Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Термины и понятия, используемые в данной работе, имеют следующий смысл:
таб. 1.3
| Оценка имущества, имущественных прав | процесс определения стоимости имущества и имущественных прав на дату оценки согласно процедуре, установленной нормативно-правовыми актами, указанными в статье 9 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», который является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности. (Ст. 3 Закона «ОБ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА, ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ И ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В УКРАИНЕ»). |
| Оценщик | гражданин Украины, иностранец либо лицо без гражданства, который сдал квалификационный экзамен и получил квалификационное свидетельство оценщика в соответствии с требованиями Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». (Ст. 6 Закона «ОБ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА, ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ И ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В УКРАИНЕ»). |
| Отчет об оценке | документ, который содержит заключение о стоимости имущества и подтверждает выполненные процедуры по оценке имущества субъектом оценочной деятельности – субъектом хозяйствования в соответствии с договором. (Ст. 12 Закона «ОБ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА, ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ И ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В УКРАИНЕ»). |
| База оценки | Комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости имущества. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Методические подходы | Общие способы определения стоимости имущества, которые базируются на основных принципах оценки. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Метод оценки | способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Оценочные процедуры | Действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Принципы оценки | Положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, которые отображают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Объекты оценки | Имущество и имущественные права, которые подлежат оценке. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Недвижимое имущество (недвижимость) | Земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ней неразрывно связаны, здания сооружения, их части, а также другое имущество, которое согласно законодательства относится к недвижимому имуществу. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Движимое имущество | Материальные объекты, которые могут быть перемещены без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, которое не является недвижимостью. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Объекты оценки в нематериальной форме | Объекты оценки, которые не существуют в материальной форме, но дают возможность получать определенную экономическую выгоду. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Объекты оценки в форме целостного имущественного комплекса | Объекты, совокупность активов которых дает возможность проводить определенную хозяйственную деятельность. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Бизнес | Определенная хозяйственная деятельность, которая проводится или планируется с использованием активов целостного имущественного комплекса. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Подобное имущество | Имущество, которое по своим характеристикам и/или особенностям сходно с объектом оценки и имеет такую же инвестиционную привлекательность. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Дата оценки | Дата (число, месяц, год), на которую проводится оценка имущества и определение его стоимости. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Исходные данные | Документы, в которых содержится характеристика объектов оценки. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Стоимость | Эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в имоверной сумме денег. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Имоверная сумма денег | Наибольшая стоимость денег, которую может получить продавец и может согласиться уплатить покупатель. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Текущая стоимость | Стоимость, приведенная в соответствие с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен на дату оценки. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Цена | Фактическая сумма денег, уплаченная за объект оценки или подобное имущество. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Срок экспозиции | Срок, на протяжении которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью его отчуждения по наивысшей цене и протяженность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательной способности и других факторов. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Подобная сделка | Гражданско-правовая сделка, предметом которой является подобное имущество и которая имеет общие признаки со сделкой, для заключения которой проводится оценка. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Оценочная стоимость | Стоимость, которая определена согласно установленного алгоритма и состава исходных данных. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Дисконтирование | Определение текущей стоимости денежного потока с учетом его стоимости, которая прогнозируется на будущее. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Капитализация | Определение стоимости объекта оценки на основе ожидаемого дохода от его использования. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Ставка капитализации | Коэффициент, который используется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования с условием, что доход прогнозируется неизменным на протяжении определенного периода в будущем. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Ставка дисконта | Коэффициент, который используется для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения на протяжении периодов прогнозирования. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Денежный поток | Сумма прогнозируемых или фактических поступлений от деятельности (использования) объекта оценки. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Стоимость реверсии | Стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, который наступает после прогнозного. (НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ №1 «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ» от 10 сентября 2003 года). |
| Интерпретация | особая оценочная процедура (комплекс процедур), которая не охватывается не одним из общепринятых методов оценки и состоит в согласовании результатов, полученных этими методами, формировании и обосновании экспертного суждения (в узком понимании); какой-либо процесс обработки и толкования информации и формирования каких-либо выводов (в широком понимании). («НОРМЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОЦЕНЩИКА» утвержденные Советом УОО протокол №7 от 11 апреля 1995 г.). |
| Ограничительные условия | заявление в Отчете об оценке, которое описывает препятствие или обстоятельство, которое повлияло на сумму оценки. |
| Конфиденциальная информация | информация, которая определена, как конфиденциальная в договоре с клиентом, или определена клиентом, как конфиденциальная, в процессе передачи ее оценщику (идентификация информации, как конфиденциальной, не принадлежит в этом случае к сфере действия соответствующего законодательства, а определяется клиентом на свое усмотрение). («НОРМЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОЦЕНЩИКА» утвержденные Советом УОО протокол №7 от 11апреля 1995 г.). |
| Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) | определяется, как разумное и возможное использование, при котором достигается максимальная стоимость собственности на дату оценки. Кроме того, ЛНЭИ должно быть физически возможным и юридически разрешенным. |
| Раздел |
Методика и процедура оценки
| В |
данном разделе приведено описание основных процедур и подходов, используемых в оценке. А также дано обоснование подходов, которые использовались оценщиками в данной работе. Процедура оценки конкретизирована по шагам.
Процедура оценки
Процесс оценки включал в себя следующие шаги:
1. Осмотр объекта, его окрестностей, сбор экономической, географической, демографической информации, анализ социальной обстановки.
2. Интервью с собственниками объекта, инвесторами.
3. Сбор информации о рынке недвижимости (цены на земельные участки, арендные ставки для помещений различного функционального назначения);
4. Определение наилучшего использования
· земельного участка, как свободного;
· земельного участка с имеющимися улучшениями
5. Применение трех общепринятых подходов оценки стоимости:
· затратного;
· сравнения продаж;
· доходного.
6. Согласование результатов и получение итоговой оценки стоимости объекта (Поскольку каждый, из выше перечисленных, подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта, то заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Этот процесс приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.).
7. Подготовка развернутого отчета об оценке.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 196.