству мест и пр., в зависимости от того качества, которое в данном случае характеризует полезность).
Метод оценки по стоимости объекта аналогичного функционального назначения применяется в случае нецелесообразности восстановления объекта в его первоначальном виде;
5. На основании индексации проектной сметной стоимости объекта. Данный метод применяется при наличии сметы, которая является частью проекта строительства. Смета индексируется в соответствии с коэффициентами индексации, подбор которых зависит от даты расценок, в которых составлена смета.
6. На основании индексации прямых затрат на строительство объекта. Данный расчет производится на основании бухгалтерских ведомостей по оплате подрядных строительных работ на объекте оценки. Применяется, в основном, при оценке ремонтных работ.
Основные этапы и процедуры при расчете стоимости объекта затратным подходом:
- расчет восстановительной стоимость (стоимости замещения) улучшений (зданий, сооружений);
- определение величины накопленного износа улучшений;
- уменьшение восстановительной оценки улучшений на сумму накопленного износа для получения реальной стоимости улучшений;
- расчет стоимости земельного участка (стоимости права пользования земельным участком);
- суммируя стоимость земельного участка (стоимости права пользования земельным участком) и стоимость улучшений с учетом износа, получаем реальную стоимость объекта оценки.
То есть, в общем виде формула для определения стоимости недвижимости методом затрат запишется в следующем виде:
где:
Сул – стоимость улучшений (зданий и сооружений) с учетом износа;
Сзем – стоимость земельного участка или стоимость права пользования земельным участком
Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, схожим с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
- подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;
- установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные представляются в виде группы показателей.
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
Указанный подход предполагает наличие и использование сведений об объеме доходности или объемах реализуемой продукции и ее рыночной стоимости, маркетинговые исследования рынка и анализа себестоимости.
Подход основан на сравнении дохода, получаемого от владения имуществом и дохода, который возможно получить, разместив средства в без рисковый институт.
Кроме того, данный подход предполагает проведение анализа рыночных ставок арендной платы, в случае сдачи данного объекта в аренду и эксплуатировать с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель называется обычно оптимальной или рыночной ставкой;
- оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;
- расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления;
- полученный таким образом чистый операционный доход (ЧОД) пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа перерасчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Доходный подход позволяет с достаточной точностью определить перспективные и текущие выгоды от владения объектом на общем фоне рыночных данных.
Метод прямой капитализации.
Для определения стоимости объекта оценки, с точки зрения его потенциальной прибыльности можно воспользоваться методом прямой капитализации потока наличности.
Поток наличности – это сумма прибыли, амортизации и высвобождения средств по другим статьям баланса за период.
Метод прямой капитализации состоит в определении стоимости объекта, путем деления ожидаемого потока наличности за период, непосредственно следующий за моментом оценки на коэффициент связи между доходом (потоком наличности) и стоимостью.
Стоимость объекта методом прямой капитализации определяется по формуле:
где,
D – чистый максимально возможный операционный доход;
R – ставка капитализации.
В качестве базы расчета методом капитализации могут быть избраны результаты анализа рыночных ставок арендной платы за объекты, которые сравнимы с оцениваемым объектом при сдаче его в аренду по целевому назначению, с учетом наилучшего и наиболее эффективного использовании, а также с учетом его технического состояния.
При использовании специфических премий за специфические риски, присущие объекту, вводимые при вычислении ставки дисконта, метод капитализации рыночной ставки арендной платы, отображает возможную логику потенциального инвестора и соответствующий порядок рыночной стоимости объекта оценки.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Для определения стоимости объекта оценки методом непрямой капитализации используется метод дисконтирования периодических денежных потоков.
При этом стоимость имущества равна сумме стоимости периодических денежных потоков дохода плюс, текущая стоимость реверсии.
Реверсия – это инвестиции, возвращаемые в конце инвестиционного периода.
Текущая стоимость потока доходов определяется по формуле:
где,
D1, D2, Dn – потоки доходов, получаемый в течении n-го периода;
i – ставка дисконта.
FV Re – поток доходов полученный в результате реверсии.
При этом поток дохода определяется от наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты применения каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.
Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.
Для определения итоговой величины стоимости могут использоваться формальные математические процедуры (типа метода весовых коэффициентов), а также чисто экспертные соображения.
Описание региона
Херсонская область расположена в южной части Украины и граничит на севере с Днепропетровской, на юге с Крымской, на западе с Николаевской, на востоке с Запорожской областями. Территория области составляет 28,5 тыс.кв.км. Население - 1.3 млн. человек. Этнический состав населения однороден и представлен в основном русскоязычным населением украинской и русской национальности.
Херсонской области соответствует равнинный ландшафт. По климатическим условиям регион относится к степной зоне с умеренно-континентальным климатом.
С юга и юго-востока область омывается Черным и Азовским морями. С севера на юг в западной части области протекает река Днепр, впадающая в Днепро-бугский лиман - залив Черного моря. Русло реки судоходно круглый год, для всех типов судов, до г. Херсона, расположенного в 32 км от устья Днепра.
Климатические и ландшафтные характеристики области определяют сельскохозяйственную ориентацию региона - растениеводство и животноводство с развитой заготовительной и перерабатывающей отраслью.
Крупнейшие населенные пункты области: города Херсон, Цюрупинск, Н.Каховка, Каховка, Геническ, Скадовск.
Историческая справка
Город Херсон был основан указом Екатерины II от 18 июня 1778 го
Дата: 2016-10-02, просмотров: 223.
